每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

從近期各機構發佈的數據來看，今年的樓市“小陽春”整體成色偏弱。

易居研究院統計數據顯示，3月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積爲1379萬平方米，環比增長115%，同比下降49%，降幅收窄；一季度全國50城新建商品住宅累計成交約3149萬平方米，成交規模約爲去年同期的一半。

二手房方面，據諸葛數據研究中心監測數據，3月重點14城二手住宅成交102755套，環比上升125.2%，同比下降32.5%。雖然環比較2月翻倍，但同比卻下降三成，較2022年同期則上升37.3%。

而進入4月份，多城市供需兩端出現明顯下降。克而瑞監測顯示，2024年第14周（4月1日~7日），全國重點28城取得預售證面積共計297萬平方米，環比下降42%。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，新房銷售規模有望進一步修復。與此同時，二手房市場“以價換量”態勢預計仍將延續，市場有望保持活躍。

新房成交量同比降幅收窄

新房成交量環比有了明顯提升，同比降幅有所收窄。

易居研究院監測數據顯示，3月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積1379萬平方米，環比增長115%，同比降幅收窄至49%。其中，一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅成交面積分別爲205萬平方米、748平方米和426萬平方米，環比增速分別爲189%、127%和77%。從環比增速看，一二城市表現更爲強勁。

以上海爲例，據上海鏈家研究院監測數據，3月全市共成交新建商品房5370套，環比增長299%；成交金額594億元，環比增長440%；套均總價1105萬元/套，環比增長35%；成交均價86050元/平方米，環比增長29%。

分環線情況來看，上海內環以內成交佔比15%，較2月份增加了12個百分點。內環以內高端住宅的集中供應吸引了大量購房者，各項目的認購和去化情況良好，特別是位於新天地核心區域的中海順昌玖裏，共推出500多套房源，當日全部清盤，吸金196.5億元。

再看成都，據克而瑞數據，3月成都一二圈層取證項目累計超過60個，新房供應超百萬平方米，環比增加超過兩倍，爲近半年來供應新高；成交方面也是明顯回升，成交量環比漲幅達71%。

從開盤去化來看，成都能實現70%以上去化率的熱門項目基本都佔據地段、學區、品牌、產品等優勢。其中，由中鐵建操盤的成都西派少城項目在3月推出536套住宅，戶型建築面積爲196~306平方米之間，單套總價最高接近千萬元，吸引了1978組客戶入圍，中籤率僅有27.1%。位於天府新區的麓湖生態城悅溪W2組團508套住宅，共計吸引了4000多組客戶排隊。最終，上述兩個項目均在開盤首日就實現了清盤。

“2月份爲傳統成交淡季，3月份出現較大環比拉昇符合預期。從各地售樓處反饋來看，諮詢量、看房量和簽約率都開始增加，充分說明政策效應在積極釋放。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前政策持續寬鬆爲市場注入了信心，而房價的充分調整也使得購房者入市積極性增加。一線城市拉昇更強勁，對於引導全國市場信心增加有積極的作用。

不過，從一季度整體情況來看，新房市場表現依然較弱。克而瑞數據顯示，今年一季度重點30城新房供應2095萬平方米，環比下降44%，同比下降38%。受供給約束、去年高基數和當前房地產市場調整等因素影響，重點30城一季度新房成交2412萬平方米，環比下降43%，同比下降52%。

而進入4月份，多城市供需兩端出現明顯下降。克而瑞監測顯示，2024年第14周，全國重點28城取得預售證面積共計297萬平方米，環比下降42%；成交面積除莆田有所上漲外，其餘城市環比均大幅下滑，其中17個城市成交量腰斬，南充最高下滑幅度達到了96.3%，周成交面積僅0.7萬平方米。

另據中指研究院監測，清明假期（4月4日~6日）重點20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成。“清明假期部分城市在前期政策優化下，市場熱度略有回升，核心區項目到訪量較節前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。”

“隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，4月新房銷售量或保持一定規模，核心城市在政策優化以及供給端改善等因素帶動下，新房銷售規模有望進一步修復。同時，年中高基數影響將逐步減弱，預計二季度重點城市新房銷售面積同比降幅將收窄。”中指研究院分析認爲。

二手房市場更趨穩定

相較新房市場，二手房成交上升趨勢更爲穩定。

易居研究院統計數據顯示，3月全國22個重點城市二手住宅成交套數爲152572套，環比增長112%；但從同比上看，今年3月“小陽春”成色欠佳，較2023年同期減少32%。

以杭州爲例，3月14日，杭州宣佈全面取消二手房限購，這意味着全國購房者都可以在杭州購買二手房，且不限套數。受此影響，杭州的二手房市場又重新活躍起來了，成交數據明顯上漲，單日成交量逐漸超過300套。據杭州貝殼研究院數據，3月杭州二手房網籤量達到8557套，環比增長236%；中介帶看量環比提升了224%，創下近4年來的單月帶看量最高紀錄。

與此同時，有更多房東選擇將房子掛牌出售。據杭州貝殼研究院，截至3月底，杭州二手房存量套數爲15.3萬套，3月新增掛牌量環比2月上漲147%，同比去年3月增加3%。其中，降價房源超過3.5萬套，漲價房源僅1341套。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示，3月8557套的二手房成交量，相對比較溫和，“小陽春”準時報到，不過“以價換量”是目前市場成交量上行的重要原因。“預計杭州樓市二季度成交量將會更加平穩，整體成交量會好於一季度，二手房成交量會維持在較高位置，持續‘以價換量’。”

而在深圳，據樂有家研究中心統計，深圳3月二手房網籤量達到5196套，環比上漲117%，同比上漲5%。這也是時隔3年，深圳二手房月度網籤量再次突破5000套，上次則是在2021年2月（5272套）。

“業內一直認爲5000套是深圳二手樓市的‘榮枯線’。3月網籤量突破5000套，給了後續市場極大的信心，對於樓市穩定具有重要意義。”樂有家研究中心分析師表示。

另據北京住建委官網統計數據，3月北京二手房網籤量爲14280套，逼近1.5萬套“榮枯線”，環比上漲125.5%，但同比下降35.7%。上海網上房地產數據顯示，上海3月二手房成交量達到2萬套，環比上漲174%，但與去年3月的2.3萬套相比仍有一定差距。廣州市房地產中介協會數據顯示，3月廣州二手房網籤量9373套，較1月份增長11%，環比2月增長超過90%，其中越秀區的二手學區房成交量環比增長超過96%。

總體來看，據易居研究院統計，3月份全國重點22城二手住宅成交套數同比增速爲-32%，相比2月份的-57%明顯收窄，體現了較好的復甦態勢。

“二手房交易總體處於偏高位水平，呈現復甦的良好態勢，原因在於：一是掛牌量增加帶來好房源的增加，客觀上吸引了部分購房者入市，尤其是大城市好學區和好戶型的二手房，市場表現較好；二是各地二手房利好政策持續增加，包括取消限購、交易稅費和中介費用持續降低、以舊換新等，客觀上有助於二手房市場的活躍；三是二手房價格持續調整，如部分房東調整預期降價力度大，也使得一些二手房交易週期縮短，從而加快了網籤。”易居研究院分析指出。

政策仍有調整空間

從政策層面來看，今年以來，各地樓市政策調整力度依舊不減。

據諸葛數據研究中心不完全統計，截至4月8日，今年內160餘城共出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放鬆限購、推行住房“以舊換新”等方面。

如4月8日一天內，北京、廣州、蘇州、瀋陽四城均出臺了公積金相關支持政策（含徵求意見稿），其中，北京擬對購買綠色建築、裝配式建築的購房者上浮公積金貸款，最高可貸160萬元；廣州調高公積金貸款最高額度，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元；蘇州推出繳納住房公積金新模式，實現“靈活繳存、隨時支取”；瀋陽則表示可申請提取公積金交首付，此外還放寬了“商轉公”貸款的申請條件。

此外，包括福州、濟寧、青島、南昌、贛州、九江等十餘個城市宣佈，4月起階段性取消首套房貸利率下限；包括鄭州、蘇州、瀋陽、寧波等超過30城，通過發放購房補貼、聯合開發商及房地產經紀機構以及國企平臺或開發商直接收購等方式支持“以舊換新”。

“這些政策調整，客觀上都對各類城市走出底部、持續向好發展帶來了積極作用。”嚴躍進表示。

中指研究院分析指出，中央和監管部門已經明確要進一步優化房地產政策，各地供需兩端政策均存在較強優化預期，預計一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。

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