千億房企腰斬至20家，地產系酒店還有沒有未來？

文|空間祕探李俊鵬

地產行業最新統計數據顯示，2022年百強房企全年操盤金額僅6.5萬億，同比下降約42%。與此同時，千億房企（年銷售額達1000億元以上）數量也只剩下20家，較2021年峯值減少了23家。房地產行業長達十餘年的黃金時代或已遠去，而和房企密切關聯的地產酒店，現狀又是怎樣的？地產系酒店，還有沒有未來？

房企能否進入“千億”軍團，一直是評價一個房企綜合實力的絕對性指標。2016年，千億房企只有12家，2017年以來，千億房企數量明顯增加，2017年千億房企達到17家，2018年直接跳漲至30家，至2020年千億房企數量首次達到歷史頂點，達到 43家，2021年千億房企數量與2020年持平，也是43家。

對比2021年，2022年有23家房企掉出千億陣營，其中不乏2021年時排名在前20的房企。實際上，千億房企數量銳減一半的另一面，是20家千億房企業績大幅度縮水，累計業績較去年平均減少25%左右。20家千億房企中，除了排在第16位的越秀地產累計業績同比增長6.6%以外，其餘19家千億房企業績全部縮水。其中，綠地控股、新城控股等4家房企全年業績縮水50%以上。

行業大變局之下，房企之間新一輪洗牌已經開始。而和房企密切關聯的地產系酒店，則喜憂參半。在亞洲旅宿大數據研究院發佈的《2022年12月亞洲（中國）酒店業發展報告》中，地產酒店12月TOP50中，萬達系列酒店和碧桂園系列酒店，分列第1名和第3名。

作爲地產酒店板塊的領軍企業，萬達集團公佈的數據顯示，全年籌備開業酒店達到30家，12月在高端酒店市場中也迎來了昆明呈貢萬達嘉華酒店的揭幕。酒店版圖不斷擴大的同時，品牌建設也正不斷實現高質量發展。12月，萬達酒店及度假村入選2022中國品牌論壇“中國品牌創新案例”，而其自主成立的萬達酒店設計研究院也在今年榮獲、入圍多項國際大獎。而富力地產手中的酒店，在2022年，一直在試圖出售酒店，但成交標的卻很少。此外，綠地系酒店、世茂系酒店，2022年由於自身重資產運營，酒店板塊壓力也較大。

空間祕探觀察發現，那些還在千億軍團的房企，儘管他們的房產銷售業績仍在頭部行列，但是他們背後的酒店並不都是“充滿樂觀”。

以2022年商品房銷售金額排名第14的綠地控股爲例，2023年開年就迎來酒店業併購舉動。1月4日，綠地控股（600606）發佈公告表示，公司擬與明宇商旅股份有限公司（以下簡稱“明宇商旅”）就酒店管理業務開展戰略合作。根據上述戰略合作意向，公司控股子公司綠地數字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權轉讓給明宇商旅，股權轉讓對價爲6.24億元。

近兩年，綠地控股資產負債率一直較高，所以需要處置重資產。計劃三年出售2000億資產，每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。綠地之所以選擇與明宇商旅合作，看重的是其超強的企業實力，明宇集團自四川南充起家，後依託銀行業及酒店+地產模式，逐步開啓區域化發展，在規模上已經能達到國內前二十強序列。加之明宇商旅深耕酒店+地產模式多年，通過與綠地旗下較爲完善的品牌矩陣和體系合作，雙方有望能將綠地地產附屬酒店盤活，實現量和質的飛躍。

根據公司與明宇商旅的合作意向，未來綠地酒管將獲注入綠地酒旅集團旗下4家直營酒店管理公司的股權，酒店管理業務（包括已開業的和待開業的酒店管理合同）及與酒店管理相關的品牌商標等其他知識產權。不難看出，綠地本次與明宇合作的是輕資產管理公司板塊，未來希冀對方的品牌輸出，自身能一步步向“從重到輕”的地產系五星酒店品牌邁進。

酒店集團從重資產向輕資產運營大方向去改變看似一致，但背後邏輯並不是完全相同。今年排於房企千億俱樂部榜首的碧桂園，碧桂園背後的“鳳悅酒店及度假村”，一直在既定的戰略思路中運行。2020年，鳳悅酒店及度假村創立，一開始，碧桂園酒店集團就將酒店管理運營業務全部放到鳳悅體系內，也就是說，該酒店從出生開始就朝着“更輕”酒店目標出發。同時，通過與希爾頓集團、美諾酒店集團、雅高酒店集團，在中國奢華、高端及中高端、生活方式酒店的合作，佈局酒店市場，形成商務到度假的完整品牌矩陣，深耕輕資產酒店品牌。

過去，碧桂園酒店走的是地產的重資產老路子，而如今，管理方、品牌方甚至是業主方的多重身份，爲鳳悅的日常經營管理、品牌矩陣發展、提升客戶體驗、營銷推廣等方面都提供了便利。不到兩年的時間，鳳悅酒店及度假村已位列世界酒店集團41強，國內酒店集團11強，共經營管理19大酒店及公寓品牌，逾300家高品質酒店和60，000餘間客房，覆蓋全球50多個國家和地區。作爲房產千億軍團的酒店品牌，雖然沒有完全擺脫原地產板塊自持酒店，但是戰略清晰，酒店必須通過自身品牌孵化，以及和國際酒店集團品牌的強強聯合，達到多方共贏。

排名12的中國金茂，近年來，在持有端不斷髮力，實力持續增長：金茂商業佈局全國13座核心城市，在營及籌開項目共16座；金茂酒店也已完成全國核心城市佈局，與萬豪、麗思卡爾頓、希爾頓等世界知名酒店實現深度合作，並已發佈五大自有酒店品牌和兩大公寓自營品牌。金茂正在經營中的有金茂北京威斯汀大飯店、上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店以及金茂深圳 JW 萬豪酒店、金茂麗江酒店等多家奢華酒店。通過一系列五星級高端酒店的開發和成功運營，公司已擁有成熟完善的高端酒店設計、開發和投資經營能力。截至到2022年8月，已簽訂21個輕資產服務合同。不過，受疫情影響，公司在2022年第一季度實現酒店經營收入 5.1 億元，較去年同期下降了 41%。不過，酒店板塊收入在總體業績佔比不大，所以未對公司整體收益造成較大沖擊。今年銷售已經開始回暖，預計酒店板塊收益將會增長較大，復甦迅猛。

因此，千億軍團的房企背後的酒店儘管也遇到了多種問題，但總體來說，要麼是品牌比較過硬，要麼就是資產較爲優質，要麼就是“家大業大”，酒店還不是重要角色。不過，掉出千億軍團的地產系酒店，“日子不好過”。

這裏面日子最難過的莫過於“富力酒店”。六年前，萬達、融創、富力之間的“世紀交易”曾轟動一時，萬達73家酒店由富力接手，約190億元，富力則一躍成爲全球最大豪華酒店業主。但今非昔比，僅6年時間，富力不僅掉出千億軍團，2022年，更有151.17億元的借款未按計劃償還，147.56億元的借款已觸發或可能觸發交叉違約。其實早在去年，富力就將酒店資產擺上了貨架，富力待售酒店清單，裏面包含91家運營中的酒店，其中包括富力五年前從萬達購入的72家酒店。但令人唏噓的是，作爲全球最大豪華酒店業主，富力酒店資產真正交易成功的寥寥無幾。

近兩年，在地產降槓桿、限融資，行業營銷下滑的大背景下，富力爲什麼波及如此嚴重？其實，或許早在2017年的“世紀交易”中就已經埋下隱患。當年，富力是以賬面價值的六折購入這73家酒店，但在這筆交易中，富力對萬達酒店資產的價格估計過高，沒有充分考慮酒店持續產生收益的能力，存在一定的判斷偏差。同時，富力在收購萬達酒店後面的時間裏，依然是地產的固化經營思維。其一，很多酒店聘用的仍然是萬達管理團隊，並沒有自己的酒店運營團隊；其二，其中一部分酒店在萬達時期建設就是爲了賣樓配建，酒店位置偏遠，酒店經營本身就不具備區位優勢和盈利能力。據富力地產財報顯示，2018年和2019年，富力的酒店業務分別虧損4.59億元、10.07億元。而2020年和2021年，酒店業務虧損均超過14億元，2022年上半年，酒店營運營業額則由2021年同期人民幣25億元減少至人民幣17.81億元，同樣改變不了虧損嚴重的老路。

相比於富力酒店，2022年跌出千億軍團的世茂酒店要相對好一點。2022年，世茂酒店突出疫情的重圍，開業多家酒店，以精準的目光，穩固佈局一線城市，大膽開拓下沉市場，以國際酒店品牌與自主酒店品牌齊頭並進的發展策略，搶佔市場先機，在持續深耕“重資產”的同時，加速輕資產酒店版圖的開拓。

面對複雜的市場環境，世茂酒店以消費者爲中心，圍繞着客房外的酒店區域積極探索業務創新，對酒店進行全域經營，逐漸探索出一條第二曲線。2023年，世茂酒店將持續力拓輕資產版圖，實現旗下多元品牌矩陣的全面開花，在全國多個迷人目的地爲旅行者營造舒適難忘的旅居空間，打造結合目的地特色的別樣體驗。

當然，也不得不承認，世茂酒店的輕資產版圖也不是那麼輕鬆。一年前，世茂酒店出售上海外灘茂悅酒店，總價達到45億元。2022年，世茂位於上海、北京、大灣區、長三角（除上海）以及其他地區的7個酒店項目都在掛牌出售，總資產達到共計260.5億元。儘管世茂方面多方闢謠，表示出售並不着急，但是縱觀2022年一年，世茂確實賣了很多資產緩解現金流壓力，不過，這些酒店資產大多因爲價格未達到預期，並沒有完成出售。

不過，世茂酒店管理公司助理總裁、世茂喜達酒店集團總裁劉紅波對世茂酒店的未來表示樂觀，在接受媒體採訪時他表示，出境旅遊的有序恢復，將促進酒店經營加速回暖。對此，世茂喜達酒店集團旗下包括巴厘島茂御度假酒店和巴厘島茂御居服務公寓在內的海外項目已恢復動工。世茂喜達始終致力於讓中國民族酒店品牌走向世界，爲更多遊客提供高品質的旅居服務。當然，他們也期待着投資結構優化、投資空間拓展的相關利好政策，爲集團的擴張佈局孕育更多商機，助力旅遊服務行業邁上新臺階。

觀察發現，2020年以來，我國酒店投資持續放緩，2022年預計仍然呈現負增長，資產狀況不佳，企業負債率持續上升。地產酒店作爲酒店投資的重要標的，是否還有機會？

我們知道，地產酒店1.0時代，高星酒店更多的是爲商業和住宅賦能，地產商們滿足地方政府的硬需求，通過建造高星級酒店，可以拿到更好的地方資源，同時，商業和住宅價格也會“水漲船高”。

地產酒店2.0時代，在三道紅線的高壓下，酒店不但能提供現金流，而且能成爲優質資產，優質酒店資產是“硬通貨”，房企可以借到便宜的錢。同時，酒店品牌做好，不但能夠輕重並舉，而且長期看，還可以賺取物業增值的收益。

現在地產酒店其實已經到了3.0時代，那就是迴歸住宿本質，即地產酒店要有品牌，要有運營，要真正的能夠掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時代的金融屬性。

空間祕探認爲，地產酒店進入3.0時代，其實也孕育着更大的機會。主要原因有三：

其一、地產酒店進入“下半場”品牌時代。中國的地產酒店經過多年的發展，已經形成了一定的品牌價值，如碧桂園鳳悅酒店及度假村系列、世茂酒店系列、金茂酒店系列等，他們正在褪去地產思維，開始真正地深耕品牌。與一些毫無品牌概念的地產酒店相比，這些地產酒店無疑是品牌的先行者，進入“下半場”的他們，會有更大的機會。

其二、城市更新帶來的“存量物業“機會。有統計數據證明，中國的高端酒店物業70%都在地產酒店手中，們整個房地產存量也達到300萬億。房地產多元化發展必然會讓一些優質物業成爲酒店物業，也會讓一些過去存在經營問題的酒店物業迎來新生，這對地產酒店也是一個非常好的機會。

其三、文旅復甦帶來的“度假住宿“紅利。3年疫情結束，2023年文旅復甦也是大勢所趨，圍繞文旅復甦背後的度假市場勢必迎來爆發，這一波“度假住宿”的紅利勢必也會讓地產酒店帶來機會。地產酒店物業空間大，有的選址也相當好，過去缺的是整體運營，並沒有發揮酒店融入文旅目的地的優勢和特點，相信不久的將來，一批傳統的地產酒店會“變身”爲城市度假酒店或者旅遊度假酒店，真正的發揮其物業和商業價值。

綜上，地產酒店和房企的未來雖然息息相關，但是酒店商品還是有別於住宅和商業地產，酒店商品的本質是服務和產品，只有迴歸到住宿本身，地產酒店纔會有未來。相信後地產時代，地產酒店一定會緊跟新的時代機遇，成爲衆多住宿產品的一個重要補充，或許只有這樣，纔會真正迎來自己的“第二春”。