9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

國家統計局定期發佈房價指數數據的70個大中城市中，有23個城市6月至8月新房銷售價格指數環比、同比均連續下降，符合首套住房貸款利率下限放寬條件。貝殼研究院數據顯示，在目前符合條件的23個城市中，至少有天津、武漢、大連等17個城市已處在首套房貸利率4.1%的下限水平。

中信證券預計，結合當前商業銀行的淨利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個基點。貝殼研究院認爲部分城市保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。

從市場反應來看，截至9月30日收盤，A股房地產板塊上漲1.91%，銀行板塊上漲0.68%。房地產板塊中，天房發展、天保基建、海泰發展收於漲停，中國武夷、津濱發展、金地集團、福星股份、首開股份、棲霞建設、華聯控股、保利發展等漲幅均在4%以上。

數據來源：Wind

23城可放寬首套房貸利率政策

根據人民銀行、銀保監會9月29日向中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行及各銀保監局發佈的通知，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

通知表示，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

貝殼研究院數據顯示，23個符合首套住房貸款利率下限放寬條件的城市中，目前有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理等城市已處在首套房貸利率4.1%的下限水平。相較而言，蘭州、北海目前首套房貸利率偏高，分別爲4.6%、4.85%。

數據來源：貝殼研究院

降低購房成本

“券商一哥”中信證券9月30日發佈研報表示，儘管政策有明確的適用範圍、適用時間，但在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，即允許相關城市首套房按揭貸款利率定價下限從4.1%（即LPR下浮20個基點）進一步下降到金融機構能夠承受的最低水平。結合當前商業銀行的淨利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個基點。過去十年，個人購房貸款的平均利率最低低於基準利率（後爲LPR）60個基點。如果按2022年年中按揭貸款平均利率4.6%計算，利率降低到3.8%則意味着20年期購房月供將下降6.7%。對於適用區域而言，此次政策的力度略大於調降LPR或降低按揭利率下限20個基點。

中信證券還表示，相比調降LPR和調降按揭貸款利率下限而言，這一輪政策有更明確的適用範圍和時間限制。除前述23個城市之外，還有11個（包括鄭州、太原、瀋陽等）城市儘管不滿足三個月房價持續環比和同比下降的條件，但房價確實下跌明顯，到8月底，按照統計局標準，新房價格同比跌幅超過3%。上述這些城市房地產市場供給偏大，去化困難，降低利率能夠有效避免銷售、信用和交付陷入惡性循環。限定可以調降利率的城市範圍，可以有效避免按揭貸款利率下降過快帶來的輿論爭議，可以一定程度避免商業銀行盈利過快下滑。規定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策選項，又可以促進剛需購房需求在四季度儘快釋放。

貝殼研究院9月30日表示，預計符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平。據調查，23城中多數城市基本執行的是4.1%的下限利率水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%水平，有利於降低購房者成本，同時有利於防止政策套利。