本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

近日，國家統計局公佈的2022年1月~9月房地產行業數據顯示，今年前9個月，全國商品房銷售面積約10.14億平方米，合計銷售額約99380億元。9月，商品房銷售面積環比上升39%至約1.35億平方米，銷售額環比上升34%至約13510億元，整體市場緩慢復甦。

從開發商層面來看，中指研究院發佈的今年前9個月房企銷售業績排行榜中，碧桂園（6098.HK）、保利發展（600048.SH）、萬科（000002.SZ）分別以3542.9億元、3202.2億元、3126.4億元的銷售額位列前三。另一方面，銷售額超千億元的房企共有15家，較去年同期減少12家，銷售額均值爲1841.3億元。

值得注意的是，9月份，房企的融資規模出現增長。其中，信用債的發行規模爲368.05億元，同比增長10.6%，信用債平均利率爲3.21%，環比減少0.16個百分點。

克而瑞分析指出，今年前三季度，規模房企表現分化明顯。部分房企通過穩健的財務運營，熱點城市佈局及積極推盤去化，表現出較強的抗週期韌性。

銷售規模分化

已落下帷幕的三季度，以被寄予厚望的“金九”結束。根據國家統計局數據，9月，全國商品房銷售面積、銷售額的同比降幅分別較8月收窄6.5個百分點、5.7個百分點。

克而瑞統計數據顯示，9月，百強房企單月銷售操盤金額環比增長10%至5709.6億元，其中超半數房企實現單月業績環比增長，有30家企業環比增幅在0%~30%之間，25家企業環比增幅超過30%，但房企整體增幅仍不及去年同期，同比減少25.4%，其中僅3成房企實現單月業績同比增長。

10月11日，保利發展公告稱，9月，其實現簽約面積227.01萬平方米，同比減少8.3%，簽約金額383.95億元，同比增加6.6%。

同樣在9月，招商蛇口（001979.SZ）簽約銷售面積95.21萬平方米，同比減少3.69%，實現簽約銷售金額350.48億元，同比增加50.23%；萬科實現合同銷售面積227.1萬平方米，合同銷售金額347.3億元；碧桂園實現歸屬該公司股東權益的合同銷售金額約320.2億元，環比增長10.91%，同比下降29.87%，歸屬該公司股東權益的合同銷售建築面積約392萬平方米，環比增長133.29%，同比下降31.94%；越秀地產（0123.HK）實現合同銷售金額166.81億元，同比增長178%，合同銷售面積同比增長140%至50.03萬平方米。

從今年前三季度的累計業績來看，中指研究院統計數據顯示，碧桂園、保利發展、萬科包攬銷售額、銷售面積的前三名。TOP10房企的銷售額門檻值爲1432億元，較去年同期下降37.7%；TOP30房企的銷售額門檻值爲468.9億元，同比減少49.7%；TOP50及TOP100房企的門檻值分別爲322.4億元、106.5億元，分別同比下降51.8%、53.6%。

整體而言，TOP100房企的銷售額均值爲540.8億元，同比下降45.1%；權益銷售額均值、權益銷售面積均值分別爲386.8億元、253.6萬平方米，分別同比減少46.9%、50.5%。

克而瑞分析指出，近年來行業格局變動加劇，今年前三季度規模房企的表現分化明顯。其中，央國企如華潤置地（1109.HK）、招商蛇口、越秀地產等，憑藉自身的資金和運營優勢，同時強化產品力、努力“保交付”，在此輪行業下行調整期中發揮穩定的領軍作用。

另一方面，部分優質民企如綠城中國（3900.HK）、濱江集團（002244.SZ）等，基於自身資金層面的安全，以及較高的產品力市場認可度，年內新項目投資、推盤去化如期推進，行業排名提升。

行業規模陣營發生變化之外，將目光拉回到房企自身，回顧其在今年年初所設置的年度銷售目標，根據克而瑞數據統計，截至9月末，多數房企的目標完成率不足60%，完成率不足50%的房企亦不在少數，部分房企目標完成率較去年同期下降超過20個百分點。

值得注意的是，越秀地產今年前9個月實現的目標完成率爲65%（其年度目標爲1235億元）。根據公告，其前三季度累計合同銷售額爲796.74億元，同比增長約12%，累計合同銷售面積約278萬平方米，同比增長約7%。

中指研究院表示，9月底發佈的相關政策有望帶動市場預期好轉，四季度市場情緒或有所修復，在不發生超預期因素的情況下，房地產市場銷售規模有望逐漸見底企穩，“隨着樓市傳統‘銀十’的到來，熱點城市政策優化或帶動當地市場逐漸修復。”

9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策；9月30日，財政部、國家稅務總局發文，對出售自有住房並1年內購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優惠。

格局轉向“穩者更強”

房企銷售規模出現分化的同時，各區域及具體城市的樓市表現也不盡相同。

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2022年前三季度，百城新建住宅價格累計上漲0.12%，其中三季度價格累計下跌0.03%。9月，百城新建住宅均價16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌。

根據中指研究院初步統計，2022年前三季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3143萬平方米，同比下降38.1%。其中，三季度市場成交活躍度未出現明顯好轉，重點城市商品住宅月均成交面積3277萬平方米，同比下降27.9%，環比增長2.9%。其中，7月，受傳統銷售淡季、供應放緩等因素影響，市場活躍度下降，商品住宅成交面積同比下降超過30%，環比由增轉降。8月，市場情緒延續低迷態勢，重點城市商品住宅成交面積同環比均降，但低基數下降幅相較於7月均收窄。進入9月，據初步統計，重點100城成交面積環比略有增長，同比降幅超過兩成，“金九”表現不及預期。

城市方面分能級來看，前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比下降24.4%，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降39%，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降39.2%。

從區域上看，三季度長三角、珠三角成交規模整體保持低位。其中，珠三角代表城市的商品住宅成交面積同比減少16.1%，珠海出現同比降幅超過50%，肇慶、深圳、惠州等的成交面積同比降幅均超過20%。不過，在政策帶動下，東莞自7月以來的市場活躍度有所提升，三季度成交面積同比增長22.4%。

展望四季度，克而瑞分析認爲，需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩。不過，城市分化或將加劇。具體而言，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持。廣州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或將持續修復，南寧、瀋陽、昆明等弱二線城市在四季度有望穩住市場，但多數三四線城市市場或將艱難探底。

樓市表現的分化，考驗着房企的區域投資佈局策略。

在公告9月銷售業績的同時，萬科表示自8月銷售簡報披露以來，公司新增2個開發項目和1個物流地產項目。其中，新增浙江嘉興“雲之灣”項目，其權益佔比40%，需支付權益地價4.12億元；新增重慶“星光都會”項目，權益佔比爲59.7%，對應地價爲1.57億元。另外，其投入2.71億元獲得青島港冷鏈項目65%的權益比例，對應權益建築面積爲5.8萬平方米。

碧桂園總裁莫斌曾在今年中期業績發佈會上表示，未來公司將繼續聚焦核心區位，佈局供需關係良好的城市，獲取優質的土地儲備資源，更好應對市場的不確定性，支撐公司未來業績的穩健發展。

中指研究院指出，今年前三季度，TOP100房企拿地總額10478億元，拿地規模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1個百分點，連續4個月維持收窄態勢。TOP100門檻值爲31億元，較上年同期下降23億元，TOP100房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例爲43.5%。

與拿地等投資活動息息相關的融資方面，據中指研究院統計，今年9月，房企僅通過發行信用債進行融資，並無發行海外債。截至2022年9月30日，房企待償債券餘額共計約3.07萬億元；一年內到期的債券合計約1.02萬億元，其中信用債餘額6491.4億元，海外債餘額3766.7億元。整體來看，四季度到期債務處於相對低位，房企資金壓力或略有緩和。

克而瑞分析指出，“行業格局正從‘強者恆強’轉向‘穩者更強’。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的企業爲主導。”