本文來自微信公衆號“地產k線”

文/樂居財經 李奕和

在母公司陷入流動性危機難以脫身的險境下，房企出售物業公司激活現金流“自救”，依然是重要的方式。

幾天前，無論是被二股東博裕資本宣佈全面要約收購的金科服務，還是已跨出上市步伐只差臨門一腳而最終賣身華潤萬象生活的祥生服務，物業公司在地產逆境下大多沒能逃過被變賣的宿命。

經歷了一場驚心動魄的短暫風波之後，復星國際也將旗下物業公司被擺上了檯面。只不過與其他物業公司不同，買方不是外來的第三者，而是來自自家人的豫園股份。

9月28日，豫園股份（600655. SH）公告稱，下屬全資子公司海南豫珠海南豫珠擬以2.6億元收購復地集團持有的上海高地資產經營管理有限公司（以下簡稱“高地資產管理”）100%股權。

高地資產管理是復地集團全資子公司，主要從事房地產物業管理相關的服務，主要資產爲上海高地物業管理有限公司（以下簡稱“高地物業”），在管面積3791萬平方米。2021年，全國物業百強排名TOP15。

在較大的償債壓力之下，多次對旗下資產進行了減持、套現之後，復星國際開始了對內部資產的騰挪。

風波與騰挪

不久前，復星國際剛剛經歷一場股債風波。

9月以來，復星系出現了一系列的套現行爲，其不足一個月裏先後宣佈對復星醫藥、金徽酒、海南礦業、中糧工科進行減持。這甚至是復星醫藥1998年上市25年裏，首次被控股股東主動減持。

統計發現，實際上自今年以來，復星系已對多家參股或控股的公司進行減持，包括金徽酒、復星醫藥、青島啤酒、海南礦業、中山公用、泰和科技、三元股份、酷特智能、中糧工科、ST廣田等，累計套現金額超百億。

持續的減持動作引起了市場的注意。9月13日，隨着有媒體爆出“中國監管部門要求銀行和部分國企摸底和復星系企業往來敞口”，復星國際及其背後的有“中國巴菲特”之稱郭廣昌被推上風口浪尖。

一時間，復星國際的債務情況和償債能力受到質疑。復星國際股價也持續走低，至9月14日走出最低價4.4港元/股，創下52周新低。

對洶湧而來的質疑和做空言論，復星方面多次做出闢謠及澄清，其回應，北京市國資委相關通知是北京市國資委系統的一項常態化常規性的日常信息蒐集工作。與復星合作的多家商業銀行從未收到中國銀保監會要求摸底該公司財務敞口的相關通知。

對於短時間內的持續變現，該公司稱，近期的減持和出售是復星堅持投退平衡的財務戰略的延續，動態梳理和優化資產組合是公司持之以恆的工作，並非僅爲了應對目前的市場環境而爲之。

然而，雖然態度堅決明確，但復星系面臨一定的償債壓力卻也是事實。

數據顯示，截至2022年上半年末，復星國際的負債爲6511.56億元，資產總額爲8496.85億元，資產負債率爲76.6%。其中，一年內需要償還的債務爲1393.89億元，但賬面上只有1171.13億元，資金缺口達222.76億元。

由於此次轉讓是復星國際近段時間以來連續減持套現資產的延續，因此也被認爲是復星系對旗下核心公司的緊急馳援。

工商信息顯示，豫園股份目前由上海復地投資管理直接持股26.33%，是其第一大股東，後者由復地集團100%持股。也就是說，在這筆轉讓，高地資產管理從復地集團的子公司，變爲了後者孫公司豫園股份旗下公司。

作爲物業服務企業，高地資產管理業務收入主要來源於基礎物業管理、經營物業增值服務以及非業主增值服務。旗下高地物業成立於2006年，業務佈局住宅、商用、公建三大板塊，已佈局上海、北京、深圳、廣州、南京、成都、杭州、武漢、重慶、天津等全國23個省的40餘座一二線城市。

截至2022年6月，高地物業管理的總合同面積4599萬平方米，在管面積3791萬平方米。2021年，該公司位列全國物業百強排名TOP15，具有一定的市場影響力。

除高地物業外，高地資產管理還持有對外投資企業上海欣福到家信息科技、上海復灝投資、成都高地置業、上海高益能源科技、天津高地物業管理以及上海復錦房地產開發。當中，後兩者已註銷。

理想與現實

復星創立的30年間，郭廣昌一路買買買，除了核心業務復星醫藥，其他產業均是收購而來，涉足保險、資管、科技、文旅、地產等多個領域，在A股和H股擁有11家上市公司。豫園股份就是其收購版圖中的一塊。

早在2001年，復星系開始入股豫園股份，並最終在2017年，雙方宣佈進行重大資產重組，復星將旗下地產業務資產注入豫園，交易對價高達223億。2018年7月重組完成，豫園股份正式成爲復星系旗下地產平臺。

豫園股份堅持“產業運營+產業投資”雙輪戰略，構建了“線上線下會員及服務平臺+家庭快樂消費產業+城市產業地標”的“1+1+1”戰略佈局，已形成包括珠寶時尚、文化商業、文化餐飲和食品飲料、美麗健康、國潮腕錶、文化創意、複合功能地產、商業管理等業務板塊。

由於是一筆關聯交易，豫園股份隨後收到了上交所下發的《關於對上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司關聯交易事項的監管工作函》。

對於爲何要做此騰挪？豫園股份稱，收購有利於在併購當年增加上市公司業績規模，提升持續盈利能力，增厚上市公司現金儲備，優化經營性現金流。

據瞭解，高地資產管理2021年度經審計的淨利潤-6993.54萬元，2022年半年度淨利潤169.47萬元。截止至2022年6月30日，高地資產管理賬面貨幣資金3.36億。

豫園股份表示，高地資產管理所屬物業管理行業具有資產輕、負債率低、現金流穩定的優勢且受行業週期性波動影響較小，收入具備抗週期性特徵。

高地資產管理2021年營收9.99億元，2022年上半年營收4.93億元，豫園股份預計，高地資產管理預測的2023-2026年收入平均增長率爲4.3%。而其2021年毛利率17.30%，2022年上半年毛利率21.14%，高地資產管理未來預測穩定期毛利率爲23.4%。

話雖如此，但該收購還是將對豫園股份的經營業績及財務造成壓力。

其此次收購的資金來源爲自有資金或自籌資金。而根據豫園股份業績，2022年上半年，營業收入220.09億元，同比減少3.85%；歸屬於上市公司股東的淨利潤7.54億元，同比減少47.06%。

於2022年6月30日，高地資產管理賬面資產負債率約87.60%，超過豫園股份資產負債率。本次投資收購後，豫園股份資產負債率也將隨之升至超過70%。

但慶幸的是，高地資產管理負債結構中包括大量合同負債（均爲預收物業費）約2.47億，有息負債僅約28.26萬元，造成的償債風險較低。

本次收購，高地資產管理權益價值評估結果2.71億元，PB倍數爲1.84倍，經查詢2022年6月30日，物業管理可比公司平均PB倍數約在3.4倍，本次評估PB倍數低於上市公司平均水平。