來源：地產密探

如今，樓市回暖在路上，但部分爆雷房企又面臨至暗時刻，日益逼近退市邊緣，新力不是最後一個。

昨晚（5月9日），前不久已被“*ST”的藍光發展公告一則來自上交所的告知書，擬對其終止上市。

截至彼時，藍光發展連續20個交易日股價低於1元，按規定已觸發終止上市條件，上交所遂對其做出終止上市的決定。

“如你公司申請聽證，應當在收到本事先告知書後5個交易日內向我部提交書面聽證申請······”意思就是說，還有一次挽救力爭的機會。

去年底，證監會已對A股上市房企定增、重大重組等資本動作重啓“開綠燈”，一時成爲出險房企脫困的最大希望。

但5月8日，藍光投資控股集團及實控人楊鏗已明確回函藍光發展，目前並沒有重大資產重組、資產注入或剝離、股份回購、破產重整、重大業務合作、引入戰投等重大事項。

這意味着，藍光發展很難扭轉“退市”危機。

再說了，前些年，藍光發展前已整體賣掉了很值錢的迪康藥業、藍光嘉寶物業，而藍光投資控股集團也賣掉了高毛利率的藍光礦泉水，目前還真想不到其手上還有什麼更值錢的優質資產。

作爲四川本土房企一哥，藍光發展走到今天，令人唏噓不已，曾經也是強勢入圍千億房企的一匹黑馬，卻沒能抵禦住這一輪樓市深度調整的衝擊，轟然倒下。

從上圖看，2022年藍光發展取得營收193億元，同比微跌4.04%，但較2020年已是連續第二年“斷崖式”下滑，而歸母淨利虧損-249.4億元，較2021年虧損-138.3億元擴大惡化了逾百億元。

去年，藍光發展經營淨現金流-10億元，較上年-1.08億元也明顯惡化，截至去年底，公司淨資產-238.7億元，較上年末13.57億元陷入嚴重“資不抵債”。

4月底，信永中和對藍光發展2022年財報又出具“非標”意見，已是連續兩年出具“非標”，這次更加嚴重。

所以說，藍光發展被披星戴帽，淪爲“*ST股”，讓廣大股民也似乎喪失信心，逼入退市邊緣，也是必然。

截至去年底，藍光發展短期有息負債504.57億元，其中逾期有息負債本金331.22億元，但公司賬上貨幣資金27.47億元，其中受限資金27.06億元。

同期末，藍光發展涉訴案件近7800件，涉案金額349億元，其中尚在訴訟中的案件約3923件，涉案金額123.69億元。

這意味着，該房企現金流幾乎已枯竭，往後逾期債務規模只會越滾越多。按信永中和的相關意見報告書內容，藍光發展有可能會破產清算或重整。

今年一季報末，藍光發展淨資產-245.2億元，“資不抵債”繼續嚴重化，賬上貨幣資金又降到23.6億元，存貨尚有872.45億元。

同期末，藍光發展短期借款28.6億元，一年內到期有息負債378.9億元，長期借款47.5億元，應付債券9.49億元。也就是說，藍光發展償債頂峯是今年，違約債務只會更大。

造成藍光發展如今極爲尷尬的局面，深度分析來看，有幾大原因：

第一，高槓杆擴張慣性，脆弱的千億大象

“三道紅線”出臺是2020年8月，當年藍光發展達標兩項，剔除預收款項後資產負債率73.7%，淨負債率已降至92.93%，現金短債比大於1，爲黃檔房企。按理說，完全有時間進入安全區。

不過，藍光發展冰山之下的隱性負債，規模巨大，參考閱讀地產密探此前刊發的《藍光發展捅破房企債務“黑洞”，近50億其他往來款利率12.65%》。

導火索來自藍光“好基友”平安系。2020年10月，坊間曝出藍光發展與平安銀行鬧掰了，具體爲廣東佛山一項目開發貸未按約定承諾的提前還貸，項目責任人也沒向高層及時回報，高層一臉蒙逼，引發平安不滿，還上了黑名單。

2021年5月起，藍光發展涉及信託、公開債等曝出信用違約，參考《藍光160億違約債訴訟潮：信託、基金及房企同行“齊上陣”》一文，加上該年下半年樓市急劇遇冷惡化，債務違約規模一發而不可收拾，成爲那波率先出險的典型。

第二，重金用人但偏急功近利

2017年起，從重慶藍光崛起的張巧龍升到藍光發展總裁，躊躇滿志，擴張迅猛，2019年新增土儲總地價357.6億元，同比增長 45.6%，但總建面1121萬方，雖創歷年新高，但同比下滑25%。

這說明，溢價拿地偏多，從新增土儲能級看，二線城市和三四線城市拿地面積佔比分別56%和44%。不過，2019年，藍光發展銷售金額1015.3億元，同比增長 18.7%，首次突破千億大關。

2019年9月下旬，藍光發展爲了銷售業績高速增長，特別是饞涎其他一線房企在華東腹地的高業績增量，通過收購物業將上海虹橋作爲除成都之外的第二總部，雖說是雙總部，其實主要職能已轉移到上海。

2019年，張巧龍稅前年薪雖只有369萬元，但有上千萬股的股權激勵，實際薪酬不菲。蹊蹺的是，張巧龍坐鎮上海還沒幾個月就被換掉了。

2019年底，楊鏗重金挖來華潤置地華東“一把手”遲峯，做大華東俯瞰整個東部做大增量的意圖很明顯。2020年，藍光繼續“高舉高打”拿地，但陷入了三四線爭奪泥沼，拿地高溢價率頻出。

2020年，藍光發展銷售額1035.4億元，同比微增2%，從區域看，華東和華中區域分別貢獻銷售額298.43、217.91億元，合計佔總銷售額的49.9%。

也就是說，華東和華中貢獻了藍光發展總銷售額的“半壁江山”，但蟬聯千億榮光之下，銷售增速停滯的高槓杆風險被遮蔽。

第三，成渝滇塌陷，失去大本營託底

藍光華東和華中的業績強勢崛起，說明重用遲峯是對的，但銷售總盤子微增，說明“顧此失彼”了。這從藍光發展2020年區域業績貢獻可以看出來。

2020年，藍光發展華東區域同比增幅14.36%，華中區域微跌，但大本營成都區域跌幅達到18.67%。要知道，過去藍光可是成都樓市銷冠或前三強，在成都樓市的品牌聲量巨大。

這說明，樓市急需調整下，遲峯作爲藍光發展“新一把手”，還沒來得及真正熟悉其他區域，危機就浮出來了。

2021年，藍光發展債務暴雷，各區域銷售全線崩塌，華東和華中一蹶不振，成渝滇塌陷，特別是成都土儲較低，主場優勢盡失，迴歸西南“臥薪嚐膽”難度就很大。2022年，成都房企百億級銷售額7家。

從去年財報看，成渝滇及華中的總土儲規模仍佔了集團絕對高的比重。如今，房地產救市力度依然不減，但對藍光發展而言，還有機會重頭再來嗎？