記者 | 黃昱

可售型人才房入市，新房“內卷”嚴重，二手房價格較高位已下跌兩成，種種跡象表明，深圳樓市仍處在去泡沫階段。

在剛過去的11月，深圳樓市最大的亮點莫過於首批人才房開啓配售，均價約2萬-4.5萬/平方米，僅爲同片區新房項目60%左右，且不需要輪候排隊，引發一股認購熱潮。

從認購結果來看，6個人才房項目4422套房源吸引16305戶家庭認購，最終合格家庭達15294戶，整體中籤率接近28%，其中單個項目最低中籤率只有1%。

人才房的入市是深圳2018年啓動房改的一部分。爲加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系，深圳明確要在2018年至2035年提供170萬套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比例定位4：2：2：2。

這一政策將保障性住房所佔比例提升到60%左右，一改1988年房改以來以商品房爲主的住房供應格局，向新加坡模式看齊。期望通過保障性住房解決中低收入階層的住房問題，把房價和住房的民生問題切割開來。

公開資料顯示，深圳目前至少已籌建了26個可售型人才房項目，除了這次已配售的6個人才房項目，還有20個項目等待入市。

從人才房的供應主體來看，還是以國企平臺爲主，此番入市的6個項目中有4個來自深圳人才安居集團，另外兩個分別來自星河控股和華僑城。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，雖然人才房在上市方面會受到嚴格限制，滿10年纔可售，但對於深圳年輕人來講，新房在供給側大規模放量，二手房參考價控制炒作，已經成爲抑制房價上漲的長效機制，房住不炒深入人心。

隨着人才房及安居房供應不斷提速，未來深圳房地產市場格局將繼續向“雙軌並行”發展。

李宇嘉對界面新聞指出，人才房的入市短期內對商品房市場確實造成了比較大的擾動。當前深圳商品房價格上漲預期逆轉，在房價還在高位的情況下，不少新市民會更願意選擇人才房。

從11月商品房新房數據來看，因年度衝刺業績的需要，新房供應大增，房企營銷折扣力度也有所加大，但成交額繼續探底，整體表現疲軟。

樂有家研究中心數據顯示，11月深圳新增一手住宅預售13041套，回到9月水平，新增預售面積117.1萬平方米，遠超10月的5.9萬平方米。

但供應大增並沒有扭轉成交探底的態勢。克而瑞數據顯示，11月深圳新房住宅成交量繼續同環比均下跌，單月住宅總成交2790套，同環比跌幅分別爲50%和21%，網籤套數處於今年低位。

具體到項目而言，11月普通住宅項目TOP10銷售金額合計70.17億元，環比下滑43.8%，項目銷售金額榜冠軍是深業集團的頤灣府，銷售金額26.03億元。

值得一提的的是，頤灣府2期於9月底開盤，開盤當天去化超過98%，最近在陸續網籤中；深業集團另一個項目深業頤瑞府拿下11月銷售面積榜首，10月底開盤，當天即售罄。

在當前市場環境下，深業頤瑞府能夠“日光”的關鍵還是因爲價格優勢。據悉，深業頤瑞府商品房4.53萬元/平方米的價格，遠低於周邊新房及二手房。

今年深圳新房走下神壇，打折促銷成了開發商迅速回籠資金的重要舉措，就連此前“日光盤”常現的前海片區也有豪宅項目開盤即打折。

有深圳中介告訴界面新聞，前海“卷王”一手樓盤前海宸灣，最低有房源低至單價8.3萬起帶精裝，和周邊倒掛至少2萬/平方米。

除了前海宸灣，同樣位於前海片區在11月27日開盤的萬科頤城瑧灣悅家園，11月30日開盤的天健悅灣府均有房源最低單價可低至8.2萬元，要知道，過去數年來前海新房價格基本都是穩定在10萬元/平方米以上。

即便如此，這些樓盤也並沒有開盤即售罄，足以可見，即便11月以來針對房企融資端的支持力度空前，市場情緒也並沒有明顯好轉。

這同樣反映在二手房成交量上。樂有家研究中心數據顯示，11月深圳全市二手住宅過戶量爲2168套，環比上漲25%，回到了2000+套水平線上，但仍遠低於2019、2020年月均超6000套的成交水平。

事實上，由於近三年深圳加大新房供應量，疊加二手房受參考價政策影響成交量大幅下降，從2021年下半年開始，深圳一手住宅成交量重回主導地位，佔比超過二手。

樂有家研究中心數據顯示，2022年上半年，深圳樓市總交易量爲26091套，其中一手住宅佔62%，二手佔38%。

根據深圳中原研究中心於11月發佈的報告，自去年2月參考價發佈以來，深圳二手房成交量不斷創新低，已連續15個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象， 預計未來一段時間仍將維持在低位。

成交量的下跌也直接導致了價格下行。據深圳中原研究中心監測，目前深圳整體二手房價較高位已經下跌近兩成，尚未見止跌跡象，繼續下行態勢明顯。

深圳中原研究中心指出，新房內卷嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格亦不斷創近幾年片區內新低，“片區最低價”字眼越來越常見，進一步壓制了二手價格。

樂有家數據顯示， 11月深圳二手房價環比跌3%，業主持續讓利，無論是接近指導價成交，還是接近指導價掛牌的房源佔比都在小幅增加。

一位深圳購房者對界面新聞表示，從去年8月份開始，就有中介開始持續推薦不少等同於或低於指導價的二手房，這在去年上半年的時候是想都不敢想的。