21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

9月27日，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中通過郵件給旭輝幹部發了一封內部信，直言行業面臨嚴峻挑戰，外部環境依然充滿荊棘與挑戰。面對一些企業選擇躺平，林中對旭輝控股員工上下同心，排除萬難，一直堅持推進“保民生、保交付”表達了由衷感謝，並對全體旭輝幹部發出號召，希望大家在最艱難的日子裏，始終堅守三點：絕不能辜負客戶的信任；要堅決維護員工的利益；保護好自己的“革命本錢”。

從內容來看，林中始終把客戶和員工放在首位，這封看似在行業下行週期爲員工鼓舞士氣而發的內部信，並無太多特別之處。但一石激起千層浪，林中在這一時間節點發出內部信，在業內、在資本圈引起不小的波瀾：示範性房企怎麼了？

旭輝內部信起因

美元債市場信息顯示，9月27日，中資房企美元債價格整體相對疲軟。其中，旭輝控股美元債價格領跌10-16美分，碧桂園美元債價格跟跌5-6美分，復星國際美元債價格逆勢上揚4美分；新城控股、中駿集團和雅居樂集團美元債價格都有一定程度的下挫。

據知情人士透露，旭輝未能如期兌付天津項目涉及的一筆信託產品。項目公司爲天津興卓房地產開發有限公司。天津興卓約40%的股權歸深圳安創投資管理有限公司所有，其中49%轉至平安房地產，51%至平安創科投資管理；另外60%股份爲天津和信房地產持有，其中51%歸北京中信企業管理有限公司。

21世紀經濟報道記者從知情人士處證實，旭輝目前在對這筆9月27日到期的信託產品協商展期相關事宜，不過該知情人士同時表示，這筆信託有10天寬限期，且規模並不大，目前還不構成信託違約，具體情況還要看協商結果。由於10天寬限期跨越了國慶假期，因此，旭輝控股能否與投資人達成一致，還需一段時間觀望。

旭輝控股方面回應，目前公司正在積極與金融機構溝通，尋求解決方案，應該承擔的責任，旭輝一定堅定承擔，“旭輝人一定會努力到最後一刻”。同時，旭輝相關人士指出，公司會積極做好自身的各項經營工作，把有限的資源優先集中於“保交付、保品質”。

分析人士指出，旭輝控股屬於信用資質相對較好，財務運營也比較穩健的民營房企，卻在剛剛發行一筆中債增12億中票之後，尋求非標債務展期，超出了市場對這家房企的預期。

查詢第三方債券信息平臺可見，旭輝控股美元債的償債高峯期集中在2023年、2024年，但這並不意味着旭輝控股當下可以輕鬆度過。一名知情人士分析認爲，以旭輝控股近兩年加速拿地節奏來看，明年旭輝控股有可能進入私募債償債小高峯。

這從林中內部信也可以讀出一二，“從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。”

林中對外界釋放兩大信號

當下大部分的房企現狀是：銷售疲軟、融資不暢。近日，易居企業集團首席執行官丁祖昱領銜旗下團隊盤點了71家重點上市房企今年上半年財務情況，發現了幾個重要數據變化。一是樣本房企現金持有量下降，71家上市房企現金持有量較期初下降15%。另一是總有息負債下降，短期有息負債上升1.4%。此外，流動性壓力之下，房企非受限現金短債比下降至1.1。

CRIC數據顯示，2022年上半年重點房企全口徑銷售規模達到28007億元，同比下降45%，並表銷售回款規模爲16911億元，同比下降35%。與此同時，2022年中期重點樣本房企的總有息債規模爲54859億元，較期初減少0.44%，總有息負債的規模繼續維持在較高水平。此外，8月，100家典型房企融資總量僅爲323.64億元，創年內單月新低，且融資量已連續5個月環比負增長。

從丁祖昱的調研可見，行業一邊面臨銷售回款下降明顯，另一邊卻是現金持有量跌幅擴大，這意味着房企融資明顯受阻，現金流緊張。

面對21世紀經濟報道記者關於內部信的詢問時，林中也坦承，“現在行業很困難，所以我們都要給全體幹部員工更多的士氣和信心，要給他們鼓舞，因爲只有這種士氣和信心才能撐住，（讓）我們熬過這個行業最難熬的這個階段”。

林中發出的這封內部信，釋放了在這個行業最難的關頭，企業面臨的兩大信號：要熬、要拼。旭輝控股或者說房企要做的事情：要熬、要拼命而不認命、要維護員工利益。

首先，林中很明確表達了當下民企要“熬”的觀點。他認爲要有這種士氣和信心，要給大家鼓勁。在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，公司都必須過難日子、緊日子，節省一切可以節省的開支，把有限的資源集中在“保交付、保品質” 的民生工程上。

其次，林中指出，房企“要拼命而不認命”。他認爲旭輝人向來信奉 “愛拼纔會贏”，正是這種不服輸的精神讓旭輝走到了今天。過去的一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，旭輝始終恪守企業信用，努力償付每一筆債務。然而事實上，行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了旭輝賬面現金的大幅度下降。

“從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻”。這是林中的大實話，也是旭輝控股當下的真實寫照。

難能可貴的是，林中在內部信強調了要堅決維護員工的利益，明確員工是旭輝最寶貴的財富，要充分保障員工的基本和長期利益。

路遙知馬力、日久見人心，身處逆境仍堅守人情味的企業與老闆，或許更值得資本市場敬重與信任。

附林中內部信原文：

各位旭輝的幹部同仁們：

大家好！

近一年多來，我們身處的房地產行業面臨了尤爲嚴峻的挑戰。從去年下半年開始，在行業去槓桿化、去金融化的大趨勢下，房地產行業中的一些企業開始紛紛出險。隨着多家民營房企巨頭相繼出現嚴重的經營問題，地產行業也進入不曾有過的深度調整期。

面對行業的不確定性、面對一些企業選擇躺平和放棄，旭輝人堅持的始終是朝乾夕惕、重信守約、履行承諾。我們深知，每一套房子都承載着一個家庭對美好生活的期許，無論困難如何重重，也不能辜負客戶選擇旭輝時對我們的信賴。正是憑藉堅定的信念和強烈的責任感，我們上下同心，排除萬難，一直堅持推進“保民生、保交付”。2022年的前3個季度，旭輝成功交付了4.7萬套房子，這來之不易的成果，離不開每一位夥伴的自律與勤勉、韌性與拼搏，由衷地感謝大家。

然而，外部環境依然充滿荊棘與挑戰。三季度以來，多地疫情反覆，疊加全球經濟持續走弱，房地產市場一再探底。出險房企交付風險頻發，疊加一些省市出現的“斷貨潮”，讓房地產行業市場端的需求依舊疲軟。雖然各地出臺了多項刺激政策，民營房企的銷售還是處於同期水平的一半，行業整體去化率從過去的60%下降到現在的40%。而在資金監管上，“斷供潮〞讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

任正非說，“把活下來作爲最主要綱領，把寒氣傳送給每個人。”我深以爲然！我希望每一位旭輝的幹部都能深刻認識到公司當下所面臨的困難和挑戰，並在困難中勇於擔當。更要清晰地意識到，對於我們來說，這樣的艱難與考驗還將持續相當長的一段時間。在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節省一切可以節省的開支，把有限的資源集中在“保交付、保品質” 的民生工程上。

小時候，我家鄉的老人就常說，“要拼命而不認命”，旭輝人向來信奉 “愛拼纔會贏”，正是這種不服輸的精神讓我們走到了今天。過去的一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業信用，努力償付每一筆債務。然而事實上，行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了我們賬面現金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。

在此，我對全體旭輝幹部發出號召，希望大家在最艱難的日子裏，始終牢記以下三點：

第一，絕不能辜負客戶的信任。“保民生、保交付”始終是旭輝過去、現在和末來最重要的事，公司的所有資源要優先向 “保交付” 傾斜，盡全力讓我們賣出去的每套房子，都保質保量地交到客戶手上。

第二，要堅決維護員工的利益。我們要對得起每一個跟我們並肩作戰的旭輝人，員工始終是旭輝最寶貴的財富，更是旭輝能度過困難的基石，我們要充分保障員工的基本和長期利益。

第三，保護好自己的“革命本錢”。既然我們要共同面對一場“持久戰”，定力、耐力、毅力的重要性就遠勝於 “爆發力”，希望每一位旭輝夥伴在奮鬥時，也要兼顧好自己的身體健康，我們要直面挑戰、耐得困難，更要走得長遠！

最後，我想說，再大的困難也壓不倒我們！即使再難，我們也要保交付！即使再難，我們也要善待員工！即使再難，我們也要奮戰到底！即使再難，相信有廣大客戶的信賴和員工的支持，以及社會各界的幫助，我們一定能度過難關！請繼續相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方得始終！