隨着快速城鎮化紅利期的結束，我國房地產行業也將從過去高槓杆、高週轉、高利潤率模式逐漸迴歸到更強調精耕細作的製造業模式。調整過程伴隨着部分激進房企的出險、虧損甚至是退出，據不完全統計，截至2022年末累計出險房企已超過30家，而截至3月8日共有73家上市房企發佈了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，預虧額最高的超過200億元，總虧損或將超過1700億元。

回顧過去五年，我國持續推進以人爲核心的新型城鎮化，十年累計有1.4億農村人口在城鎮落戶，有序發展城市羣和都市圈，促進了大中小城市協調發展。目前，我國仍處於城鎮化進程中，城鎮化率僅爲65.2%，按照中國城市規劃設計研究院院長王凱此前預計，2035-2050年中國城鎮化水平達到75%-80%之間。未來還有1.5-2億左右人口進城，每年仍有上千萬農村人口轉移到城鎮，包括新建和更新在內，我國地產行業仍是十萬億的體量。

隨着銷售、融資逐漸復甦，預虧、預減、出險等非現金流利空的出清，預計2023年將成爲地產行業新常態的元年。面向集中度更高的行業趨勢，包括碧桂園、龍湖、保利、華潤等優質房企需要做到哪幾點才能在未來十萬億的存量競爭中實現擠壓式增長呢？

首先，強調精準佈局

自1988年頒發的《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》到1998年的全面房改，住房商品化契合了當時我國急需改善居民住房條件的歷史性需求。面對全國範圍的供不應求，房企拿地從一線逐漸過渡到三四線，幾乎不會有虧錢的項目，即使高價拿的項目在手裏捂幾年也能獲利豐厚。

但隨着我國城鎮居民人均居住面積的大幅提升，商品房市場已呈明顯的結構性供求不匹配，房企新增土儲也需要強調精準佈局。

諸如龍湖集團，項目覆蓋城市69個，主要聚焦環渤海、西部地區、長三角、華中地區、華南地區的一二線城市，同時也圍繞都市圈的周邊適度佈局，並控制單項目的開發規模。CEO陳序平稱，未來龍湖在拿地策略上會更加聚焦在高線城市的機會，並表示要按照商業邏輯來斟酌。

碧桂園方面則更講究把握市場分化趨勢來精準拿地，佈局供需關係良好的確定性市場。截至去年中期，碧桂園位於中國內地的可售資源合計約1.51萬億，整體盈利預期較爲樂觀，且96%位於常住人口50萬以上的區域，77%位於人口流入區域，75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

其次，強調產品力

在製造業的商業邏輯當中，相較於渠道和品牌，銷售商品的產品力是最基礎也是最本質的核心競爭力。

當前我們不再緊缺房子，而是缺好品質的房子，隨着改善需求佔比提升，立足長期主義、提升產品力成爲行業共識。面向房地產行業新常態，含義更廣的交付力既是房企社會責任的擔當，也是企業產品力、服務力的直觀體現，更是房企穿越週期、實現長遠發展的關鍵。

旭輝集團的“悅心交付”體系，注重品質主義、綠色主義、驚喜主義、完美主義，同時不斷服務創新，交房即交證、聆聽行動、雲交付，打造硬核交付力。

美的置業的交付品牌“橙意家”，構築2大智慧生活場景、4重精工意標準、6大週期全維度服務體系通過小區園林先行、樣板房工藝還原展示、工地透明化展示等舉措。

2022年交房70萬套的碧桂園將“做好工程質量，全面提升基礎產品力，以客戶體驗爲導向”寫進了保交樓的要求之中，力求做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。今年1月，碧桂園共有7項目榮獲“廣廈獎”、142個標段榮獲省級工程類獎項、203個標段榮獲省級安全類獎項等，從“按時交付”到“高質量交付”，碧桂園形成了一套全方位的質量監察體系。

再者，強調合理利潤、提質增效

實際上，項目銷售不暢、項目交付進度慢、房價整體下行、房企以價換量等因素都會導致結轉利潤減少，但偶然中也蘊含着必然。行業從高速成長期進入成熟期後，供求關係更加均衡，企業利潤率也將回歸經濟總體平均回報率左右，製造業和地產行業亦是如此。另一方面，合理的回報率也會緩解資本進出、行業競爭，保證行業處在相對平穩運行的週期中。

上市房企的平均毛利率水平從前些年的30%-40%逐漸下探至20%-30%水平，預計未來將穩定在20%左右類製造業毛利率水平。在利潤空間縮小的情況下，房企也在採取一系列行動和舉措來減緩利潤下滑的速度，包括精細化管理、組織架構調整等等，最大化地壓縮不必要的成本開支，留出利潤空間。

近日，碧桂園按照“優秀區域總裁管區域”的原則，通過精簡大區總部職能部門和大區總裁，進一步優化組織架構。這不僅優化了成本控制，還有利於發掘一批綜合經營管理能力較強的區域總裁併給予其更大的授權空間兼管多區域業務，能最大化發揮優秀管理者能力優勢的同時，兼顧管理團隊的穩定性及屬地市場的深耕延續性。

碧桂園2022年中報數據顯示，其管理費、銷售費用分別同比縮減31%、40.58%。3月13日，碧桂園發佈業績預告稱，預計2022年度可能錄得歸屬股東的核心淨利潤10億元至30億元，核心利潤爲正表徵着示範房企在主營業務上仍表現出相當的韌性。

相同的情況也發生在新城控股身上，截止2022年前三季度，其管理費、銷售費用分別同比縮減5%、38.7%，全年歸母淨利潤爲6.3至37.8億元。

實際上，在去年底新城控股也進行了一輪組織架構調整，對集團及各事業部總部進行組織調整，調整範圍包括集團總部、住宅板塊以及商業板塊。早在2021年和2022年初，新城控股均進行過精簡部門、控制成本的調整，也取得了較爲可觀的效果。

最後，強調財務穩健

當房企不再追求極致的高週轉，便會減少資金的加槓桿週轉，相應的財務也將更加穩健，資產負債率從金融屬性迴歸製造業屬性。

隨着過去幾年地產企業利潤表中的毛利率趨勢性下滑，在資產負債表中，降槓桿則是另一番共識。降槓桿的方式主要包括：減少拿地、加快土儲去化回款、償還有息負債、出售項目、出售自持物業、REITs出表等。

由於優質示範房企財務狀況均相對健康穩健，並持續滿足“三道紅線”等要求，這也使得融資支持政策更青睞於示範房企，在更加友好的融資環境中，示範房企可以相對從容地降槓桿。以碧桂園爲例，作爲優質房企，其得到了政策充分支持，2022年9月以來，碧桂園“三箭齊發”相繼落地實現多次融資，“金融16條”獲授信超三千億，“央地合作”增信撬動地方擔保支持，此外內保外貸也疏通了境外融資，還包括開年200億儲架式註冊發行獲批。

2022年中報顯示，碧桂園在前6個月公司的權益回款率爲92%，處於行業領先水平。再次實現淨經營性現金流爲正，總借貸餘額、剔除預收賬款的資產負債率實現雙降，淨借貸比率連續多年保持在60%以下。圍繞可動用現金的核心管理目標，碧桂園未出現任何違約或延遲支付本息的情況，維持了良好的信用記錄，是行業爲數不多受監管部門認可的示範民營房企。

隨着2022年地產行業銷售逐季環比改善，今年前兩個月進一步確認行業復甦，疊加各項政策保駕護航，2023年將成爲地產行業高質量發展新常態的元年。預計優質房企的經營也將逐漸企穩，並在穩健的財務和合理的利潤下，通過精準佈局、提供優質產品、持續提質增效來實現市場份額的提升和業績的穩健增長。