11月30日，贝壳发布了2022年第三季度财报，单Q3季度的GTV和净收入分别为7371亿元和176亿元，均已接近去年同期水平，再次超市场预期，且较Q2分别环比增长15.3%、27.7%，呈现出明显的边际复苏趋势。

尽管受疫情多点反弹影响，但3季度我国房地产行业底部企稳、复苏迹象明显，11月来，房地产行业相继迎来力度空前的“第二支箭”、“第三支箭”和“金融十六条”，行业有望在充足的流动性支持下重回正轨。而贝壳也凭借着提质增效等一系列管理举措，进一步提升了经营效率，领先于同行抓住复苏先机，连续两个季度业绩超市场预期。前三季度，美国通用会计准则下（GAAP）贝壳净亏损收窄至17.69亿元。

连发三箭房地产暖风频吹 贝壳管理红利效果显现

作为多年来对我国经济影响最广的房地产上下游产业链，在“房住不炒”的总基调下，政府早在年初就已多次表示，要支持合理住房和融资需求、支持房企融资发展。

虽然同比仍有下滑，但从绝对值看，下半年房地产行业已然呈现企稳回升迹象。克而瑞数据显示，自7月份以来，百强房企的销售额同比数据持续改善，二手住宅三季度市场情绪持续修复，在去年低基数下成交面积同比转增。

此外，随着三季度“第一支箭”中增债发行，到“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度、“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继落地，地产行业已迎来信贷周期的实质性反转，将引领行业逐步重回正轨。

在此背景下，贝壳三季度实现GTV达7371亿元，营收176亿元，均已接近去年同期水平。

具体看，贝壳Q3存量房业务净收入为72亿元，环比增长29%；新房业务净收入为78亿元，环比增长17%；家装家居业务继续逆市突破，实现收入超18亿元，可比口径下环比增长34%。

随着房企走出阴霾叠加房地产市场逐步回暖，以及政府全力保交楼的资金支持，经营状况长期保持在健康水平的贝壳，有望进一步改善。

继续修炼内功 提质增效力求保留行业优质服务供给

实际上，这一轮房地产行业调整本质是从过去高杠杆、粗放的发展模式，逐渐过渡到更稳健、更注重房屋品质的制造业模式。同样地，在居住服务行业由“规模”转向“高质量发展”的历史契机下，贝壳也落实了一系列精细化运营理念，推动企业运营质量的提升。

早在一年前，贝壳为了面对市场波动而坚决采取了一系列提质增效的举措，甚至包括在今年回港上市的节骨眼也持续执行组织人员瘦身计划。

近一年来，贝壳的门店和经纪人结构不断改善。截止三季度末，贝壳平台活跃门店数超过39，700家，连接活跃经纪人超过37万人，环比降幅收窄至3%、2%，已基本企稳。其中，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高，二季度对比一季度，从业时长超过3年的经纪人占比提升了约10%，店均和人均效益均有提高。

通过有效留存优质服务产能，贝壳的提质增效迎来收获期，在费用优化上的一系列成果在第三季度有所显现。

贝壳三季度的营业总成本同比下降16.3%至128亿元，其中外部分佣、内部薪酬、门店成本、运用费用及其他成本均有所减少。在一系列调整下，贝壳三季度实现净利润7.16亿元，截止前三季度，在美国通用会计准则下（GAAP）贝壳净亏损缩减至17.69亿元。

“流量+科技”助力家装业务快速发展

在持续修炼内功、提升护城河的努力下，贝壳在此次周期调整中体现出了其超越行业的阿尔法。三季度，贝壳实现存量房交易GTV为4490亿元，同比增长18.7%，显著好于同期中指院二手房交易同比数据；实现新房交易额2615亿元，同比下滑36.2%，较克而瑞百强房企销售额同比降幅更窄；家装业务交易GTV达到20亿元，而上年同期仅为0.66亿元，家装家居业务逆市增长，赢得了更多服务者和消费者的认可。

在“一体”业务稳健前行的同时，贝壳的“两翼”也不断突破。面对万亿家装蓝海，贝壳具有天然的流量和科技优势，通过收购圣都可弥补贝壳大规模家装交付的能力缺失，成为贝壳房产交易流量转化成家装流量的转折点。

根据 CIC 数据，2021年我国家装家居行业规模为6．万亿元，预计于2026年增长至 10.4万亿元，但前五大参与者的合计市占率仅为 4.8%，如贝壳这样能够提供优质一站式服务的领先市场参与者预计将获得更多市场份额。

贝壳旗下整装品牌被窝家装的交付管理和业务运营能力得到验证，从可比口径看，其家装家居业务Q3实现收入超18亿元，逆市同比增长超过40%，环比增长34%。

租房业务方面，截至第三季度末，贝壳签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市。贝壳持续迭代收、出房模型和精细化运营能力，构建多层次的住房租赁供给体系，让更多城市居民享受更多元、更普惠的品质租住生活。

值得一提的是，随着行业逐渐回暖，已是恒生综指成分股的贝壳-W，即将于12月满足同股不同权公司纳入港股通需上市6个月及20个交易日的额外要求，市场预计将于12月12日左右纳入港股通投资标的。实际上，贝壳自今年回港以来，股价一直表现相对稳健，且公司自9月来已持续回购股份。预计进入港股通后，在南向资金的加持下，贝壳将为投资者带来更加稳健的回报。