來源：華夏時報

11月25日晚間，央行宣佈全面降準，決定於12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，此次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約爲7.8%，共計釋放長期資金5000億元。

此次降準後，淨息差將面臨收窄壓力，未來LPR繼續調降的概率大幅增加。招聯金融首席研究員董希淼認爲，12月份5年期以上LPR有望回落。

如若LPR下調，那麼房貸利率的調整或將繼續。貝殼研究院11月21日發佈的數據顯示，截至11月18日，已有18個城市的首套房貸利率降至“3”區間。

《華夏時報》記者梳理國家統計局11月發佈的數據發現，10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市，從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調，或許意味着，會有更多城市房貸利率將邁入“3時代”。

降準來了，LPR下調還遠嗎

11月25日晚間，中國人民銀行公告稱，爲保持流動性合理充裕，促進綜合融資成本穩中有降，落實穩經濟一攬子措施，央行決定於12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點。此次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約爲7.8%，共計釋放長期資金約5000億元。

央行有關負責人在答記者問時表示，此次降準可降低金融機構融資成本每年約56億元，通過傳導機制，可促進降低實體經濟融資成本。

對於本次降準，市場實際上已有預期。11月22日國常會上也明確釋放出降準的信號。

降準已至，市場接下來將高度關注貸款市場報價利率（LPR）的變化。

《華夏時報》記者注意到，截至11月21日，一年期LPR爲3.65%，5年期以上LPR爲4.3%。自9月份以來，LPR已經連續3個月保持不變。

此次降準落地後，淨息差將面臨繼續收窄的壓力，未來LPR報價利率調低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受《華夏時報》記者採訪時表示：“降準實施後，銀行資金成本得以降低，銀行減少加點的動力增強，12月20日LPR特別是5年期以上LPR有望下降。這將進一步有助於降低居民住房消費負擔，提振居民住房消費的意願和能力，助力房地產市場平穩健康發展。”

此次降準的目的之一，是降低金融機構資金成本，加大對房地產企業的流動性支持。9月份以來，多家國有大行啓動新一輪存款利率下調。此外，在經歷前三季度大幅下調貸款利率後，大部分城市房貸利率已降至5年期LPR利率決定的下限水平之上。東方金誠宏觀分析師王青表示，上述多重因素疊加推動房貸利率進一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，也需要5年期LPR報價先行下調。

值得一提的是，《華夏時報》記者注意到，“因城施策”階段性放寬房貸利率下限的政策將於年底前到期，基於目前市場疲弱的情況，爲了穩地產，5年期LPR繼續下調的需求也十分必要。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《華夏時報》記者表示：“降準體現了貨幣政策的寬鬆方向，在此方向下降息與LPR下調也是大勢所趨。”

房貸利率進入“3時代”

本次降準後，若未來5年期LPR利率進行一定程度的調降，那麼房貸利率的下調也或將繼續。

11月21日，央行發佈LPR利率同一天，貝殼研究院發佈數據顯示，2022年11月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均爲4.09%，二套平均爲4.91%。首套利率環比下降3BP，二套利率則與上月持平，相較於去年最高點分別回落165BP和109BP。

儘管房貸利率參考的5年期以上LPR連續3個月未作調整，但中國各地房貸利率繼續小幅下降，且多城降至歷史低位。

據貝殼研究院統計，截至11月18日，其監測範圍內已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內僅10城高於4.1%；而從二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高於4.9%。

從利率變化來看，本月有14城調整房貸利率，且以首套房利率下調爲主，其中，溫州、泉州降幅最大達30BP，下調至3.8%。

按城市劃分來看，一線城市房貸利率最高，首套平均爲4.6%，二套平均5.13%，與上月基本持平。二、三、四線城市首套利率平均爲4.07%。從利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅僅60BP和52BP。以首套房100萬元商貸本金、30年期等額本息還款爲例，調整後，平均每月可減少月供約1036元，利息總額減少約37萬元。

上述大連某央企地產一線人員11月26日告訴《華夏時報》記者：“雖然今年房貸利率已經是歷年來最低了，但因爲疫情等原因，其本人在10月份沒有成交一套房子，這個月才稍有起色賣了3、4套。”

根據9月29日央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策中的要求，在70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數環比、同比均連續下降條件的有23城。

11月26日，《華夏時報》記者根據11月16日國家統計局發佈的數據，10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市，增加到了47城，這些城市多集中在二三四線。

目前房貸利率破“4”已有18城，這或許意味着，在5年期LPR利率下調後，會有更多的城市房貸利率將邁入“3時代”。

中國房地產數據研究院院長陳晟11月25日接受《華夏時報》記者採訪時表示：“基於購房者對市場信心的恢復和對未來經濟的預期，房貸利率水平還有一定向下釋放的空間，這對購房者需求釋放和樓市加快企穩回暖起到積極的作用。”

值得注意的是，11月中旬以來，不少二線城市陸續出臺樓市新政。杭州、成都、西安三大熱點城市出臺了局部優化限購政策，杭州自11月11日起首套房“認房不認貸”，首套和二套利率分別降至4.1%和4.9%；西安降低外遷、人才購房門檻、增加二孩以上家庭購房套數等；成都則縮小了區域限購範圍。

今年以來需求端信貸政策不斷優化，除了降低購房成本外，多地首付比例也在調降。中指研究院數據顯示，目前，包括溫州、石家莊在內的超80個城市首套商貸首付比例降至20%。

上述大連央企地產一線人員對《華夏時報》記者特別提到，今年開發商爲了促進交易，新房折扣特別大，如某樓盤此前首付比例爲20%，現在100萬元的房子首付只需要2萬元到5萬元。開發商通過反現的方式變相降價，以吸引還沒買房的剛需年輕人儘快“上車”。

哈爾濱某地產一線人員也向《華夏時報》記者表示，由於受到大環境和疫情的影響，目前的銷售情況仍然不太樂觀，大多數購房者仍在觀望。爲了促進市場回暖，當地政府推出了買房送補助的活動，只要買新房，專科送2萬元補助，本科送3萬元補助，碩士送5萬元補助。而9月份時還推出過減免契稅和抽獎活動，每天前五名，最高可以抽30萬元。

除商貸外，住房公積金貸款利率也在調降，11月，包頭、太原等城市下調首套住房公積金貸款利率至最低2.6%。

陳晟向《華夏時報》記者分析，需求端信貸政策不斷優化，於房企而言，有利於加快存量新房出清和房企資金回籠，緩解房企現金流壓力，暢通房企開發銷售順暢運轉，進而有利於房企加快支持租賃、保障性住房供給保障；於居民而言，首套房貸利率下調、首付比例降低、貸款條件放寬等諸多購房門檻降低，使得購房者尤其是首次置業者“居者有其屋”將更容易實現。