華夏時報 記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

2022年是海南機場設施股份有限公司（簡稱“海南機場”）正式融入海南國資的首個完整年份。

2023年4月21日，海南機場發佈2022年年度報告。數據顯示，海南機場2022年實現營業收入47億元，同比增長3.89%，其中房地產業佔比44.11%，機場業務佔比22.22%，物業管理業務分部佔比15.16%，免稅與商業業務佔比5.74%；歸屬於上市公司股東的淨利潤18.56億元，同比增長300.68%。

值得注意的是，2021年12月24日，海南機場的前身海航基礎發佈公告稱，擬將公司中文名稱由“海航基礎設施投資集團股份有限公司”變更爲“海南機場設施股份有限公司”，並指出變更公司名稱的主要原因是公司主營業務未來將聚焦於機場運營管理等核心業務。

然而從2022年業績報告中可以明顯看出，海南機場的營收主要來源於房地產業務，同時靠賣地賺了20億元，但海南機場表示，未來逐步實現去地產化。5月6日，《華夏時報》記者向海南機場就去地產化等問題發送了採訪提綱，但截至發稿尚未得到回覆。

賣地賺了20億元

值得注意的是，海南機場2022年利潤總額爲20.39億元，同比增長145.66%；歸屬於上市公司股東的淨利潤18.56億元，同比增長300.68%；不過其歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤則虧損了5.16億元。

對此，海南機場表示，這一利潤重大變化來自非經常性損益項目，主要衝回原計提的南海明珠島二期土地出讓金及相關費用產生收益20億元。

據瞭解，2019年底，海南機場的前身海航基礎出售南海明珠島二期土地的公司股權給海南國資委下屬的海南發展控股置業集團（以下簡稱“海控置業”），交易價格爲101.32億元。彼時，政府尚未完成對南海明珠島二期土地價值的評估和填海其他費用的審計，海南機場在交易年度確認當期投資收益時，出於謹慎性原則，充分考慮了可能承擔的土地出讓金爲24.48億元及相關稅費1.82億元。

2022年9月27日，海南機場發佈關於子公司股權轉讓進展暨調整計提土地出讓金及相關稅費的公告，其中提及確定南海明珠島二期補繳土地出讓金爲4.82億元， 繳納契稅1.41億元、印花稅234.90萬元，三項金額合計6.25億元。對此，海南機場本期衝回原計提的二期土地出讓金及相關費用產生收益20億元，並將其列支非經常性損益。

這也意味着，海南機場2022年的利潤主要來源於土地出讓收益，其他業務則實現了盈虧平衡。而在海南機場2022年實現的47億元營業收入中，房地產業務佔比44.11%，機場業務佔比22.22%，免稅與商業業務佔比5.74%，物業管理業務佔比15.16%。除了房地產業務，海南機場2022年其他主營業務的營收較2021年均有所下降。

海南機場2022年主營業務情況。 截圖自海南機場2022年年報

具體來看，海南機場房地產業務實現營業收入20.73億元，同比增長84.66%；項目投資完成8.35億元，無新增開工面積，完工面積12.32萬平米；簽約銷售面積8.73萬平米，簽約銷售額約14.60億元。

同時，海南機場在2022年年報中提及，尚有在建及土地儲備項目23個，土地面積逾6500畝。其中，在建項目12個，面積約1100畝；土地儲備項目11個，面積約5400畝（其中非建設用地約3120畝）；已完工、在建項目的賬面價值約106.61億元，包括豪庭系列項目、海南中心、海口國瑞大廈項目等。

此外，截至2022年底，海南機場投資性房地產的期末餘額約135.41億元，包括海口日月廣場、海南大廈、海航大廈、海控國際廣場等，主要爲持有租賃。

執意去地產化

海南機場的前身爲海航基礎。海航基礎原屬於海航集團，後陷入經營困境，並於2021年1月進入重整程序。

值得一提的是，經相關媒體報道，2021年9月28日，海航基礎第二次債權人會議召開。據介紹，重整成功後，海航基礎將圍繞機場及免稅商業兩大核心業務板塊謀篇佈局，海航基礎將成爲海南自貿港第二大免稅業務參與商。

2021年10月31日，海南省高級人民法院裁定批准《海航基礎設施投資集團股份有限公司及其二十家子公司重整計劃》，海航基礎正式進入重整執行階段。2021年12月21日，海航基礎通過轉增股份的形式對公司資產重整，重整之後海南省發展控股有限公司（簡稱“海南控股”）成爲控股股東，海南省國有資產監督管理委員會（簡稱“海南省國資委”）成爲實控人。

2021年12月23日，海航基礎轉增股份流通上市。同日，海航基礎披露公司擬更名爲“海南機場設施股份有限公司”，並指出變更公司名稱的主要原因是公司主營業務未來將聚焦於機場運營管理等核心業務。

2022年是海南機場正式融入海南國資的首個完整年份，同時也是其往機場及免稅商業兩大核心業務板塊轉型的一年，不過從其給出的成績單可以看到，在佈局的衆多業務中，海南機場的房地產業務仍佔據大頭。

對此，海南省房地產業協會祕書長、海口市房地產業協會祕書長王路在5月5日接受《華夏時報》記者採訪時表示，在海南機場業務轉型的一年，房地產仍佔主要比重很正常，主要有兩個原因，一是其非房地產業務，在去年疫情的背景下，像航空、機場運營等，具有非常大的運營壓力，業績難以好轉。在這過程當中，房地產依然是主營業務。二是，海南機場在房地產上的存量資產仍然比較龐大，在去年的背景下，也不大可能實現快速的去化。

“我覺得階段性（來看），海南機場的房地產業務相對佔比還是會比較高，但是他們內部也明確了，要去地產化，由原來的存量資產轉向招商產業園區運營。要給海南機場一定的時間，因爲疫情剛過，又（處於）房地產行業下行的低迷期，目前經濟實質上只是消費旅遊相對活躍，實體產業還遠沒有復甦，這對企業生存來講，主營業務不會那麼快的轉型成功。”王路說道。

海南機場在2022年年報中指出，未來在房地產業務的發展上，公司將統籌配置優質資源，持續加快地產存量項目開發建設，全力保障大英山片區項目按計劃推進建設，重點推進海南中心、豪庭南苑三區、D10 地塊等項目開發建設，逐步實現去地產化。

需要注意的是，海南機場2022年房地產業務同比增長84.66%。爲何房地產業務發展態勢良好的情況下，海南機場仍執意退出房地產業務？

王路指出，從企業上市的角度來講，目前房地產在資本市場的認同度比較低。海南機場本身並不是一個專業化的房地產開發企業，其以房地產作爲主業，本身體系專業度不夠，同時在資本市場對房地產行業認同度比較差的情況下，海南機場沒必要把房地產當成主業。

“從海南機場的名字出發，它實際上是個航空的基礎產業。從海南未來的發展來講，我覺得航空基礎產業的發展空間想象力、成長性是遠好於房地產業的。另外，某種意義上也是上級公司對它的要求，要去房地產化。所以綜合來講，海南機場去房地產化，然後核心做好基於自貿港背景的相關產業的孵化發展，是一個更長遠的也是更值得堅持的新的賽道。”王路表示。

同時，據王路介紹，目前海南房地產市場的主力賽道已經逐步從住宅轉型商業物業和園區物業。雖然大家仍比較關注住宅領域，但實質上其總量下滑已經很大了。另外，得益於得天獨厚的自然資源條件、旅遊配套等，以及海南自貿港建設的紅利，海南依然會繼續被全國市場和企業、購房者共同關注，但是海南政府繼續堅持的房住不炒，對住宅還是有比較大的限制。

5月4日，IPG中國首席經濟學家柏文喜也向記者指出，房地產並非海南機場的核心業務且近年來市場低迷，未來走勢不明，不如機場服務的可持續性強，再加上回歸主業是海南機場的既定目標，因此在房地產業務佔營收大頭的前提下，海南機場仍執意退出房地產業務。

推進地產業務往免稅商業地產轉型

對於2023年的發展戰略，海南機場表示將構建“以機場主業爲根本，以免稅商業地產、物業酒店服務爲兩翼，以臨空、資本爲兩大驅動引擎”的“一本兩翼雙引擎”新業態格局。

需要特別注意的是，海南機場指出在免稅商業地產板塊，將積極推進地產業務轉型，依託自貿港核心物業資源，充分發揮三亞鳳凰機場、海口日月廣場“碼頭”優勢，堅持免稅、有稅齊頭並進，積極探索離島免稅和高端商業互補發展的產業模式。力爭在海南自貿港封關運作前做大免稅市場份額、提升規模競爭優勢。同時，公司將積極推進地產業務轉型，推動大英山CBD綜合開發建設，助力打造自貿港國際消費中心。

2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。據人民日報2023年3月31日報道，海南加快推進國際旅遊消費中心建設，高端購物、醫療、教育三大境外消費迴流逐漸成爲自貿港的“金字招牌”。其中，離島免稅銷售額5年銷售總額超1300億元。

2022年，海南機場自持6個地產商業項目（不含機場商業），可租面積約40.35萬平米。旗下海口日月廣場有稅業務可租面積約24.73萬平米、免稅業務可租面積約5.70萬平米，綜合出租率75.9%。

海南機場在2022年還通過參股投資、自持物業提供場地租賃形式參與免稅商業業務，採用參股投資形式的免稅業務包括：海口美蘭機場免稅店49%股權（離島免稅）、三亞鳳凰機場免稅店49%股權（離島免稅）、海南海航中免50%股權（口岸免稅）；採用自持物業提供場地租賃形式的免稅業務包括：三亞鳳凰機場免稅店、中免海口日月廣場免稅店、海控全球精品（海口）免稅城。此外，三亞鳳凰機場、瓊海博鰲機場、海口日月廣場還爲免稅運營商提供免稅提貨點場地租賃。

值得一提的是，雖然海南機場2022年的免稅與商業業務營業收入較2021年減少45.03%，但其毛利率爲90.56%，是其主營業務中毛利率最高的。這也意味着其免稅與商業業務的盈利能力較強。

此外，王路還向記者表示：“免稅現在是海南一個特殊政策，因爲海南是全域建設自貿港，就是全域免稅。免稅在海南它不僅僅是一個免稅店的問題，它是一個產業體系，也是一個特殊的經濟體制。目前大家對海南的免稅，更多的只是關注在社會消費品零售領域，但實際上未來免稅會滲透到很多產業領域的，所以免稅在海南會成爲一個跟國內商業產業體系完全不一樣的，有獨特競爭力的、有特殊制度和發展空間的核心產業。”

柏文喜也指出，免稅業務一方面有着較大的成長空間，另一方面牌照限制比較嚴格，有一定的行業壟斷性，自然也就有着良好的發展前景與想象空間了。