來源：華夏時報

本報記者  梁寶欣  李貝貝  深圳報道

11月28日晚間，中國恒大公告（03333.HK）稱，11月26日公司的附屬公司恒大集團與深圳市安和一號房地產開發有限公司簽訂協議，恒大將其持有的一塊位於深圳市的商業地塊轉讓給深圳市安和一號房地產公司，總代價約爲75.43億元。

實際上，公告中提及的商業地塊正是恒大之前計劃用於打造深圳總部的地塊。同時，恒大還預計出售該地塊將虧損約1.63億元。

此外，11月24日，恒大公告稱，武漢市江夏區政府作出關於無償收回恒大武漢科技旅遊城項目11宗土地的行政決定，該決定書僅針對該項目其中11宗土地，不涉及該項目的其他地塊。對此，恒大表示，正與武漢市江夏區政府進行溝通，並將就此事提出行政複議以保障公司合法權益。

值得注意的是，2021年以來，恒大有多個項目地塊被政府無償收回，如海口8宗地、青島西海岸地塊等。

對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜在11月30日接受《華夏時報》記者採訪時表示，地方政府無償收回未按期開發宗地的依據，一般是基於土地出讓協議的約定，或者直接依據相關法規，因此雖然意味着有關房企拿地所付出的成本將付之東流，卻並不違法違約。不按之前拿地的價格收回而迫使開發商付出代價，也是開發商不履行土地出讓協議中有關開發期限約定的必要對價。

恒大深圳總部地塊預計虧損1.63億元

11月26日，據深圳公共資源交易中心官網消息，恒大位於南山深灣片區的T208-0054地塊，被深圳市安和一號房地產開發有限公司（以下簡稱“安和一號”）以底價75.4億元競得。

據《華夏時報》記者瞭解，該T208-0054宗地正是恒大於2017年12月以55.52億元拿下，土地使用年限30年，爲商業服務業用地，原計劃打造成爲恒大深圳總部，不過該建設項目因資金問題自2021年9月開始停工。

目前，該項目基底承臺和坑中坑尚未完成，宗地將按現狀轉讓。同時，項目可能存在包括但不限於基坑變形、滲漏裂隙及積水、鋼筋等材料鏽蝕、影響片區地下道路建設、臨時用地收地、安全隱患等一系列問題風險，以及存在包括但不限於臨時用地使用期已滿、逾期使用欠費、拖欠工程款，合同相對方索賠、維權等問題。

值得注意的是，恒大於11月28日披露，截至2021年12月31日，該土地的資產淨值約爲72.84億元，而此次出售預計將虧損1.63億元。

恒大表示，集團流動性問題對該土地開發和建設的進度造成負面影響，出售事項將用於償還該土地的相關債務，有利於集團專注於其房地產業務發展，維護各利益相關方共同權益。

同時，恒大指出，該土地目前處於抵押狀態。在對價付清之日起3個工作日內，轉讓方恒大將負責完成解除該土地的抵押登記手續，並在解除抵押登記手續後3個工作日內申請辦理該土地的轉移登記手續。而在辦妥該土地的產權登記轉讓手續後，深圳公共資源交易中心會將該土地75.43億元的對價全部劃給恒大。

對此，柏文喜表示，恒大深圳總部地塊設置了抵押，應該是應抵押權人的要求進行的化解債務的轉讓交易，甚至目前的交易也是抵押權人行使抵押權的結果。這個肯定是屬於被動性轉讓，這也很好的解釋了該宗地虧本出讓的表象。

值得一提的是，該地塊的接盤方背後，顯現了萬科的身影。

據悉，該地塊最終由安和一號拿下。天眼查數據顯示，安和一號於今年9月26日成立，由深圳安穩房地產開發有限公司100%持股，而後者由深圳安興一號投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“安興一號”）持股99%。

此外，通過天眼查股權穿透後，興業國際信託有限公司（以下簡稱“興業信託”）持有安興一號98%股份，深圳恆嶼實業發展有限公司（以下簡稱“深圳恆嶼”）和深圳安居建業投資運營有限公司（以下簡稱“深圳安居建業”）則分別持股1%。

截圖自天眼查

雖說興業信託間接持有安和一號的絕大部分股份，但恒大在公告中只提及，接盤方爲深圳市安居建業的附屬公司，隻字不提興業信託。

對此，有業內人士向《華夏時報》記者指出，該地塊後續發展應該是由深圳安居建業爲主導，興業信託扮演資金疏導的角色。

據瞭解，深圳安居建業由深圳市人才安居集團有限公司、深圳市特區建工集團有限公司、深業集團有限公司及萬科企業股份有限公司共同持股40%、20%、20%、20%。

此外，值得一提的是，就在恒大在深圳灣總部基地拿地的2017年，其正式將總部從廣州市搬遷至深圳。公開資料顯示，2017年6月1日，恒大地產集團有限公司的註冊地已更改爲深圳市南山區海德三道126號卓越後海金融中心3901房，同時，註冊資本由28.78億元變爲33.83億元。

但在2021年出現債務危機後，恒大又將總部的多個部門遷回了廣州恒大中心。2022年1月10日，有市場消息稱恒大集團已從深圳總部大樓搬離，彼時，恒大官方回應稱，爲節約成本，公司於2021年12月辦理了卓越後海中心退租手續，搬遷至深圳自有物業辦公。目前，恒大集團官網仍顯示其總部所在地位於深圳市南山區海德三道126號。

近期，一位接近恒大內部人士向《華夏時報》記者透露，恒大總部已搬回廣州，不過深圳也還有總部的人，目前在深圳南山南油片區辦公。

恒大多宗地塊被政府收回

除了出售深圳總部地塊引發關注外，恒大近期被武漢江夏區政府無償收回11宗土地的事情也引起了市場熱議。

11月24日，恒大發佈公告對近期其位於湖北武漢市江夏區11宗地塊被收回一事作出回應。公告信息顯示，2022年11月16日，武漢市江夏區人民政府作出關於無償收回恒大武漢科技旅遊城項目11宗土地的行政決定。該決定書僅針對該項目其中11宗地塊，不涉及該項目的其他地塊。

據瞭解，恒大武漢科技旅遊城項目總計24宗土地，淨用地面積爲5065.8畝，本次政府無償收回的11宗土地涉及淨用地面積爲2071.3畝。

其實，恒大科技旅遊城的歷史最早可以追溯到2009年。當時，該項目名爲“巴登城”，由廣東恆豐投資集團全資子公司武漢巴登城投資有限公司建設。

2010年7月，嘉凱城集團以2.85億元獲得武漢巴登城51%股權，獲得該項目的控制權，按照規劃，該項目預計用6年時間完成。不過，根據嘉凱城集團2016年年報顯示，巴登城預計總投資額爲100億元，實際已投資38.19億元，截至2016年年底已完工建築面積爲0。

2017年4月，嘉凱城集團宣佈以9.2億元的現金收購武漢巴登城餘下的49%的股權。同年7月，嘉凱城集團公告稱，擬以不低於30.39億元的價格轉讓武漢巴登城投資有限公司100%的股權。

2017年12月，恒大以56億元購買該項目，將巴登城項目更名爲武漢恒大科技旅遊城，規劃打造集遊樂、文化、休閒、商業、居住爲一體的文化旅遊大盤，於2018年3月開始動工建設。

目前，該項目已開工約126.1萬平方米，已銷售64.9萬平方米（5330套房），已交樓36萬平方米（2654套房），仍有28.9萬平方米（2676套房）未完成交付。

值得注意的是，恒大在公告中強調，將就武漢市江夏區人民政府作出關於無償收回恒大武漢科技旅遊城項目11宗土地的行政決定提出行政複議以保障公司的合法權益，目前該項目12批次保交樓項目中10個已正常施工，2個處於恢復施工過程。公告還稱，自2018年以來，恒大與武漢市江夏區政府一直就項目開發事宜保持溝通。

對此，柏文喜指出，武漢市江夏區政府能無償收回恒大11宗地塊，應該有兩個原因，一個原因是可能是恒大違反了當初的土地出項協議中關於開發期限的約定並觸發了協議中的無償收回條款，另一個原因是恒大暴雷後確實無力開發也很難尋求合作開發而被政府依法無償收回。

“國有土地限期不開發，如果是非政府方原因則有可能會被收回，但是這只是觸發被收回宗地的條件之一而非充分條件，因爲事實上大多數未按期限開發的土地並沒有被收回。這確實和房地產行業歷史遺留中的‘囤地亂象’有關，但在當初發生‘囤地’的那些公司手中卻並未收回，只是到了恒大手裏才被無償收回。比如，前有新世界中國長期囤地不開發而轉讓給恒大的位於海口的多宗土地被無償收回，後又有位於武漢江夏由泛海集團‘囤地’多年未開發而轉讓給恒大後的多宗土地被無償收回。”柏文喜表示。

此外，據《華夏時報》記者瞭解，自2021年以來，到目前爲止，恒大有多個項目地塊均被政府收回，被沒收地塊超1萬畝。其中，包括恒大海口8宗地塊的3300畝土地。

2021年12月31日，海口市自然資源和規劃局發佈公告稱，根據《海口市人民政府無償收回國有建設用地使用權決定書》、《海口市住房和城鄉建設局、海口市自然資源和規劃局關於無償收回土地使用權的請示》，均存在因公司原因超過約定的動工開發日期滿兩年未動工開發建設的情況，根據《閒置土地處置辦法》第十四條和《海南省閒置土地認定和處置規定》第二十九條規定，決定依法無償收回恒大地產海南公司所屬的8宗國有建設用地使用權。

“恒大在全國各地多宗項目地塊被無償收回，這對恒大而言意味着資產負債表上相關資產的直接消失，對於恒大深陷泥潭的債務更是雪上加霜。”柏文喜說。