來源：華夏時報

在乍暖還寒的早春，樓市回暖突顯“倒春寒”。

近日，克而瑞披露了重點城市最近一週（3月6日—3月12日）新房整體成交數據，總成交量全線回調，各能級城市成交指數全線回落，重點城市平均去化率降至45%。另外，據諸葛找房數據研究中心統計，2月份全國10個重點城市二手住宅掛牌量爲193.61萬套，環比上漲6.28%，同比上漲81.99%。但其中，降價房源的比重遠超漲價房源。

同時，央行數據顯示，2月住戶部門中長期貸款增加863億元，相較於1月增加的2231億元減少了1368億元。不過，居民存款仍在同比多增，2月住戶存款增加7926億元。

新房成交“斷片兒”

3月13日，克而瑞披露了重點城市最近一週（3月6日—3月12日）新房整體成交數據。具體來看，一線指數環比下降15.82點至90.86，北上廣深四個城市成交面積均不及前一週；二線成交指數環比下降4.53點至81.75，除了成都、杭州、長沙、南京環比有所增長外，其餘都在下調；三四線成交指數環比下降16.89點至125.09，江門、東莞等降幅較大。

同時，克而瑞數據顯示，2023年第11周（3月6日—3月12日）重點監測城市開盤去化率45%，較前一週下降12個百分點。

與之相比，據CRIC中國房地產決策諮詢系統監測，2023年2月，30個監測城市新房成交面積爲1622萬平方米，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌。

那爲何會出現新房成交“斷片兒”的現象？

3月16日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時報》記者採訪時表示，如今新房市場處於下行階段，剛需的基礎還不是很紮實，二月份消化了大量的剛需，而改善性的需求還沒有接上來。

“另外，剛需本身的潛力是很大的，但是，並沒有大規模的釋放。一方面，二月份釋放的那一波需求，主要是有購買能力的剛需，其本身也是要買房的，但由於去年疫情形成了換房的阻礙，以及對市場預期不好，所以並沒有入市。今年市場情緒好了，那一波剛需就入市了，但是整體來看規模並不算很大。”李宇嘉說。

此外，李宇嘉認爲，開發商降價促銷，使得市場情緒不會特別高昂。“開發商資金鍊比較緊張，整體上採取降價促銷的態勢，使得市場預期價格會進一步下降。”

二手房掛牌量大幅上升

以降價房源爲主

在二手房方面，重點城市掛牌量呈現上升趨勢。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2023年2月10個重點城市二手住宅掛牌量爲193.61萬套，環比上漲6.28%，同比上漲81.99%。從各城市掛牌量環比來看，7城掛牌量上升，3城掛牌量小幅回落。其中，深圳掛牌量漲幅超過48%，其次爲北京和南京，掛牌量漲幅分別爲13.38%和11.38%。

其中，2023年2月，重點10城調價房源中漲價房源佔比僅爲23.4%。對此，李宇嘉指出，“二手房掛牌量明顯增加，會導致很多業主以降價的形式來出售，這會使新房市場受到影響，而且新房存在着逾期交付的風險。同時，國家統計局的數據顯示，二手房降價幅度比新房大，這在一定程度上影響新房的成交量。”

3月16日，國家統計局發佈了最新一期70城房價指數和70城二手房價格指數。數據顯示，2月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅爲0.3%，同比漲幅爲-1.9%；而二手住宅價格指數環比漲幅爲0.1%，同比漲幅爲-3.4%。

此外，克而瑞數據顯示，2023年第11周15個重點監測城市二手房成交225萬平方米，環比漲幅收窄至4%，同比上漲92%。市場大幅修復，規模連續6周環比上升。不過，成都、南京、蘇州等本週環比漲幅均顯著收窄，北京、杭州、青島、大連等已環比下降。值得注意的是，克而瑞還提及，環比漲幅逐漸收窄，預計本輪成交週期即將到達規模頂峯。

可以看出，與新房成交量相比，二手房表現較好。李宇嘉指出其中存在兩個主要原因，一是二手房擁有現房的優勢，而且可選的範圍很廣，另外新房通常是大戶型，以改善型爲主；二是價格和區位，二手房分佈很分散，能在區域和價格上有所選擇。

值得注意的是，央行數據還顯示，2月住戶部門中長期貸款增加863億元，相較於1月增加的2231億元減少了1368億元。而中金貨幣金融研究指出，綜合1—2月來看，居民中長期貸款相比去年同期仍然少增3871億元，地產融資的恢復總體上偏弱。

此外，居民存款仍然在同比多增。央行數據顯示，2月住戶存款增加7926億元。對此，克而瑞指出，整體來看居民信心仍不足。

同時，國家統計局數據指出，1—2月全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%，其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。不過從規模上來看，1-2月全國房地產開發投資額爲2022年下半年以來新高。

那樓市怎樣纔算全面回暖？

“現在二手房掛牌量大，有一部分是換房的，但更多的是套現的，套現的規模是很大的。房地產市場回暖的話，首先是剛需和換房能形成良性的循環，降價賣房的現象少很多，這是一個很重要的標誌。另外掛牌賣房的人應以換房爲主，如果是以套現爲主的話，市場不能算回暖。同時，開發商的資金鍊好轉，開發商降價促銷的現象減少（也是回暖表現之一）。”李宇嘉說道。