每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

剛剛過去的2022年，住宅租賃市場表現如何？

據中指研究院統計，2022年全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%。一線城市中，北京月平均租金最高並且較爲抗跌，跌幅小於1%；溫州、南寧等7個城市跌幅超5%。

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值得注意的是，保租房在政策支持下發展迅速，2022年中央及地方累計出臺相關政策160餘次，近30個省市發佈了加快保租房發展的實施方案。此外，2022年四隻保租房公募REITs成功上市，二級市場表現穩健。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進1月12日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“2022年住房租賃相關政策密集出臺，住房租賃市場發展支持力度持續加大。一方面，中央和地方持續出臺支持政策；另一方面，各城市積極出臺租賃市場監管政策，如北京住房租賃條例正式施行，上海亦跟進發布相關條例，通過地方立法進一步規範住房租賃市場，營造良好的租房環境。”

重點50城租金回落

從全年漲跌幅來看，50個重點城市租金全部回落。

具體來看，溫州、南寧等7個城市跌幅超5%，徐州、貴陽等18個城市下跌3% ~5%，呼和浩特、泉州等19個城市下跌1%~3%，青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內。

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領先，多數城市租金介於20~40元/平方米/月。2022年12月，北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明顯高於全國其他城市。

其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首，杭州、廣州等5個城市租金在40~60元/平方米/月，福州、珠海等37個城市租金在20~40元/平方米/月；太原、徐州等5個城市租金在20元/平方米/月以下。

“2022年有7個月租金環比下跌，年內50個重點城市租金累計全部下跌。”徐躍進指出。

具體來看，租金走勢具有明顯的季節性，同時受疫情影響同樣較爲明顯。據中指研究院分析，2022年1~2月，租賃市場處於傳統淡季，50城住宅平均租金環比連續下跌；3~4月，隨着外來務工人員返城、節後“換崗季”到來，租賃市場行情略有升溫，租金環比連續上漲；5~6月，受多個城市疫情暴發影響，人口流動受限，住房租賃需求有所減弱，住宅平均租金有所回落；7~9月，受高校畢業生入市、中小學開學季等因素影響，租金出現小幅回升；10~12月，租賃市場再次進入傳統淡季，租金水平持續下行。

在政策的支持下，2022年保租房按下了發展“加速鍵”。

住建部統計數據顯示，2022年1~10月，全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套，佔年度計劃的98.8%，多省市已提前或超額完成2022年預定目標。

“一方面，各城市積極完成保租房籌集任務。2022年國計劃籌集保租房240萬套，杭州、瀋陽、武漢、鄭州等多個城市提前完成了保租房籌集的年度目標。另一方面，保租房公募REITs快速推進並落地，目前已有4只保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了寶貴的融資退出渠道，保租房‘融投管退’的商業閉環得以形成。”徐躍進表示。

值得一提的是，2022年首批3只保障性租賃住房公募REITs項目——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT發售火爆，均提前結束募集。

如首隻房企保租房公募REITs花落華潤有巢，公開資料顯示，華潤有巢REIT底層資產爲位於上海松江區的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。華潤置地間接持有泗涇項目公司及東經濟區項目公司的100%股權。

市場多方均認爲，房企身份的華潤有巢先行先試，在某種程度上推進了保租房公募REITs的常態化發行。

據不完全統計，2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160餘次，近30個省市發佈了加快保租房發展的實施方案，年內保租房公募REITs快速推進並實現落地。

30歲以下租客佔比近五成

爲充分反映居民的租房狀況，中指研究院2022年12月組織了全國租戶年終問卷調查，並從租客基本特徵、租賃行爲特徵和租房偏好與觀念三大方面對租客畫像進行了描摹。

調查發現，租賃市場扔以整租爲主流，超六成租房面積在60平方米以下；租客更關注通勤距離與配套條件，中青年仍然傾向未來在本地置業。

從調查數據來看，租客基以畢業五年以內的高學歷青年羣體爲主，高能級城市的租客羣體更趨年輕化。

主力租客羣體年齡集中分佈在25~34歲，其中30~34歲租客羣體佔比最高，達24.6%，其次爲25~29歲，佔比23.8%。分城市來看，一線城市中，30歲以下人羣比例最高，達到59.3%；普通二線城市低於20歲的年輕租客比例最低，僅爲3.4%；24歲以下的年輕租客僅佔比15%。

從家庭月收入情況來看，超過60%的租客家庭月收入低於萬元，其中家庭月收入在5001~10000元的租客羣體佔比最高，爲37.2%，合計26.4%的受訪租客家庭收入不足5000元，收入在10001~15000元的租客佔比24.3%，家庭收入超20000元的佔比不及5%。

在受訪租客羣體中，本科學歷佔比最高，達48.6%，其次爲大專，佔比23.7%；近15%的租客羣體學歷在碩士及以上，13.2%的租客學歷在高中及以下，整體來看63%租客學歷在本科及以上。

在租金水平分佈上，月租金主要集中分佈在1001~5000元區間，合計佔比近八成，其中2001~3000元佔比最高，達30.4%；其次爲1001~2000元區間段，佔比爲24.0%；3001~5000元區間段佔比爲21.5%。

調查結果顯示，73.5%的受訪租客選擇了整租，五成以上整租租客租賃了兩居室。26.5%的租客選擇了合租，並優先選擇與朋友、同事、同學一起合租，對陌生人（僅16.5%）合租較爲牴觸。對於年輕人而言，通勤距離位居關注點首位；商場、醫院等配套也是四成以上租客租房時的聚焦點。

另外，租客對地鐵便利性、小區環境、租金水平、物業服務關注度也較高。值得注意的是，在女性租客視角中，相比通勤距離，小區配套是其租房時更關注的因素；且女性租客對於配套情況、室內裝修/傢俱條件、租金水平等方面因素的關注相對突出。

在租房過程中，三成以上的租客將租房痛點指向了房東不好相處、房屋質量差、室友不好相處、房東或中介哄擡租金等，此外，黑中介、維修責任無人承擔也是部分租客的痛點。從調研結果來看，目前租賃市場中哄擡租金等不規範行爲或仍突出，市場監管仍有待進一步加強。

儘管租房日益靈活便捷，但仍有五成以上租客傾向攢夠首付後在本地置業，近三成租客計劃長期租房，僅12.1%的租客選擇回老家或房價更低的城市購房。

徐躍進預測，“2023年住房租賃市場預計將繼續保持較快增長。政策端，支持政策仍將持續，保租房公募REITs有望進一步擴圍。需求端，隨着疫情防控政策持續優化、社會經濟逐漸復甦，住房租賃需求有望恢復增長。供給端，目前部分城市已公佈2023年保租房籌集計劃，總體規模預計仍將維持在較高水平。”

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