21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

11月，樓市繼續低溫運行，銷售情況仍在築底，沒有出現傳統意義上的“年底翹尾”行情。

中指研究院監測數據顯示，11月，百城二手房價格已連續7個月環比下跌，新房價格環比連續5個月下跌，房價下跌城市數量處於高位；百強房企銷售額繼續下降，房企拿地總額同比減半。

但近期以來，在供需兩端政策“火力全開”的支持下，一些數據開始出現變化，市場逐步找到底部支撐，房地產正在蓄力走出“艱難時刻”。

行業人士預計，未來一段時間，供給端資金壓力有望得到緩解，市場關注點將全面轉向促銷售，因城施策力度有望進一步加大。只是市場端的起色尚需一定時間，政策支持能否順利轉化爲消費力，預期的修復仍是影響全盤銷售情況的關鍵因素。

底部盤整與積極信號

受全年房地產下行的大趨勢影響，今年樓市在“金九銀十”失約之後，11月也延續了這種態勢。

中指研究院監測全國100個城市新房、二手房的銷售情況發現，2022年11月，百城新房平均價格爲16190元/平方米，環比下跌0.06%，已連續5個月環比下跌，跌幅較10月擴大0.05個百分點；百城二手房平均價格爲15911元/平方米，環比下跌0.21%，已連續7個月環比下跌，跌幅較10月擴大0.05個百分點。

房價下跌城市數量方面，11月，百城新房、二手房價格環比下跌城市數量保持年內高位，共57個城市新房價格環比下跌，較上月增加3個；75個城市二手房價格環比下跌，與上月持平。

房價的下行，是交易量長期走低、信心持續受挫之後的綜合表現。

今年以來，商品房成交始終未能迎來整體復甦。根據國家統計局的數據，今年9月和10月，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降，10月的降幅分別達到23.2%和23.7%。10月單月，全國商品房銷售面積創近11年的同期最低，商品房銷售額爲近7年同期最低。

而進入11月，受多地疫情形勢等因素影響，部分購房者觀望情緒加重，房地產市場銷售節奏未及預期。

中指研究院數據顯示，11月單月，重點100城商品住宅成交面積環比延續10月下行態勢，成交面積環比下降近11%， 同比下降近三成；2022年1-11月，重點100城新建商品住宅成交規模爲2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。

房企端的表現也相對低迷。2022年前11個月，TOP100房企拿地總額11621億元，同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點；前11個月，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。

儘管市場整體數據尚未扭轉，但政策密集出臺，一線數據已經開始出現一絲轉機。

根據克而瑞數據，2022年1-11月TOP100房企累計實現銷售額65399億元，同比下降43.3%，相比10月累計降幅收窄0.7個百分點；11月單月實現銷售額6177億元，同比下降26.9%，相比10月單月降幅收窄6.3個百分點。

“從房企銷售額來看，前11個月累計銷售降幅和11月單月銷售降幅都在收窄，顯示銷售逐步找到支撐。”中郵證券分析師劉清海指出：“也應該注意到，那些尚屬於優質的房企，銷售額增速也在企穩。”

克而瑞數據顯示，央國企、優質民企前11個月的銷售額累計同比增速分別爲-16.3%、-32.4%、-38.6%，相比10月分別提升2.5、0.3個百分點。

供需兩端政策密集出臺

近期以來，爲穩定樓市，供需兩端政策密集出臺。

中指研究院提供給21世紀經濟報道記者的一份統計結果顯示，80餘城首套商貸首付比例已降至20%，近30城首套房貸利率已降至4%以下，疊加各地推出的形式多樣的購房補貼等，買房門檻已經降至歷史新低。

供給端支持政策更是接連掀起了市場情緒。

11月8日，交易商協會表示支持民營企業債券融資支持工具“第二支箭”，預計可支持約2500億元民營企業債券融資；11月中旬，央行和銀保監會聯合發佈“金融十六條”，爲房企的經營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持；此後的11月28日，證監會又公佈了“股權融資優化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。

至此，信貸、債券、股權“三支箭”齊發，全面支持房企融資，“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業並存”。

據克而瑞不完全統計，7家銀行爲22家房企提供意向性授信總額度超2萬億元，6家房企儲架式註冊發行約1080億元。

多位業內人士均認爲，當前行業融資收緊週期已經見底，房企供給側結構性改革已漸進尾聲，整體融資環境有望得到實質性改善。

“短期政策到位，企業資金壓力有望得到緩解，行業關注點全面轉向促銷售。” 中指研究院指數事業部分析師孟新增告訴21世紀經濟報道記者，下一步重點是促進市場銷售企穩，因城施策力度有望繼續加大。

平安證券也指出，近期行業信貸、債券及股權融資政策優化將有助於增強市場信心、緩解房企短期資金壓力，但追本溯源，行業困境解決的關鍵仍在於銷售端經營現金流修復。短期行業主要挑戰將由信用端逐步轉移到需求端，預計需求端政策有望進一步寬鬆。

衆所周知，房企的資金來源有兩條命脈，一是融資，二是銷售回款，尤其後者，在近幾年的房地產熱潮中，從根本上支撐起了房企的快速發展。

“企業運營改善的核心還是在於銷售端，只有預期修復、需求端改善，市場築底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。”一位不願具名的地產分析師表示：“‘三支箭’是手段，恢復市場信心是根本。”

但預期的恢復並非一夕之力，背後的根本更在於就業和收入預期穩定之後，居民入市意願纔有可能穩定。

值得注意的是，12月2日至5日，包括廣州、深圳、北京、上海、天津、重慶等數個城市陸續優化了疫情防控措施。一位市場人士表示：“全國性疫情防控措施的大幅優化和調整，將對於經濟的復甦以及行業的回暖起到至關重要的作用。”

（作者：孔海麗 編輯：張星）