出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，接連有業主在投訴金科股份所開發項目延期交房的情況，如普洱金科瓏樾府、南沙金科集美御峯二期等。

對於金科股份和老闆黃紅雲來說，自去年底至今可謂是多事之秋，海內外債券違約出險、戰投紅星車建新也隱退江湖、實控人控股權岌岌可危、流動性緊張、延期交房、資產減值、巨幅虧損、監管問詢、尋找戰投未果……

接連被投訴延期交房 流動性緊張或爲主因

部分業主在人民網“人民投訴”欄目投訴普洱金科瓏樾府項目延期交房、安全質量堪憂、無法驗收合格。

天眼查顯示，普洱碧創房地產開發有限公司，爲金科股份通過重慶金科房地產開發有限公司持股97.5%的項目公司，旗下項目即爲普洱金科瓏樾府。據悉，該項目開盤時間早在2019年的10月，並在合同中約定於2022年6月20日交房，3年建安週期並不短，但業主投訴表示項目至今仍無法驗收合格，延期交房。

此外，投訴業主還表示，小區道路也未修通，樓道窗玻璃未安裝完成，地下室未施工完成，積水嚴重，安全質量堪憂，並希望相關單位督促房地產企業驗收合格，解決正常交房。

此外，金科旗下廣州金瑞房地產開發有限公司開發的南沙金科集美御峯二期（金瑞美秀花園）也被業主投訴有延期交房的情況。房天下數據顯示，該項目於2020年6月開盤，並在購房合同中約定交房時間是2022年12月，但投訴業主表示其已經按揭供房兩年多，至今仍未實現交房，春節已過近一個月，至今復工人員還是非常少。

據悉，項目業主近日收到了一封開發商的信：致金瑞美秀花園全體業主的一封信。金科在信中表示，希望業主對延期交房表示理解，並將盡全力克服困難實現交房。

金科交房延期的原因，主要在於兩點：一方面受2022年疫情反覆影響，延誤了施工週期；另一方面，房地產行業的深度調整以及房企銷售回款艱難，導致的房企流動性緊張而影響施工和交付。而後者往往是出險房企延期交房的主要原因，金科也在業績預告中袒露了公司資金緊張的現狀。

2個月新增訴訟涉及金額達45億元 收深交所關注函

值得一提的是，金科股份在今年2月8日披露了《累計訴訟及仲裁事項的公告》，公告稱自2022年12月17日至公告日不到2個月間，就收到的新增訴訟、仲裁案件金額合計達45.21 億元，其中公司作爲被告被訴或第三人的案件涉及金額45.08億元。

天眼查顯示，目前金科集團所涉及訴訟的全部案由中，票據糾紛位列第一，其次爲商品房買賣糾紛。可見金科與購房者的糾紛是個需要關注的風險，這或也是公司爲何會在短時間內連續被業主投訴的原因。

深交所也就相關訴訟向金科股份發出關注函，要求其說明截至目前主要訴訟或仲裁事項的實際履行進展，對應預計負債的測算過程及結果，是否符合《企業會計準則》的規定。

實際上，無論是延遲交房、房屋質量不過關、甚至票據及合同糾紛，其背後主要的癥結均是資金緊張。在2022年底金科股份未能在寬限期內支付美元債利息、今年初未能按期足額兌付“20金科地產MTN001”本息後，金科股份宣告正式違約出險，這對於此前還在疲於申請展期的金科來說算是功虧一簣。

此外，隨着銷售市場不振所引起的一系列連鎖反應，如流動性緊張、再融資不暢、存貨折價、資產減值等對包括金科股份在內的所有房企的資產負債表、利潤表、現金流量表均產生了嚴重影響。金科股份業績預告顯示，預計2022年歸母淨利潤虧損95億元至190億元，主要原因即爲業務利潤率下滑及減值虧損等原因，其中，計提的存貨跌價準備金額約爲100億至150億之間。

從目前金科股份近年物業結轉毛利率情況看，其土儲和存貨的質量或確實不容樂觀。截止2022年Q3，金科股份的毛利率已經降至6.04%的極低位置，而實際上2022年結轉的項目，多是兩三年前甚至更早的新增項目。這也在相當程度上反映出了目前金科股份賬面土地儲備的質量情況。

截止2022年中，金科股份的土地儲備剩餘可供開發建面2001.53萬平米，可供銷售資源麪價爲6101.23萬平米。由於公司2022年基本沒有拿地，其目前土地儲備基本都是2019-2021年所新增土儲（2019年：3323萬平米，2020年：1864萬平米，2021年：976萬平米），而這幾年也正是公司目前結轉的低毛利項目。

一年內到期債務375.5億元 逾期債達119.10億元

金科需要在今年拿着賬面存貨儘快尋找到戰投以緩解資金癥結。

截至2023年1月末，金科股份合併報表範圍內總有息負債規模爲684.15億元，較2021 年末減少121.95億元。而其中一年內（自2023年2月1日至2024年1月31日止）到期的有息負債餘額爲375.51億元，佔總債務比達55%的較高水平。而公司2022年三季度末貨幣資金餘額降至166.07億元，較上年初減少約123億元，在銷售回款不力的情況下，無疑面臨着巨大的償債壓力。

據公告，截至2023年1月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計金額119.10億元（包含銀行貸款、信託貸款等金融類貸款及其他非金融機構借款）佔公司最近一期經審計淨資產的30.60% 。

金科股份表示，儘管業銷售、回款企穩回升尚需時日，公司現金流仍存在階段性承壓，但公司專注於房地產開發業務，擁有良好的資產質量和紮實的運營開發能力，項目圍繞“三圈一帶”城市羣深耕分佈，憑藉充裕的可售資源，公司將着力改善現金流情況，緩解階段性緊張問題。