來源 劉姝威

據國家統計局公佈《2023年2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》，1~2月平均住宅銷售價格同比上漲（指數大於100%）的城市只有14個，其中，上漲幅度超過5%的只有三個城市（成都8.6%，杭州6.4%，北京5%）。

據國家統計局公佈《2023年2月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》，1~2月二手住宅平均銷售價格同比上漲（指數大於100%）的城市只有7個，其中，成都上漲9%，北京上漲4.3%，上海上漲2.4%，南充上漲1.6%，其他三個城市上漲幅度低於1%。

可見，房地產業已經進入成熟階段。除了房地產開發業務之外，房地產企業應該提前佈局新的衍生業務增長點。

我們以萬科長租公寓業務和物業管理業務爲例，分析房地產企業如何探索和佈局新的衍生業務增長點。

一、長租公寓

根據《中國統計年鑑》， 2021年全國住宅平均銷售價格10396元，與大多數居民人均可支配收入（見表1）相比，目前房價仍然較高，購房者承受較大的房貸壓力。

表1 全國居民按收入五等份分組的人均可支配收入

數據來源：《中國統計年鑑》

根據國家統計局人口普查數據，2020年我國城鎮人口比重已經達到63.89%。2021年全國流動人口（指人戶分離人口中扣除市轄區內人戶分離的人口）約3.8億人，比2010年增長69.73%。對於中青年人來說，異地工作調換已經不少見了。所以，從居住屬性來說，中青年人在某地擁有產權住宅，從經濟角度看，不一定合算。

隨着住宅的建築質量和智能化水平不斷提高，十年前竣工的住宅與現在竣工的住宅已經不可相比了。

從居民家庭住宅規劃角度分析，根據家庭可支配收入，先選擇租房，然後，隨着家庭可支配收入的增加，不斷更換更高等級的租房，最後可以購買心儀的住宅。這樣的家庭住宅規劃，不僅能享受到住宅質量和智能化水平不斷提高的紅利，而且避免了房貸造成的心理壓力和經濟壓力。

目前，萬科長租公寓業務按照租房的質量和租金分爲四種類型：

1．宿舍：按牀位出租，目標客戶是低收入個人，全國平均月租金/牀（1房4牀）=300元。

2．泊寓公社：按一居室或二居室以上的一套住宅出租，目標客戶是中低收入的家庭（一代或多代），全國平均月租金/套=1400元。

3．泊寓城市青年家：按標準間出租，目標客戶是中等收入的個人，全國平均月租金/間=2200元。

4．泊寓院兒：按一居室或二居室以上的一套住宅出租，目標客戶是中等收入的家庭（一代或多代），全國平均月租金/套=3400元。

目前，萬科已經在全國34個大中城市開設了412家長租公寓，整體出租率在95%左右。

長租公寓與居民分散式出租房有明顯的區別。首先，管理規範。自2020年萬科正式成立長租公寓事業部以來，萬科長租公寓沒有出現過重大安全事故。其次，泊寓都設有公共區域，包括健身房、圖書館。泊寓經常組織租客開展各種社羣活動，例如，戶外燒烤、郊遊、徒步爬山、電競比賽、對青年租客進行職場培訓，等等。

泊寓院兒、泊寓公社和泊寓青年家一般都設在產業聚集區域或地鐵沿線附近；泊寓宿舍一般設在產業園區及周邊。

萬科的長租公寓業務滿足了我國日益增長的社會租房需求，所以2020年以來，業務增速較快，有些泊寓項目開業即滿租。

根據國家統計局公佈人口普查數據，與2010年相比，東部地區人口所佔比重上升2.15個百分點，中部地區人口所佔比重下降0.79個百分點，西部地區人口所佔比重上升0.22個百分點，東北地區人口所佔比重下降1.20個百分點。

目前，萬科的長租公寓業務主要集中於深圳、北京、廣州、成都等地區，2023年計劃向更多的人口流入地區擴展業務。萬科長租公寓的房源主要來源於自持、租賃或託管的固定資產，例如，集體用地、保障性租賃用房、利用率不高的樓宇，等等。

例如，2023年3月萬科泊寓院兒-廈門海灣社區開業，該泊寓距離廈門高崎機場只有15分鐘車程，步行5分鐘到海邊。項目一期開業4000套租房，社區內擁有完善的商業配套，配置了健身房、自習室、遊樂室、籃球場、跑道等設施，戶型有單間（33平米）、一房一廳（41平米）、兩房一廳（56平米），平均租金1700-2200元/月。

二、物業管理業務

物業管理是房地產業的衍生業務。由於房地產業進入成熟階段，新房銷售不暢，房地產業正在從增量市場向存量市場轉換，因而不僅開發商給關聯物業公司帶來的增量業務大幅度減少，而且新交付的樓盤未售空置房造成物業費欠費，增加了物業公司的應收賬款。

我們以萬物云爲例，分析在新的市場環境下，物業管理業如何發展。

萬物雲於2022年9月29日在香港交易所上市，萬科集團佔万物雲56.06%的股份。

萬物雲從萬科開發項目的物業管理服務開始，然後逐步降低與母公司（萬科）的關聯交易比例，持續開拓非萬科開發項目的住宅物業管理。2020年萬物雲進入商業和企業的物業管理。2022年，16家世界及中國500強企業和8家獨角獸企業成爲萬物雲新的物業管理客戶。2022年萬物雲“物業及設施管理服務收入”中來自第三方收入佔比高達84.8%，獲得營業收入64億元。

2018年萬物雲提出物業管理進入城市管理的發展戰略。萬物雲與各地方國有企業成立合資公司，參與城市管理。例如，廈門鼓浪嶼、廣東橫琴、成都市高新區、武漢市江漢區、河北雄安新區等等都是由合資公司管理的城市區域。萬物云爲這些城市管理區域提供智慧城市管理的硬件和軟件。AIoT（人工智能物聯網）是用於環衛、綠化、市容等管理的硬件，例如，智能攝像頭髮現需要處理的垃圾，IOC（智能運營中心）及時調度保潔員清理。BPaaS（流程即服務）是用於城市管理標準化流程的解決方案，例如，雲通行（無人值守車輛出入口）、雲維護保養（設施設備的遠程監控保養）、雲巡檢，等等。

2022年萬物雲的AIoT解決方案創造營業收入13.8億元，同比增長 13.9%；毛利潤4.2億元，同比增長41.2%，毛利率上升至30.7%。BPaaS 解決方案創造營業收入9.9億元，同比增長56.7%，毛利潤3.3億元，同比增長29.5%，毛利率32.9%。

萬物雲打破了傳統物業管理模式，把物業管理單位範圍由住宅小區擴大到3公里半徑的地理空間，利用智能物聯硬件（AIoT），物業員工可以跨住宅小區作業和管理，明顯提高了物業管理效率。

萬物雲正在把物業管理從勞動密集型服務向科技賦能型服務轉型。2022年萬物雲研發投入4.1億元，佔營業收入1.4%。研發投入一方優化了萬物雲自身的業務效率，另一方面拓展了業務空間，實現了業務的高速增長。這也是萬物雲的護城河。

表2 萬物雲的營業收入結構

貨幣單位：億元人民幣

	2019年	2020年	2021年	2022年
社區空間居住消費服務收入	88.3	106.2	131.6	165.8
年增長率（%）		20.3%	23.9%	26.0%
商企和城市空間綜合服務收入	42.9	64.9	86.9	111.4
年增長率（%）		51.2%	34.0%	28.2%
AIoT及BPaaS解決方案服務收入	8.1	10.3	18.5	23.8
年增長率（%）		28.2%	79.0%	28.5%
其中：AIoT解決方案服務收入	6.9	7.8	12.2	13.8
年增長率（%）		13.0%	55.4%	13.9%
BPaaS解決方案服務收入	1.1	2.5	6.3	9.9
年增長率（%）		120.8%	152.6%	56.7%

數據來源：萬物雲招股書及2022年業績公告

表3 萬物雲的毛利率

	2019年	2020年	2021年	2022年
社區空間居住消費服務毛利率%	16.1%	18.7%	15.8%	12.7%
商企和城市空間綜合服務毛利率%	20.5%	17.2%	15.9%	12.4%
AIoT及BPaaS解決方案服務毛利率%	21.2%	24.6%	29.9%	31.6%
其中：AIoT解決方案服務毛利率%	26.7%	27.8%	24.7%	30.7%
BPaaS解決方案服務毛利率%	-12.7%	14.6%	39.8%	32.9%

數據來源：萬物雲招股書及2022年業績公告

表4 萬物雲營業收入和利潤及其佔万科比重

	2019年	2020年	2021年	2022年
營業收入（億元）	139.27	181.45	237.05	301.06
佔万科營業收入比重	3.79%	4.33%	5.24%	5.98%
萬物雲淨利潤（億元）	10.40	15.19	17.14	15.86
佔万科淨利潤比重	1.89%	2.56%	4.50%	4.22%

數據來源：萬科集團年度報告，萬物雲招股書及2022年業績公告

只要把滿足人民對美好生活的嚮往作爲房地產企業的奮鬥目標，隨着市場環境變化，及時制定正確的發展戰略，那麼，在任何環境下，房地產企業都能保持穩健經營。