證券時報

有風向標之稱的一線城市樓市情況備受關注，特別是最能反映市場真實情況的二手房市場。

日前，證券時報記者對京滬深三地的二手房市場進行了實地調查。從調查結果來看，帶看量回升是三地二手房市場的共同特徵，另外，北京和上海的二手房成交價仍保持穩定，但新增房源掛牌價均有所上漲。

北京：成交回暖掛牌價上漲

“上個週末，看房的人特別多，我們店裏的工作人員都忙不過來了！”

2月8日，證券時報記者來到北京豐臺區某中介門店探訪，一位剛帶客戶看房回來的工作人員談及最近市場時發出了上述感慨。

“我週六一天成交了兩單、帶看了4組客戶，有一個客戶看中的一個小戶型學區房就有12個客戶搶，最後被我的客戶搶到了……週末兩天我忙得飯都沒喫上。”上述工作人員對證券時報記者說。

隨後，記者又來到豐臺區另一家中介門店。由於是工作日，門店內並沒有來看房的人，但工作人員同樣向記者回顧了上週末看房人挺多的情況，“以前我們片區一個月成交10套房，現在週末兩天就成交10套房。”

不止豐臺，東城、朝陽、海淀的多位中介人員在被問及最近市場行情時均表示，成交量有所回暖。

海淀區某中介人士對證券時報記者說：“最近看房的人挺多的，成交量也比較多，上週末，我們公司一天成交了500多套房。”

“實際上從去年12月最後一週到現在，北京成交量一直挺大的，今年1月份春節前買房的特別多，因爲擔心年後漲價。再加上有些客戶剛滿足購房資格或年終獎發下來了，就開始買房了。”朝陽區某中介人士對證券時報記者說。

他所在小區去年1個月也就成交一兩套，而今年1月份成交了8套。

對於北京二手房成交回暖的原因，證券時報記者採訪了多位中介人士，歸納起來主要有兩個方面：一是去年底很多人“陽康”後都出來看房買房，疫情積壓的購房需求集中釋放；二是去年底以來出臺了不少購房支持政策，如降利率、減免個稅等，而現在購房人大多都是換房客戶，有換學區房的，有以小換大、以舊換新的。

儘管成交量回暖了，但是多位中介人士對證券時報記者表示，現在的成交價格仍比較穩定，跟去年底差不多。不過，他們也同時表示，春節後新出房源掛牌價較春節前有所上漲。

東城區某中介告訴證券時報記者，春節後新掛出來的房源價格比之前高一些，反映了業主對市場看好的心態，但是還沒有成交，現在成交的都是之前的庫存，如果春節前的這波房源消化完了，預計3、4月份的價格會稍微漲一些。

海淀區某中介給記者舉了個例子，“現在約業主談，同樣一套報價580萬元的房，年前550萬元能賣，現在580萬元不一定能談下來，或者最多隻能談下三五萬，談判空間變小了，談判難度變大了，這就說明市場在上行。”

對於今年的市場形勢，多位中介人士向證券時報記者表達了看好的觀點，原因大多基於今年國家對房地產的支持態度。

貝殼研究院首席分析師許小樂接受證券時報記者採訪時表示，春節後北京二手房市場活躍度提高。與1月春節前日均水平相比，節後二手房日均帶看客戶量提高約40%，新增掛牌房源量提高約1.5倍，價格穩中微漲。市場預期整體改善的背景下預計北京樓市持續修復。

上海：二手房帶看量

和成交量均回升

“以往是‘金三銀四’，今年明顯感覺提前熱起來了。”祝女士是上海一家房產中介公司的員工，她告訴證券時報記者，“春節後，其所在中介帶看量環比上升了兩至三成。”

祝女士同時運營該中介的自媒體平臺，“沒想到大年初一至初五，還有不少客戶在平臺上諮詢房源信息，其中4組客戶年後轉換成門店的帶看客戶。”她說。

另一家房產中介業務員姜先生對證券時報記者說，自初七上班以來就感覺到比年前忙多了，“年前沒什麼成交，年後人氣一下子旺起來了，上個週末，附近一個小區差不多有近百組客戶看房，最終成交了近10套房源。”

不過，記者走訪幾家房產中介門店時並沒看到有客戶。對此，姜先生回應稱，“上班日客戶較少，週末時客戶特別多，你要是週末過來，門店裏幾乎沒業務員，不是在帶看就是在簽約，復工以來僅我們這一個門店已成交了3套。”

上海鏈家研究院監控的數據顯示，春節後的二手房市場成交恢復良好，特別是2月份的第一個週末（也是節後第一個週末），鏈家的成交量較此前增長了50%~60%，帶看量增長了30%~40%，說明市場依然存在需求和購買力。

“從成交週期來看，房源成交週期和客源成交週期都有縮短。近幾周，房源成交週期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交週期則由28天下降至15天，說明目前成交節奏有加快的趨勢。”上海鏈家研究院表示，綜合來看，市場築底企穩的可能性已然增加。

至於二手房價格方面，記者在走訪滬上房產中介機構時獲悉，目前掛牌價有所提高，但成交價未現明顯變動。上述房產中介人員姜先生舉例稱，門店周邊一小區56平米的小兩房，年前掛牌價多數在290萬元左右，而年後掛牌價已達到300萬元左右，成交價未現明顯上漲，上週末成交的房源中，價格多數在280萬~290萬元之間，“如果想賣個更高的價格，建議可以再等等。”

上海中原地產分析師盧文曦接受記者採訪時表示，目前上海二手房市場的確有復甦跡象，原因主要是近期樓市暖風不斷，提振了購房者對樓市的信心，同時一些置換客戶通過出售二手房以獲得一手房打新資格，這在某種程度上也推動了二手房交易。

“同時我們發現，二手房的掛牌量恢復得也不錯。”盧文曦告訴記者，“正常情況下，一週一般要新增1萬套左右的二手房掛牌房源，上週上海掛牌量已增加到幾千套。”

至於上海二手房是否會出現“小陽春”？盧文曦分析，“上半年上海樓市的‘小陽春’應該會出現，但在此之後，上半年應該還是一個不斷築底、穩固市場底部的過程，可能到了下半年市場會有較明顯的量價有序回升的狀況。”

深圳：帶看量回升

“港客”也回來了

“春節過後，前來看房的購房者比年前增加50%左右，其中以關注學區房、大戶型的改善型客戶居多，租賃需求也有所增加。”在深圳羅湖翠竹從事房產中介工作的黃經理對今年的深圳樓市的信心似乎多了一些，“去年業績很慘淡，目前樓市利好累積效應開始顯現，希望樓市信心也將逐步迴歸。”

隨着春節假期結束以及開工，深圳二手房市場開始展現出一些回暖的跡象。深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，上週深圳二手房（含自助）錄得560套，環比增長214.6%。新春開工後，深圳二手房交易量呈現快速恢復態勢。值得注意的是，這裏的錄得量是以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數，因此，與網籤數據比起來，該數據更能及時反映市場的動態。深圳貝殼研究院院長肖小平對記者表示，最近一段時間的二手房帶看量大概回到了去年12月初的水平。

過去，來自香港的購房者也是深圳樓市的重要組成部分之一。近日，備受關注的深港全面恢復“通關”終於到來。記者在福田和蓮塘口岸周邊採訪發現，不少香港業主都趁着恢復通關回到深圳打理自己的房子，或租或售。

“我在蓮塘有一套房子，由於快3年沒有回深圳，家裏的家電傢俬很多都已經損壞，這次回來收拾一下，放租或出售還在考慮。”家住香港沙田的陳先生告訴記者，身邊也有朋友想回深圳看看，找找樓市的機會。

在蓮塘口岸周邊，一些房產中介也告訴記者，最近來自香港客戶的諮詢量明顯增多。“由於蓮塘口岸新開通旅檢功能，加上蓮塘和鹽田周邊的居住環境好，但房價在深圳市區內算相對低位，所以這邊的房子開始得到一些香港客戶的關注。”某房產中介說。

此外，根據美聯物業（深圳）的成交數據顯示，在2023年1月的購房及租房交易中，客戶使用香港及外籍身份證明文件的交易單，合共佔所有交易的10%，比2022年的4%高出6個百分點。

農曆春節前後，各省市也針對當地樓市進行政策調整，多地區限購放寬、首付比例降低以及降低首套房貸款利率。不過，記者調查發現，目前深圳各大行房貸利率與去年12月保持一致，首套房利率多爲4.6%，放貸額度較爲寬鬆。作爲調控最爲嚴格的城市之一，深圳樓市的一舉一動備受關注。截至目前，深圳樓市的調控政策並未發生明顯變化。

2021年2月8日，被坊間稱爲“史上最嚴”調控的深圳二手房參考價出臺，至今已經兩年時間，而且沒有發生變動。對此，深圳中原研究中心認爲，參考價原則是一年一調，今年說的則更爲“保守”，最終發佈與否可能更多取決於未來房地產走勢。參考價調整有其合理性，很多二手樓盤參考價與實際成交價差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善羣體購房的原則看，剛需、改善產品的調整可能更爲優先，但“房住不炒”總基調不動搖更是首要原則，以往經驗表明一旦政策變動容易造成房價上漲，過去兩年調控取得的成績可能會功虧一簣，因此，政府對於政策調整非常謹慎，這也是去年參考價未調整的主要原因。

責編：葉舒筠