每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

大多數人對於深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深鐵集團）的印象，還只是停留在深圳地鐵建設者或“萬科第一大股東”上，但事實上，深鐵集團在房地產開發領域同樣有不俗表現。

深圳地鐵置業集團有限公司（以下簡稱深鐵置業）就是深鐵集團旗下專門負責房地產開發業務的公司，其在過去一年的深圳土拍市場儼然成爲拿地常客，共拿下6宗（其中2宗爲聯合拿地）宅地，總金額達153.7億元。

除了在土拍市場表現積極外，2022年深鐵置業的銷售額也實現逆市增長，衝進深圳房企銷售金額榜TOP3。與此同時，其開發的深鐵懿府和深鐵瑞城項目，還分別以90.1億元和66.72億元的銷售金額，進入2022年深圳樓盤銷售金額排行榜TOP10。

深鐵置業旗下在建項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

事實上，目前各地的地鐵公司參與房地產開發並不是新鮮事。因爲地鐵公司掌握着地鐵線路規劃和建設進程，加上本身具有國資背景，因此具有開發房地產項目的天然優勢。

尤其在當下房地產市場低迷的背景下，衆多傳統房企下場拿地的意願逐步下降，而不少地鐵公司及其附屬公司卻在房地產市場表現活躍，成爲土拍市場的新生力量。

這一表現在深鐵置業身上表現尤爲明顯。

2022年，深圳分別於4月、8月、9月和11月推出4批集中供地，除首批供地外，深鐵置業在其餘3批土拍中均有斬獲。

其中在2022年8月4日的深圳第二批集中土拍中，深鐵置業聯合華潤和深業泰然分別斬獲兩宗地塊，一宗爲光明鳳凰街道的A503-0096地塊；一宗爲龍崗龍城街道的G01048-0153地塊，成交總價分別爲24.29億元和29.37億元。

在2022年9月28日的深圳第3批集中土拍中，深鐵置業拿下坪山坑梓街道2宗地塊、石井街道1宗地塊，成交總價分別爲32.92億元、16.46億元和11億元。

在2022年11月25日深圳第4批集中土拍中，深鐵置業以39.63億元拿下龍崗坪地街道G10203-0499地塊。

綜上統計，2022年深鐵置業在深圳集中供地中共拿下6宗宅地，總金額達153.7億元，僅次於華潤的203.5億元。

而在此前的2021年，深鐵置業在深圳拿地同樣較爲積極，共參與獲6宗地塊，分別位於坪山、龍崗、光明等區域。

在深鐵置業官網提到，“公司旗下有物業開發、樞紐兩大核心業務板塊，其中物業開發板塊方面，目前擁有21個軌道沿線上蓋項目的綜合開發權，開發建設規模約1260萬平方米，其中政府配置項目7個，市場化拓展項目4個，當前在建面積約666萬平方米。”

值得注意的是，除了在佛山開發的“佛山南海天空之城”項目外，深鐵置業其餘項目全部在深圳本地。

據深鐵置業官網，目前深鐵置業在深圳入市的樓盤項目有7個，包括地鐵前海時代廣場、匯德大廈、深灣匯雲中心和地鐵錦上花園等；在建樓盤項目則多達10個，包括深鐵瓏境、深鐵瑞城、深鐵懿府等。

深鐵置業旗下樓盤項目分佈 來源：深鐵置業官網

記者觀察發現，從深鐵置業所開發項目的類型來看，絕大多數項目都是採用“軌道+物業”的發展模式，項目位置通常都靠近地鐵站。

比如前海時代廣場，臨近深圳地鐵1號線鯉魚門站及深圳西站；匯德大廈位於龍華區深圳北站綜合交通樞紐上蓋區域東側，接駁深圳北站；深灣匯雲中心是南山區深圳灣超級總部基地核心區的地鐵上蓋物業，位於2號線、9號線、11號線三條地鐵交匯的樞紐中心。

正因爲所開發的項目區位優勢較爲顯著，深鐵置業在開發時通常也習慣性將項目打造成包括住宅、商業和保障性住房爲一體的“站城一體化開發業務”。甚至在深圳不少地鐵線路交匯處的站點，可以看到深鐵置業打造的“深鐵匯坊”商業空間，其中包含美食、娛樂、潮玩等多種商業業態。

深鐵置業打造的深鐵匯坊 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

雖然各地的地鐵公司都在參與房地產開發，但依託房地產業務實現“盈利反轉”的企業似乎並不多。

記者注意到，在國內各大地鐵公司中，深鐵集團的淨利潤常年位居全國首位。但從2019年至2021年，其營收及淨利潤均出現一定程度下滑。2019年至2021年，深鐵集團的營收分別爲209.9億元、208.28億元和163.97億元；淨利潤分別爲116.67億元、111.02億元和28.9億元。

不過業績下滑趨勢在2022年得以控制。據2022年半年報，深鐵集團2022年上半年公司實現營收119.75億元，較2021年同期的54.14億元幾乎翻番；淨利潤約6.23億元，2021年同期則爲6.13億元。同時，據深鐵集團最新公佈的2022年營收數據，全年營收達234億元，創近5年最好成績。

深鐵集團在2022年扭轉利潤下滑趨勢，與地產業務的“反哺”有着極大關係。在深鐵集團2022年半年報中提到，報告期內，公司利潤主要來源於TOD，佔比甚至達217.54%，爲本公司主要經營業務。“深鐵置業所有綜合開發收益、商業及軌道附屬資源經營收益，全部反哺深圳軌道交通建設運營，減輕了政府財政壓力。”

2022年1-12月深圳房地產企業銷售業績TOP20 來源：中指研究院

值得一提的是，在過去一年，深鐵置業的銷售業績較前一年有了較大提升，同時也誕生了不少熱門樓盤項目。

如位於南山安託山的深鐵懿府項目，2022年合約銷售套數爲743套，銷售金額達90.1億元，開盤去化超9成；位於光明的深鐵瑞城銷售套數爲1322套，銷售金額達66.72億元。這兩個項目均衝進深圳樓盤銷售排行榜TOP10。

據中指研究院統計，深鐵集團2022年在深圳實現銷售額205.77億元，僅次於華潤置地和招商蛇口位居行業第三，較2021年的第六名（138億元）有了明顯提升。