本文轉自：新聞晨報

2023中國房地產百強企業研究報告出爐——

銷售額同比下降 央國企份額逆勢提升

日前，中指研究院發佈2023年中國房地產百強企業研究報告。在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。

加大高潛力城市深耕力度

核心城市銷售貢獻提升

2022年房地產市場成交保持低迷態勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。百強企業雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

其中，百強企業市場份額爲47.5%，較上年下降2.4個百分點。伴隨着房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，不同類型房企銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇。央國企銷售額份額較去年有顯著提升。2022年百強企業中央國企數量增加16家至70家，銷售額佔比提升6.1個百分點至57.9%，市場份額持續提升；民營房企銷售額佔比下降7.0個百分點至25.0%。

此外，百強企業繼續深耕重點城市，一線城市銷售貢獻佔比提升，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額佔比上升6.0個百分點至28.9%；二線城市佔比下降2.9個百分點至54.0%，但仍是主要銷售。

剛需產品表現疲軟

改善及高端型佔比超三成

2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，百強企業錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發展機遇，重點城市銷售貢獻佔比提升。具體來看，百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長5.2、5.7、4.9個百分點至38.9%、56.8%、75.8%。

值得注意的是，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好於剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢。百強企業順勢而爲，加大改善類產品推出比例。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看，90平方米以下首置類產品的銷售額佔比爲14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平方米首改類產品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但佔比仍然過半，達50.7%；140-200平方米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升，合計增加6.4個百分點。

保交付爲企業經營基石

多措並舉助力營銷升級

新房銷售“保交樓”已成爲行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成爲企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎上，伴隨行業進入深度調整期，行業面臨大洗牌，各大企業不再盲目追求高槓杆、高週轉、擴規模，轉而將經營安全與效益提升作爲重中之重，追求有利潤的增長，實現高質量發展。

2022年，百強企業更加註重保交付工作，以實際行動確保客戶信心，夯實企業品牌，進一步反哺銷售；同時通過線上平臺搭建、爆點事件引流，線下促銷活動組合助力項目去化。

此外，百強企業佈局更趨集中，核心一、二線城市成爲主要佈局城市。百強企業在22城拿地面積佔比超七成，增加核心城市優質土地儲備，搶抓市場復甦先機。2022年，百強代表企業拿地城市數量均值降至個位數，由上年的16.6個城市下降至6.6個城市。從重點城市來看，百強代表企業22城權益新增土儲面積佔比提升27.2個百分點至72.1%，

隨着行業調整、城市分化進一步加劇，百強企業審慎選擇拿地渠道，防範和化解運營風險。百強企業謹慎選擇合作開發、城市更新等方式拓展資源，以期降低風險、掌握經營主動權。收併購窗口期打開，百強企業可擇優拓儲，加快非核心資產出清，優化投資佈局結構。

營收淨利同比下降

盈利水平降至低位

2022年百強企業營業收入同比下降，淨利潤下降顯著，部分企業由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業收入和淨利潤均走低，百強企業營業收入均值達371.6億元，淨利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。

2022年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲6.4%、4.5%，較上年分別下降3.1、3.4個百分點，盈利能力繼續下降，降至近五年來最低點。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業淨利率持續下降，趨勢未有緩解。

中長期來看，受新房增量規模見頂、向房地產發展新模式過渡影響，企業盈利率在市場回暖後的提升幅度仍存在天花板，行業利潤率在房地產金融化勢頭被遏制的新週期回到社會平均利潤水平。因此，面向新週期如何維持有利潤的增長成爲百強企業必須面對的課題。