出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，略显低调的国内首家上市房地产代理商合富辉煌集团控股有限公司（以下简称“合富辉煌”），在2022年迎来碧桂园入主成为二股东后，管理层也终于迎来巨变，并烙下了深深的碧桂园的烙印。

公告显示，创始人扶伟聪因工作安排的调整已不再担任公司董事会主席，仍继续担任执行董事，而碧桂园旧将朱荣斌继任扶伟聪为董事会主席及执行董事。此外，同样出身碧桂园的高斌空降合富辉煌并获委任为执行董事及公司总裁。

显然，碧桂园在合富辉煌的董事会和管理层已经拥有了最大的话语权，与此同时，和扶伟聪一同“后退”的还有其家族成员，扶而立已由公司执行董事调任为公司非执行董事，扶敏因希望投放更多时间于其个人事务，已辞任执行董事；及吴芸因希望投放更多时间于其个人事务，已辞任非执行董事。

截止目前，创始人扶伟聪家族尽管仍合计持股略超碧桂园服务，但无论是管理层的安排还是市场的普遍看法，合富辉煌已然被碧桂园收购，第一大实控人易主只是时间问题。而对于仍以地产销售为绝对主营、且已经连续两年大幅亏损的合富辉煌来说，面对当前整体房地产行业销售下台阶、房企普遍寻求去中介化的大环境，仍难见扭亏曙光。

与朱荣斌再合体 碧桂园赋能或有限

合富辉煌作为从广州走出来的房屋租售代理商，尽管于2004年在港交所上市，成为国内首家上市的房地产代理公司，但在房企蓬勃发展的这些年一直以来也都相对低调。近两年由于保利发展与碧桂园先后与其在股权上有交集，也将其带到了市场聚光灯下，而这两年也洽洽是合富辉煌自成立以来最困难的两年。

2018年8月，保利发展向合富辉煌持股56.1%的合富中国注入所持保利顾问集团全部权益换取合富中国其中的43.9%股权。但双方的这次紧密合作仅维持至2022年4月，“分手”保利之后，合富辉煌便又引入了碧桂园服务作为公司的第二大股东。加上2020、2022年分别以1.01亿港元、2.33亿的价格入股合富辉煌3.53%、21.47%，目前碧桂园服务持股合富辉煌共计25%，仍小于扶伟聪通过自身以及多家境外公司合计持有合富辉煌27.92%的股份。

加上2019年7月，碧桂园服务以3.58亿港元的价格收购了合富辉煌持股85.5%的物管公司--港联不动产服务的全部股权，这算是碧桂园与合富辉煌的三度合作。

不过从碧桂园服务两次入股的价格来看，连年巨幅亏损的合富辉煌在2022年的交易价值严重缩水。无论是从管理层的安排还是议价能力的悬殊方面看，合富辉煌第一大实控人易主只是时间问题，而朱荣斌和高斌的碧桂园新“双斌组合”也已实际掌控了合富辉煌的经营。

朱荣斌从碧桂园辗转至阳光城、自主创业后，并最终又兜兜转转再度“合体”碧桂园，在时代的变革下，朱荣斌选择了重回平台。而高斌在2015至2023年期间，一直担任碧桂园控股有限公司上海地区╱湖北西部地区总裁。

受命于危难之际的新“双斌组合”能令合富辉煌扭转乾坤、改善盈利能力吗？回顾碧桂园服务近几年的收购路径，自2020年以来已经先后收购了满国康洁、蓝光嘉宝、邻里乐、富力物业及中梁百悦等，尽管在整体在管规模以及营收体量上有所增长，但盈利能力确实在下滑的，2020年的净利润率甚至掉至5.46%，净利润也同比下滑52%。

在自身整体盈利能力持续下滑的情况下，碧桂园服务或难有扭转合富辉煌盈利的能力。此外，伴随着行业调整以及房企“去渠道化”等大背景，房地产代理商的存量竞争压力同样不小，对利润率也有较大掣肘。

近两年亏近10亿 难有规模或难有盈利

尽管合富辉煌对外宣称其业务主要包括：交易服务、价值研究、资产运营、金融投资，且2016年还进军了长租公寓领域，但其交易服务依然是地产代理业务的核心。

2022年年报显示，合富辉煌全年实现收入15.16亿港元，同比减少43%。其中，物业代理业务分部营业额为14.26亿港元，占集团营业额的94%。代理销售的起伏决定了公司整体业绩的波动，合富辉煌2022年新屋总销售金额为约3800亿港元，同比2021的6080亿港元下滑37.5%。

实际上自2019年以来，合富辉煌的代理销售规模基本已经触顶并在2022年骤然下滑，而在2019年至今，规模小幅增长带来的创收远不及相关销售费用增长带来的利润压力。

由于竞争、市场需求持续挤压，合富辉煌2022年内亏损7.48亿港元，而2021年同样亏7.53亿元。两年亏损不仅将其股权交易价值大打折扣，更是令其未来的盈利前景蒙上了一层阴影。

克而瑞数据显示，在经过今年前三个月的短暂复苏后，今年4月百强房企新房销售整体销售环比3月下滑14.4%，仍存在较大压力。而对于碧桂园的销售而言，其今年的整体复苏程度也是明显要弱于百强房企的平均水平，这对于寄希望于碧桂园能否为合富辉煌输送一些业务的投资者来说，并不切实际，毕竟碧桂园服务自身的盈利能力下滑问题或更为紧迫。