靴子落地，上週就開始盛傳的 “金融16條”終於發佈，爲房地產行業融資引入活水。

11月23日晚，中國人民銀行和中國銀行保險監聯合發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。其中對保持房地產融資平穩有序重點提出了6條措施，包括房地產開發貸、個人住房貸款、建築行業信貸投放、存量融資展期、債券融資和資管產品融資；積極做好“保交樓”金融服務。

其他還包括積極配合做好受困房地產企業風險處置；依法保障住房金融消費者合法權益；階段性調整部分金融管理政策；加大住房租賃金融支持力度。

同日，國常會也指出要加大對民營企業發債的支持力度，適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進保交樓專項借款儘快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，促進房地產市場健康發展。

授信密集，開發貸熱度回升、審批尚未放鬆

消息一出，各大機構火速響應，動作頻頻，各家銀行開始密集向開發商簽約大額授信。

此外，11月以來，房企在債券融資方面也開始加速。11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，11月以來，已有4家房地產企業申請儲架式註冊發行，包括龍湖集團內200億、美的置業150億、新城控股150億、萬科280億。

有房地產融資部人士向記者表示，最近銀行在房地產開發貸市場競爭激烈，爲了搶奪客戶，紛紛下調貸款利率，普遍在3%左右，最低達到了2%區間，不過還是要看房地產開發商的資質和項目情況。據此來看，銀行房地產開發貸熱度有所回升。

但記者調查了幾家銀行發現，在具體的執行層面，各銀行暫時沒有降低審批標準。一家國有大行武漢某支行的開發貸負責人表示，目前，開發貸額度充足，但開發商想要獲取貸款依舊不易，民營開發商一般要到總行辦理，授信還是很難批下來。另一家股份制銀行的開發貸項目負責人也表示，目前還是按照原來的要求在執行。

在貸款利率方面，房地產項目的質量是決定性因素。上述國有行負責人表示，開發貸利率遵循一事一議原則。現在房地產市場仍不景氣，大開發商利率在4%左右，民營開發商在5%以上。

一家城商行的開發貸負責人告訴記者，他們銀行放貸主要取決於項目情況，“項目好的話，我們可能會不計成本的做，如果項目差一點，在資質、擔保方式等方面有欠缺的話，利率可能就高一些，這都可以談的”。所有審批通過後，大概一個月就可以放款。

上述國有行設定了房地產開發商的白名單。要獲得該國有大行的貸款，開發商首先是要百強企業，然後要是白名單客戶；如果不在白名單裏，就需要評估其各方面表現，項目的盈虧平衡點要達到大概75%。

目前，個人按揭貸款在利率方面調整的餘地不多，部分銀行在細節上略有寬鬆。記者瞭解到，在上海，建行按照收入來算貸款額度比較寬鬆。

信託行業仍在觀望

信託支持也是此次“金融16條”中的一大亮點。《通知》明確提出，保持信託等資管產品融資穩定，鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求。

信託業協會披露數據顯示，截至2022年上半年末，投向房地產的資金信託規模爲1.42萬億元，同比下降31.73%，環比下降9.55%，佔比進一步下降至9.53%。

但一位資深信託行業人士告訴記者，目前行業大多持觀望態度。一是因爲一些信託公司有關房地產行業的存量風險不小；二是因爲目前市場裏可選的公司或項目不多。

如上述數據所示，儘管房地產信託佔比進一步下降，但房地產信託仍是逾期大戶。用益信託網數據顯示，據公開資料不完全統計，截至11月6日，10月已披露信託產品逾期共有12款，涉及金額40.39億元，房地產類信託仍是逾期大戶，有11款產品逾期，數量佔比91.67%，涉及金額39.54億元，規模佔比97.90%。

從全年情況來看，2022年1-10月已披露的信託產品逾期規模總計1043.79億元，逾期產品數量共166起。其中，截至11月6日，今年以來已披露的房地產信託逾期金額達765.63億元，規模佔比達到73.35%。

該信託行業人士也表示，此前監管部門對於信託等資管產品放款給房地產的規模一直在限制，還要求逐步壓縮規模，所以不管是合理還是不合理的融資需求，都受限於規模管控。而此次“金融16條”提出的意見可以視爲一種放鬆的信號。

他表示，信託公司肯定是想持續做這業務，但到目前情況下，信託公司的注意力已經不單純是房地產公司本身，更多關注到具體項目，也就是主要想法應該還是支持房地產項目，但不一定支持房地產公司，以確保資金閉環使用，能安全回收。

效果依賴終端購買能力

種種支援措施，效果將如何？

中國人民銀行調查統計司原司長盛松成指出，《通知》對房地產行業提供的金融政策支持融資渠道多，既有房地產開發貸款、信託貸款，還有債券融資；金融工具也多，既有對存量融資合理展期、不調整貸款風險分類，還有房地產企業債券發行增信支持，以及支持金融機構發行房地產項目併購專項債。

但是，對於房地產行業來說，僅是充足的資金顯然並不夠帶來行業的復甦。

21世紀經濟報道記者採訪了多位資深從業人士。“我認爲短期可能有一定效果，特別是對限購的一二線城市而言，三四線城市可能不會很明顯，長期來看效果還是很難說。”一位房地產融資人士表示。

該人士認爲，對於房地產企業來說，資金是一方面，但是核心還是要靠銷售，所以最關鍵的問題是終端可支配的購買能力是否足夠。

一位銀行人士也持謹慎態度，雖然目前各大行給出的授信額度很大，但授信跟真正提款使用還是不同性質。目前看來，這些動作更多的是表態爲主。

另一位房地產行業的資深從業人士向記者表示，170家房企的境內債務一年內到期的有2542億人民幣，2500億的債券融資也就是一年的流動性。希望市場在一年之內完全恢復，壓力還是很大，還要看後續的發債情況，系統性危機依然存在。“金融16條”可以 把一些頭部房企從崩潰的邊緣拉回來，但是要房地產行業情況好轉，銷售端的回暖必不可少。

根據克而瑞統計的數據，近年新房市場的銷售受到一定衝擊，11月前三週合計不及10月前三週之和，跌5%左右，市場持續承壓。可見目前銷售端回暖尚需時日。

責任編輯：吳劍 SF031