碧桂園的昨天、今天和明天:回款連續7年超90%、穩健財務保交付、持續探索科技建造

3月30日，碧桂園發佈了2022年全年業績報告，碧桂園全年實現營收4303.7億元，毛利328.8億元，歸母核心淨利潤26.1億元。

在經歷深度調整的2022年，全行業銷售去化低迷、信用風險頻發，在已發佈全年業績預告及年報的房企中，業績大幅下滑及虧損的佔大多數。對於房地產行業來說，2022年是極度困難的一年、是承前啓後的一年，也是深練內功的一年，更是壓力測試的關鍵年份，不僅考驗各房企的抗壓成色，同時也蘊含着通往下一發展階段的“門票”。

碧桂園的昨天：回款連續7年超90%

疫情三年來，地產行業的銷售、施工結轉均不同程度受到影響，尤以2022年爲甚。全年房地產全行業均在拼力保交付、促銷售，甚至在產品力、品牌力的基礎上愈發重視交付力的競爭。

由於疫情影響減緩了項目竣工結算進度，碧桂園全年來自房地產開發結轉收入有所下滑至4172.96億元，對外的建築收入也同樣有所下滑至75.68億元。以至錄得歸母核心淨利潤約26.1億元，但處於此前業績公告中“核心淨利潤盈利10-30億元”區間的上沿，略超預期。

對於碧桂園來說，結轉毛利率波動以及減值損失等非現金流的利空已基本出盡，而攸關現金流的銷售回款及融資回款則持續保持穩健。

碧桂園全年累計共實現權益合同銷售金額3574.7億元，權益合同銷售建築面積4451萬平方米，在行業內繼續保持領先，全年總去化率高達65%。權益回款金額約人民幣3324.8億元，權益銷售回款率連續7年達到90%以上。在銷售、交付的良性循環中，碧桂園全年依然穩居行業銷售及回款之首。

截至去年底，碧桂園權益可售資源約9555.0億元，爲2023年供貨奠定了堅實基礎，即使按照2022年65%的去化率，今年銷售也有望迎來可觀的增長幅度。2023年2月，碧桂園實現權益合同銷售金額約248.5億元，在新推盤較少的情況實現權益銷售環比增長，已呈現恢復向好態勢。

而在融資回款方面，碧桂園作爲優質民營房企，保證了年內所有到期債券的剛性兌付，維持了良好的信用記錄。碧桂園在本已穩健的財務基礎上，還得到了政策充分支持，自2022年9月以來，碧桂園“三箭齊發”相繼落地實現多次融資，“金融16條”獲授信超三千億，“央地合作”增信撬動地方擔保支持，此外內保外貸也疏通了境外融資，還包括開年200億儲架式註冊發行獲批。

碧桂園全年銷售保持在行業前列，融資渠道暢通，多次獲得監管部門支持發行債券，是行業爲數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。

碧桂園的今天：穩健財務保交付

截止2022年底，碧桂園總有息負債餘額進一步下降14.7%至2713.1億元，剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%，淨負債率降至40.0%，相比去年底優化了5.4個百分點。

此外，公司可動用現金餘額約1475.5億元，相比2022年中期維持穩定。公司圍繞可動用現金的核心管理目標，保持穩健的財務水平及運營狀況，淨負債率長期保持低位，保持三道紅線連續多個財報季“綠檔”並持續改善。

健康的現金流也是碧桂園保交付的底氣。實際上，在行業大調整的背景下，保交付成爲了社會各界關心的重要議題。統計數據顯示，2022年，全國交付TOP50房企共計交付約429萬套房屋。其中，碧桂園集團全口徑累計交付近70萬套，爲全行業第一，並遠遠領先於行業交付第二的30萬套。

展望2023年，全行業的保交樓的任務仍不輕鬆。簡單按照預售到結轉爲期兩年的節奏估算，2021年全國商品房銷售額高達19萬億的歷史峯值水平，預計相當的交付任務會落在2023年。因此，2023年或是房企交付壓力測試的一個關鍵年份，考驗各房企的抗壓成色。對於碧桂園來說，在行業銷售企穩復甦、融資政策不斷支持的情況下，預計碧桂園今年的交付數量將超過去年。

正如新年伊始，碧桂園集團管理層就提出“四保”工作重點，即“保交樓、保資產、保安全、保信用”。此外，碧桂園還將“做好工程質量，全面提升基礎產品力，以客戶體驗爲導向”寫進了保交樓的要求之中，力求做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。

面向房地產行業新常態，交付力既是房企社會責任的擔當，也是企業產品力、服務力的直觀體現，更是房企穿越週期、實現長遠發展的關鍵。

碧桂園的明天：堅決探索科技建造

隨着快速城鎮化紅利期的結束，我國房地產行業也將從過去高槓杆、高週轉、高利潤率模式逐漸迴歸到更強調精耕細作的製造業模式。在迴歸製造業模式的大邏輯下，房企利潤率回落成爲過去幾年行業的趨勢之一，維持穩定合理的利潤水平或是房企逐漸走向成熟期的標誌之一。

面向新常態，碧桂園已逐步通過以下幾方面來鞏固自身的合理利潤。

其一，降本增效。2022年，碧桂園的營銷及市場推廣成本和行政費用約爲197.4億元，同比下降31.6%。

此前，碧桂園按照“優秀區域總裁管區域”的原則，進行了組織架構調整。這不僅優化了成本控制，還有利於發掘一批綜合經營管理能力較強的區域總裁併給予其更大的授權空間兼管多區域業務。

其二，精準佈局。截止2022年底，碧桂園土儲75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

由於土儲可售貨值達1.2萬億相對充裕，2022年碧桂園堅持精準審慎，分別在佛山、張家口、蘭州等地少量獲取低溢價率的土地，保證增量資產的效益兌現。管理層在年報中表示，2023年新增投資整體將會圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，更加聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位。董事會主席楊惠妍在業績發佈會上表示，未來碧桂園在一二線和三四線的佈局是五五分。

其三，堅定探索科技建造。碧桂園在科技建造體系下，通過BIM設計、裝配式預製件、建築機器人、數字化管理等環節實現降本增效。

截止今年1月，博智林已有33款建築機器人投入商業化應用，已覆蓋30個省份超600個項目，累計交付超1700臺，累計施工面積超1000萬平米。

隨着2022年地產行業銷售逐季環比改善，今年前兩個月進一步確認行業復甦，疊加各項政策保駕護航，2023年將成爲地產行業高質量發展新常態的元年。預計優質房企的經營也將逐漸企穩，並在穩健的財務和合理的利潤下，通過精準佈局、提供優質產品、持續提質增效來實現市場份額的提升和業績的穩健增長。