受樓市低迷，去年地方賣地收入繼續普跌，但降幅縮窄，今年地方對賣地收入預期明顯分化，將呈現整體底部運行、區域結構性復甦的態勢。

國有土地使用權出讓收入（下稱土地出讓收入）是地方政府的一個重要財源，而受近兩年房地產市場形勢深度調整，地方去年賣地收入持續下滑，一定程度影響地方可用財力。

2月26日，粵開證券研究院根據各地財政部門數據整理1998年至2023年土地出讓收入前15省份排名。其中2023年江蘇以9482億元繼續穩居榜首，浙江以6470億元位居第二，山東（4156億元）排在第三，四川（3952億元）升至第四名，廣東排名跌至第五。總體來看，東部省份土地出讓收入排名居前。

上圖來自粵開證券研究院《1998-2023中國各省份土地出讓收入排名變遷》（下同）

粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恆分析，東部沿海省市經濟發展水平較高，人口持續流入，房地產行業熱度較高，土地市場較爲活躍，需求旺盛，因此多數省份土地出讓收入規模領跑全國。而得益於“中部地區崛起”戰略及城市羣建設推進，中部省份經濟增長強勁，工業化、城鎮化進程加快，基建、房地產的快速發展對土地資源需求較爲迫切，近些年中部地區多數省份土地出讓收入排名上升較快。

不過近些年受房地產市場低迷，居民購房意願不足，開發商資金緊張，土地交易量明顯減少，地方土地出讓收入持續下滑，不少省份去年土地出讓收入不及預期。

財政部數據顯示，2021年地方政府土地出讓收入達到約8.7萬億元歷史高位後，2022年降至約6.7萬億元（同比下降23.3%），2023年進一步降至約5.8萬億元（同比下降13.2%）。

羅志恆表示，從具體省份去年土地出讓收入增速來看，全國大部分省份土地出讓收入負增長，已公佈數據的28個省份中，22個省份2023年土地出讓收入陷入負增長，9個省份土地出讓收入同比跌幅超20%。

他認爲，相對積極的信號是，2023年，全國土地出讓收入同比增速（-13.2%）較2022年同比（-23.3%）降幅收窄，有20個省份土地出讓收入同比降幅較2022年不同程度收窄。但不利因素是，中東部經濟大省土地收入下行壓力凸顯。東部省份去年土地出讓收入同比下降超15%，大於全國整體水平，東南沿海經濟大省土地市場疲軟，福建、浙江、廣東等地跌幅較大。

那麼今年地方政府對土地出讓收入形勢如何看？各省對今年土地出讓收入預期差異較大。

根據賣地收入前六名的大省今年預算報告來看，由於房地產市場預期還不穩定，今年土地出讓收入大幅增收難度大，部分省份預計收入繼續出現下滑，不過降幅持續縮窄。

根據江蘇省財政廳披露的2024年預算草案，土地出讓收入規模穩居首位的江蘇預計2024年這一收入爲8000億元，較2023年同比下降約15.6%。江蘇今年預算報告在分析財政收入形勢時提及，房地產市場預期尚不穩定，涉房涉地稅收增收難度大，土地出讓收入中可調入一般公共預算統籌的資金將大幅減少。

浙江省財政廳披露的今年預算報告相關數據顯示，預計2024年浙江土地出讓收入約爲5972億元，同比下降約7.7%。浙江預算報告在談及當前財政經濟運行面臨困難挑戰時稱，土地出讓收入處於下行區間。我省土地出讓收入規模大，土地出讓收入下行影響基層財政可持續運行，財政收支平衡壓力大。

山東財政廳公開的今年預算報告數據顯示，預計2024年山東土地出讓收入爲4160億元，同比增長0.1%。四川今年預算報告顯示，預計當地2024年土地出讓收入約爲3500億元，同比下降約11.4%。廣東今年預算報告稱，預計2024年當地土地出讓收入約3895 億元，同比增長2%。

當然，也有部分省份對當地今年土地出讓收入比較樂觀，預計實現大幅增長。

比如，遼寧今年預算報告數據顯示，預計2024年當地政府性基金收入增至883.7億元，同比增長97%。這也主要得益於賣地收入預期大增影響所致。比如，遼寧省瀋陽市今年預算報告數據顯示，預計當地今年政府性基金收入爲274.7億元，增長164.1%。其中，土地出讓收入預計爲260億元，增長192.5%。

土地出讓收入屬於地方政府性基金收入中的一部分，且是政府性基金收入的主要組成部分，2023土地出讓收入佔政府性基金收入比重約87.5%。因此地方政府性基金收入預期增速，很大程度上反映了地方對土地出讓收入的預期。

羅志恆告訴第一財經，2024年土地出讓收入預計將呈現整體底部運行、區域結構性復甦的態勢。全國彙總來看，2024年，31省份政府性基金收入目標合計65497億元，較上年完成數下降1.2%，共21個省份政府性基金收入目標預計正增長，增長面明顯提升。

他表示，分省份看，各地土地市場探底與復甦的區域差異加大。中、東部經濟大省土地市場預計有所企穩。2024年，廣東、山東、福建預計政府性基金收入正增長或基本持平；但江浙滬的土地市場預計繼續探底，政府性基金收入目標預計均下降超10%。

羅志恆表示，東北、西北重點省份政府性基金收入預計高增長，西南地區土地市場或仍處於下行期。黑龍江、遼寧、吉林2024年政府性基金收入預計分別增長169.6%、97%、9.1%；四川、貴州政府性基金收入預計分別下降13.4%、42.7%。

不過，從歷史實際完成情況來看，地方政府土地出讓收入預計數跟執行數有明顯差異。

羅志恆表示，之所以地方政府對土地出讓收入預計不準，差異很大，主要是房地產形勢變化很快，高度取決於政策等。

“政策力度持續加碼將推動商品房和土地市場逐步企穩。2024年，中國經濟將延續疫後恢復態勢，房地產在政策作用下預計將逐步築底，供需兩端政策加碼有助於提振市場信心，促進土地市場成交。”羅志恆說。

他認爲，在需求端，下調貸款利率、放鬆限購措施等政策持續優化，進一步降低購房門檻，更好支持剛需和改善性需求，將促進商品住宅用地成交。而供給側，房企融資協調機制加速落地，保障房地產企業合理融資需求，對提升房企拿地意願有積極作用；取消土地限價等供地政策調整將推動溢價率提升，對土地出讓收入也將有提振作用。

比如，近日中國人民銀行將5年期以上LPR下調25個基點至3.95%。5年期以上LPR是中長期企業貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準，這將帶動社會綜合融資成本繼續下行，可以更好地支持剛性和改善性住房需求。

根據廣發固收研報數據，2024年1月土地市場熱度仍未恢復。2024年1月全口徑土地出讓金1679億元，同比增長19%。考慮到2024年、2023年春節分別在2月、1月，計算日均出讓金（月度出讓金/工作日）更加可比，2024年1月“日均出讓金”76億元，同比下滑2%，對比歷年水平，“日均出讓金”規模仍然偏低。