作者： 陳益刊

今年以來土地市場低迷，地方政府賣地收入延續下行勢頭，不過，最新的4月份數據似乎透露出一絲積極信號。

根據財政部數據，今年前4個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）爲11761億元，同比下降21.7%。其中，4月份土地出讓收入爲3033億元，同比下降0.7%，較3月降幅大幅縮窄，幾近轉正。這一增速也創了2021年12月以來新高。

在財政收支矛盾較大的當下，地方政府愈加依賴賣地收入。而自2021年下半年以來，房地產市場調整，房地產開發商拿地意願和能力下降，土地市場整體低迷，2022年土地出讓收入大跌（-23.3%），今年以來整體延續跌勢，這對地方財政收入形成一定衝擊。但4月份土地出讓收入降幅明顯縮窄，原因何在？

光大證券董事總經理、首席宏觀經濟學家高瑞東告訴第一財經，4月份土地使用權出讓收入降幅的大幅收窄一定程度與基數因素相關。從兩年複合平均的角度來看，4月土地使用權出讓收入的兩年平均同比降幅從3月的23.0%僅收窄1.5個百分點至21.5%，土地交易市場仍然偏冷，地產商拿地需求總體仍待回暖。

“從地產銷售看，低基數下4月房地產銷售面積同比增速回升至5.5%，但兩年複合平均增速則從3月的-9.3%走弱至-21.2%。當前地方賣地收入形勢仍然偏冷。”高瑞東說。

此前多位地方財政局局長也告訴第一財經，今年以來當地土地出讓收入並沒有好轉，這也使得當地可用財力減少，加大基層財政收支平衡壓力。

事實上，土地出讓收入這一指標有一定時滯性，如何準確地看待前4個月土地出讓收入數據？後續土地出讓收入走勢如何？

國金證券首席經濟學家趙偉告訴第一財經，政府性基金收入中的國有土地出讓收入表現滯後於土地成交總價，因爲從土地成交到價款的完全支付還需一定時間，從各地土地出讓價款繳納政策來看，從土地簽約到價款入庫，一般存在1個月至半年的時間滯後。

“今年一季度，百城土地成交總價同比增速回暖，但這並未體現在國有土地出讓收入上，可能正是緣於土地成交總價與價款繳納存在時滯，使得一季度土地市場回暖在4月土地財政數據中初顯。”趙偉說。

他表示，5月百城土地成交總價高頻指標略有回落，可能與季節性和地產銷售邊際放緩等因素有關，國有土地出讓走勢仍需跟蹤地產銷售與拿地數據等領先指標。

高瑞東認爲，一般來講，開發商在土地市場拍得土地後，通常需要在60天內支付土地出讓金，因此相比土地成交數據，土地出讓收入數據反映的情況通常滯後1~2個月。4月份土地出讓收入降幅的收窄更多與一季度土地成交情況有關。

“今年1~3月，百城土地成交總價收入累計同比降幅爲9.0%，相較2022年全年的降幅23.8%大幅收窄，或對4月的土地出讓權收入變動有一定反映。而4月百城土地成交總價收入降幅再次擴大至23.7%，將反映在5月的土地出讓收入中。”高瑞東說。

國家金融與發展實驗室副主任殷劍峯近日撰文稱，第一季度僅12個省份土地出讓金實現正增長，多地土地出讓金持續下滑，尤其海南、甘肅、重慶、湖北、福建等土地出讓金下滑超50%。一方面，在經濟不確定性越來越強的環境下，居民儲蓄意願增強，同時居民可支配收入等因素影響居民的購房意願；另一方面，房企受供應鏈以及信貸政策影響，拿地意願不強。

殷劍峯認爲，短期來看，3月份房地產市場有所回溫，因此短期土地財政降幅可能會收窄，但4月房地產又有降溫趨勢，房地產投資完成額累計同比增速進一步下降至6.2%，第二季度土地財政趨勢不容樂觀。預計第二季度受房地產市場影響，土地財政收入增速持續負增長，但降幅可能會收窄。

高瑞東預計，未來商品房銷售弱復甦下，土地出讓收入將在低位徘徊較長時間。從全年來看，預計全年土地出讓收入略微回正。

前述多位基層財政局局長也預計，疫後穩樓市政策頻出，經濟持續恢復，預計今年土地出讓收入形勢好於去年。

這從今年中央與地方預算報告中也可以看出。近些年，地方政府性基金本級收入中九成以上來自土地出讓收入。今年預算報告預計，全年地方政府性基金預算本級收入約7.4萬億元，同比增長0.4%。

粵開證券首席經濟學家羅志恆曾告訴第一財經，今年宏觀經濟將持續復甦，一系列穩增長政策持續推出有利於提振居民信心和居民收入，奠定房地產市場逐步恢復的基礎。同時，穩樓市政策將推動房地產市場逐步回暖。更重要的是，優質頭部房企融資問題將得到解決，房企風險逐步緩釋，拿地能力增強。因此，2023年土地市場有望企穩，土地出讓收入總體恢復。但從恢復節奏看，可能要在下半年產生明顯效果，上半年預計還要進一步觀察。

儘管短期來看，今年土地出讓收入大概率能夠止跌。但專家普遍認爲，中長期來看，土地財政難以像前些年繼續保持兩位數高速增長。

殷劍峯認爲，長期來看，我國人口增速下行，2022年人口自然增長率突破0值，降至-0.6%，這也決定了長期土地財政的不可持續。土地財政冷卻，一方面影響城投債的還本付息，另一方面也會影響專項債項目的現金流和本息覆蓋，同時老齡化加速發展也進一步加劇地區之間的財政分化。

爲了彌補未來土地財政收入下滑導致的資金缺口，專家建言，核心還是結合當地實際發展經濟，帶動稅收等收入增長。另外，可以通過基礎設施REITs等，盤活存量資產資源，適度增加國有企業利潤上繳比例等增加收入。

除此之外，還可以進一步優化中央與地方、省市縣財政事權和支出責任劃分改革，適當上移部分財政事權和支出責任，減輕基層財政負擔。另外，繼續加大中央、省對市縣轉移支付力度，減輕因土地收入下滑等基層財政“三保”壓力。