美國低房貸利率時代一去不返，有一類買家卻正好迎着高利率入場。

根據美國房地產抵押貸款巨頭房地美最新數據，截至3月9日，全美30年期房貸利率重新攀升至6.73%，而一年前同期的利率只有3.85%。

不過，“疫情前，超過200萬美元的房子就不好賣，價格也賣不高。疫情後，突然就出現了200萬-300萬美元房的現金買家。”波士頓房產科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯合創始人楊曉雯對第一財經記者反映。

這並非個例。根據房地產經紀公司Redfin，2022年，近三分之一的美國房屋是用現金購買的，比2021年增加了8%，延續了疫情後的趨勢。現在，美國用現金購買的房屋份額達到了2014年以來的新高，而那時美國房市處於止贖危機後的反彈狀態。

“全現金購買在如今的富裕買家中很盛行，這主要是因爲抵押貸款利率比一年前翻了一番。”Redfin分析稱，“有能力支付現金的購房者有動力這樣做，因爲這意味着他們不需要支付高額的貸款利息。這進一步支撐了仍然接近歷史高點的房價。”

房市旺季到來，情緒變化明顯

總部位於吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI） 集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者說，儘管市場上衆說紛紜，但就其觀察，3月份以來，美國樓市至少在東西海岸都市地區迎來“小陽春”。

“雖然沒到春天，但不少在居外網掛牌的美國經紀人，在賦閒了一個冬季後，這幾天很快轉變爲忙得顧不上喝口水的情況。” 安薩里說。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，春季通常是美國住房市場最重要的季節，全年約40%的現有房屋銷售發生在3月至6月。這幾個月特別活躍，部分原因是有孩子的家庭想在開學前搬進新家。

《華爾街日報》評選的美國千名地產經紀商之一、加利福尼亞州程欣迪地產國際（Cindy Chin Realty Int’l）總監程欣迪最近處於“一起牀就帶客戶看房”的狀態。

她告訴第一財經記者：“今年之前，客戶一直躊躇不前，擔心不斷。但今年以來，客戶一改此前的消極被動，變得非常積極配合，不但會主動問詢有沒有新房源，我們團隊一有房源發佈，客戶就會立即反饋，一有時間就看房。而以往，他們都是要到週末纔會看房。現在，情況出現了180度轉變。”

從市場環境來看，自2022年3月進入本輪加息週期以來，美聯儲一年內已累計加息450個基點。同期，美國30年期房貸利率也幾乎翻了一番。本週，美聯儲主席鮑威爾表示，該機構或將聯邦基金利率更快地提升至較預期更高的水平。

程欣迪認爲，客戶買房態度上的這種轉變很能說明現在的市場動向。“轉變背後的一種力量是現金買家，無需考慮利率。另一種是貸款買家，他們擔心現在不買，以後房價可能還會漲。到那時，房價高、利率高，雙高的負擔他們承受不起。”程欣迪說。

是誰在用現金買房

楊曉雯稱，拿美國東海岸的波士頓市場來說，2023年開年時，持幣求購的人很多，但新上市的房源很少。後來，隨着美聯儲提高利率以及不斷的鷹派發言，一些放棄房屋檢查、放棄財務保護期的現金買家一度產生了猶豫，或者退出了交易。

“但僅一週後，市場重新活躍了起來，現金買家又回來了，甚至加價競爭。這些買家是高收入人羣，喜歡地點好狀態好的房產，不是太在乎租售比。”楊曉雯說。

安薩里解釋稱，經過了大半年的利率爬坡，現在人們已對6%左右的利率習以爲常、不再恐懼。“買家心態發生了轉變。疫情期間，買房變成了一場搶房大戰，現在，則可以在相對正常的狀態下買房，不少現金充足的買家就選擇出手了。”安薩里說，“畢竟 ，春天是人們通常會買房的季節。如此一來，他們就可以將房子出租給那些孩子需要在秋天於新地段入學的租客了。”

楊曉雯向第一財經透露，她最近就接觸到幾個“有意思”的買家。“他們持有現金，想投資一種三戶型的多戶住宅（multi-family）。這種住宅如果以一個產權買下三個單位，價格會比分別買三個單位更貴，買家還是要三個一起買。因爲這樣一來，他們打理一個產權住宅，會比打理三個產權住宅要自由得多、容易得多。”她說。

楊曉雯說，這些買家大多是專業人士，如醫生等高收入人士。她認爲，目前湧現的現金買家可能是把錢從股市等資產撤到了房產市場。“我認爲他們是求穩，不然無法解釋在租金回報低於按揭利率下，他們選擇投資房產。”楊曉雯說。

從地區來看，在Redfin的分析中，全美有30個城市的全現金購買比例上升。其中，佛羅里達州西棕櫚灘的全現金購房佔比最高，達52%，其次是該州最大的城市傑克遜維爾（45.3%）。比例增幅最大的則是加利福尼亞州河濱市的增幅最大，有35.4%的房屋以現金購買，遠高於一年前的22.3%。

在傑克遜維爾工作的Redfin房地產經紀人克魯萊（Heather Kruayai）說：“（買家）主要是退休的人，或者是在美國其他地方賣了東西並從中賺了很多錢的人，能夠在這裏用現金買到東西。”

主要在美國西海岸經營業務的程欣迪介紹，她接待的買家大多是剛需買家，購房範圍在80萬-100萬美元這一“甜點價位”。因此，在加州爾灣，部分地區“甜點價位”的房價比以前更堅挺，雖然沒有重現疫情時的激烈競價，但一個房源也會收到2-3個出價了。

年輕按揭買家被擠出房地產市場

在截至3月5日的四周內，美國典型的房屋銷售價格同比下降了1%。但根據NAR的數據，即使房價攀升速度開始冷卻，但2022年首次購房者在房屋銷售對象中佔比最小，爲26%，比2021年的34%有所下降。這是自數據收集開始以來，首次購房者的最低比例。

這是因爲不斷上升的借貸成本和居高不下的房價已經將住房推向了近四十年來最難以負擔的水平。據Redfin最新報告，一個美國典型的購房者每月還貸額創下了2563美元的歷史新高，同比增長29%。一個每月住房預算爲2500美元的購房者在今天的平均利率下可以買得起37.6萬美元的房子。但在2月初，當利率降至6%時，同樣預算的購房者可以購買40萬美元的房屋。

楊曉雯對第一財經補充說，疫情前，上述三戶型的多戶住宅往往是拆成三個產權小單元來賣的。“這樣一來，疫情前，一個年輕人買一個小單元上車相對容易，而現在，現金多的人直接買下了全套住宅，年輕人買房更難了。”她說。

“我們發現，那些已經比較富裕的人能夠利用強勁的住房市場，增加他們的財富，而那些試圖改善自己狀況的人往往被推到一邊。”住房數據和諮詢公司Zonda的首席經濟學家伍爾夫（Ali Wolf）稱。

Redfin在報告中稱，美國的聯邦住宅管理局抵押貸款（FHA）通常允許購房者支付較低的首付，在住房市場競爭放緩的情況下，其受歡迎程度有所上升。儘管如此，富裕的全現金買家仍然處於更有利的財務狀況，因爲他們不需要承擔6%以上的抵押貸款利率。