1月15日，界面新聞大灣區從農業銀行佛山石灣支行的住房貸款用戶處獲悉，該行曾兩度未按時扣除提前還的房貸，而雙方早就去年11月就提前還貸達成協商。

該名用戶表示，原本雙方約定於去年12月中旬扣除提前繳納的房貸，但銀行並未履行；經投訴後，將扣款時間延遲至今年1月12日，但當天銀行也未扣款。

自去年以來，提前還房貸大潮席捲各地。同時，銀行也通過延長審覈時間、關閉線上通道、提高最低還款額度等操作減少還貸人次。

1月16日，界面新聞大灣區致電農行佛山分行。針對上述情況，工作人員表示，“目前輪候還款的客戶很多，我們已經加快處理了，正在逐步消化。”

像搶火車票一樣蹲點搶

“信息欄全部登記提前還房貸的，光其中一頁就有近10人。”去年10月10日，蔡銘前往銀行辦理提前還房貸申請時，被大廳或坐或立滿滿當當的人嚇了一跳，“大家都被房貸壓怕了。”

他自己也是想要儘快擺脫房貸的一員。蔡銘2017年在廣東佛山購買房產，在農業銀行佛山石灣支行辦理了72萬的商業貸款，貸款期限爲30年。五年過去，他仍有將近65萬元的貸款負擔在身。爲了減輕未來還款壓力，他計劃提前還款30萬。

一個多月後，蔡銘接到石灣支行的電話，被告知審覈已經通過，將在同年12月11日扣款。臨近扣款日期，銀行卻又打來電話表示審覈不通過，說是“上面領導不予通過”。

這個時候蔡銘已經將東拼西湊的貸款存進銀行。本來一次普通的申請也演變成一場漫長的拉鋸戰。他先後向佛山12345、佛山銀監會等機構舉報。儘管石灣支行在投訴後反饋會在將還款時間延至2023年1月12日，事實證明當天銀行並未進行扣費。

這並非個例。去年以來，提前還房貸的人數不斷增加。與此同時，提前還貸的門檻也在提高。安徽的購房者賈源是在建設銀行辦理的住房貸款，“去年提前還很順利，1月份變成了預約制，還要像搶火車票一樣蹲點搶，目前只能排到4月份。”

提前還房貸成了一件“比中個頭彩還難”的事情。銀行通過推出預約制和排隊制、以系統升級爲由關閉線上還款通道減少還貸名額。更甚者，就像農行佛山石灣支行直接在明面上“放鴿子”，不斷延遲扣款。

也有部分銀行關閉了原本方便的線上預約渠道。進入建設銀行的提前還貸渠道，頁面顯示“線上申請預約額度已滿”，這種情況已經維持了幾個月。

截至發稿前，界面新聞大灣區尚未能聯繫到農行佛山石灣支行。不過從農行佛山分行的工作人員處獲知，現階段銀行審覈環節有較多客戶申請要處理。針對延遲扣費的事宜，該人員表示不清楚情況。

“儘量拖着不給還”

“說實話就是儘量拖着不給還。”從農業銀行廣州分行計財部某人員處，界面新聞記者瞭解到，銀行方面正想盡辦法減少房貸的提前還款。該名人員提到，“房貸增量是負的，來自各方面壓力很大。”

銀行的收入主要來自利息，以農業銀行爲例，利息收入佔營收比重達到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業務。

過去，隨着樓市進入黃金時期，房貸利率水漲船高。數據顯示，1995年國內房貸利率一度達到15.3%。近年來比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年爲4.35%左右。

“樓市不好、高利率以及收入預期降低，所以業績不怎樣。”上述人員告訴記者，去年廣州地區房貸餘額佔比爲三分之一，增量佔六分之一，屬於“很差的水平”，“以前房貸是佔大頭的，尤其是增量這一塊，最高時增量佔比能到三分之一。”

2022年是樓市慘淡的一年。數據顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國內商品房銷售額13.3萬億元，按年減少足足4.9萬億元。

樓市的下行導致銀行利息收入大幅下滑。截至2022年9月30日，農行利息淨收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。

綜合農行三年來個人貸款情況，可以發現增速大幅減緩。2020年6月底至2022年6月底，個人貸款餘額分別爲61987.43億元、71172.12億元、74834.24億元。貸款減值準備也相應增加，各報告期分別爲6180.09億元、7205.70億元、7773.80億元。

與此同時，收益率在下滑。2020年年中至2022年年中，農行的淨利息收益率分別爲2.2%、2.12%和2.02%，2022年三季度進一步下滑至1.96%。

拖延還款另一個背景在於銀行“不差錢”。根據央行1月11日發佈的2022年金融統計數據報告中，去年12月末，全國住戶存款增加了17.84萬億元，而2021年僅增加9.9萬億元。這一存款額度大超預期。

個人住房貸款方面，2022年3月末、6月末和9月末，餘額分別爲38.84萬億元、38.86萬億元、38.91萬億元，幾乎是零增長。2021年9月末個人住房貸款餘額同比增長15.7%，2022年同期增速已降至4.1%。

“報復性存款”也能從銀行財報中體現。2022年1-9月，農行經營活動產生的現金流量淨額爲13891.97億元，同比大幅增加810.61%，主要變動原因爲“吸收存款和同業及其他金融機構存放款項淨增加額有所增長。”

同爲四大行的建設銀行同樣如此。截至去年三季度末，由於吸收存款大增，經營活動產生的現金流量淨額達到8242.65億元，按年增加74.18%。

提前還房貸成最好理財方式

一邊是疲軟的經濟和投資收益，另一邊是居高不下的房貸利率和低迷的樓市，不少人寧願把錢用在提前還房貸，換一個安心。

例如賈源，“股票行情不好一路跌，去年虧了大概13%”，這種情況下，他寧願把大部分積蓄和工資用在還房貸上。

而蔡銘2017年買房的時候恰逢地產黃金時期，房價和利息都處於最高位，“萬一以後混得不好，不希望高額的利息錢會成爲壓倒駱駝的最後一根稻草。”

“房住不炒”之下，房子的金融屬性正在弱化；加上疫情和固定資產投資力度回落等因素，購房意願大幅下滑已是不爭的事實。

“背後反映了大家對房價的預期比較悲觀。當房價上漲跑不贏房貸利率，消費者不會再選擇承擔一個高利率去持有一項價格可能下跌的資產。也有人選擇賣掉房子，這也需要提前還掉貸款。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

更重要的原因在於，目前理財收益率（約3%）和存款利率都在往下走，低於房貸利率（約4%）。負債的成本相對更高，這種情況下，手頭有一定現金的購房者自然不願意當高利率“大冤種”。

“另外，很多提前還款的購房者可能有轉貸款的打算。”李宇嘉提到，部分人士還掉房貸後會換成經營貸或消費貸，“現在中小微模式的經營貸利率是很低的，至少低於房貸。”

提前還貸的情緒什麼時候能控制住？李宇嘉認爲，直到幾個因素出現：“一是房價下跌預期，或者說房價下跌能夠止住；其次是房貸利率可以降到跟理財收益率差不多的水平，甚至更低。”

1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，住宅價格連續三個月下降的城市可取消首套住房貸款利率政策下限。李宇嘉認爲，這也跟上述兩個因素的邏輯相符合。

一個有意思的現象在於，銀行方面爲了增加收益拖延提前還房貸；同時爲了刺激消費和投資，銀行也在下調存款利率。但是這樣一來，又會促使用戶將存款用於還房貸，形成惡性循環。

李宇嘉認爲，“現在的問題在於大家貸款積極性不高，包括企業也是，企業存款也在大幅度增加。儘管大家手頭上有錢，寧願提前還貸，也不會買房，對樓市交投量的影響是顯而易見的。”

取巧的購房合同

提前還房貸是不是一個合理要求？

“從民法典的角度來看，購房人和銀行之間形成的是一個借貸關係。是否可以提前還款，主要還是看銀行跟個人籤的貸款合同中有沒有專門的約定。”北京金誠同達律師事務所合夥人張巖告訴界面新聞。

張巖表示，絕大部分銀行房貸的合同都不會禁止提前還款，理論上購房者可以提前還款，但並不意味着這是件容易的事情。

實際上，對於提前還房貸，銀行的態度在不斷變化，“在前幾年，甚至有一部分銀行出臺政策鼓勵變相用各種方式讓客戶提前還款。”

政策並非一塵不變，體現在購房合同文件上則是相對模糊的定義和條例。如賈源的購房合同提到需要“雙方協商”，蔡銘的購房合同甚至沒有這部分的內容，“只有簽約時律師和我們說過，三年內提前還貸需要支付違約金。”

除了違約金和禁止提前還款期限有明確的規定，銀行關於提前還款的渠道、流程都沒有明確條文，也給其“灰色操作”提供了前提條件。張巖提到，“合同上沒有的規定，很多銀行會通過公告的方式公佈。”

而在實際中，銀行也有不少辦法拖延這一進程，例如設置審覈放緩、關閉部分還款通道等障礙。張巖認爲，很難追究銀行的違約責任，“因爲在合同中就沒有明確還款途徑和流程，銀行的條款設計也是在不斷精修調整，想要抓它違約其實是很難的。”

（應受訪者要求，蔡銘、賈源爲化名）