轉自：勞動午報

編輯同志：

爲了上班方便，我從吳某處租了一套距離公司比較近的住房，雙方在簽訂租賃合同時未在合同中就誰承擔房屋維修義務進行約定。最近，我出差一週，回來後發現房屋漏雨，將我購置的衣櫃淋壞，牆面被水浸泡後脫皮。我聯繫吳某要求其及時對房屋進行維修並賠償我的損失，但其以各種理由拖延。如果吳某不及時維修房屋，勢必影響到我的正常居住和生活。

請問：面對此種情形該怎麼辦？

讀者：江笑

江笑讀者：

一方面，出租人吳某應當賠償你的物品損失。

《民法典》第712條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。”《民法典》第1165條規定：“行爲人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。”這就是說，在租賃合同未約定維修條款的情況下，出租人應當承擔維修房屋的義務，應當定期對房屋進行檢查維修，使房屋處於正常的可使用狀態，因沒有及時維修房屋而造成他人損失的，應當承擔賠償責任。本案中，吳某出租給你的房子存在漏水情況，說明該房屋質量不合格。由於吳某對存在隱患的房屋未及時維修，並給你造成了財產損失，其存在過錯，自然應賠償你的物品損失。

另一方面，在吳某拖延維修出租房的情況下，你可以有以下兩種選擇：

一是可以自行維修並要求吳某承擔維修費。《民法典》第713條第1款規定：“承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。”本案中，由於吳某拖延甚至拒絕維修出租房，你爲了使該房屋處於適住的狀態，當然可以自行請人維修。在自行維修時，應當注意保存好房屋損壞情況的照片、視頻、維修發票等證據，以便要求吳某支付你所墊付的維修費用。

二是要求解除租賃合同。《民法典》第708條規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。”第563條第4項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。本案中，吳某在知道其出租房漏水後，怠於履行維修責任，致使你無法繼續正常使用房屋，合同目的不能實現，所以，你有權主張解除租賃合同。你只要通知到出租人吳某，合同即行解除。

潘家永 律師