出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，略顯低調的國內首家上市房地產代理商合富輝煌集團控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”），在2022年迎來碧桂園入主成爲二股東後，管理層也終於迎來鉅變，並烙下了深深的碧桂園的烙印。

公告顯示，創始人扶偉聰因工作安排的調整已不再擔任公司董事會主席，仍繼續擔任執行董事，而碧桂園舊將朱榮斌繼任扶偉聰爲董事會主席及執行董事。此外，同樣出身碧桂園的高斌空降合富輝煌並獲委任爲執行董事及公司總裁。

顯然，碧桂園在合富輝煌的董事會和管理層已經擁有了最大的話語權，與此同時，和扶偉聰一同“後退”的還有其家族成員，扶而立已由公司執行董事調任爲公司非執行董事，扶敏因希望投放更多時間於其個人事務，已辭任執行董事；及吳芸因希望投放更多時間於其個人事務，已辭任非執行董事。

截止目前，創始人扶偉聰家族儘管仍合計持股略超碧桂園服務，但無論是管理層的安排還是市場的普遍看法，合富輝煌已然被碧桂園收購，第一大實控人易主只是時間問題。而對於仍以地產銷售爲絕對主營、且已經連續兩年大幅虧損的合富輝煌來說，面對當前整體房地產行業銷售下臺階、房企普遍尋求去中介化的大環境，仍難見扭虧曙光。

與朱榮斌再合體 碧桂園賦能或有限

合富輝煌作爲從廣州走出來的房屋租售代理商，儘管於2004年在港交所上市，成爲國內首家上市的房地產代理公司，但在房企蓬勃發展的這些年一直以來也都相對低調。近兩年由於保利發展與碧桂園先後與其在股權上有交集，也將其帶到了市場聚光燈下，而這兩年也洽洽是合富輝煌自成立以來最困難的兩年。

2018年8月，保利發展向合富輝煌持股56.1%的合富中國注入所持保利顧問集團全部權益換取合富中國其中的43.9%股權。但雙方的這次緊密合作僅維持至2022年4月，“分手”保利之後，合富輝煌便又引入了碧桂園服務作爲公司的第二大股東。加上2020、2022年分別以1.01億港元、2.33億的價格入股合富輝煌3.53%、21.47%，目前碧桂園服務持股合富輝煌共計25%，仍小於扶偉聰通過自身以及多家境外公司合計持有合富輝煌27.92%的股份。

加上2019年7月，碧桂園服務以3.58億港元的價格收購了合富輝煌持股85.5%的物管公司--港聯不動產服務的全部股權，這算是碧桂園與合富輝煌的三度合作。

不過從碧桂園服務兩次入股的價格來看，連年巨幅虧損的合富輝煌在2022年的交易價值嚴重縮水。無論是從管理層的安排還是議價能力的懸殊方面看，合富輝煌第一大實控人易主只是時間問題，而朱榮斌和高斌的碧桂園新“雙斌組合”也已實際掌控了合富輝煌的經營。

朱榮斌從碧桂園輾轉至陽光城、自主創業後，並最終又兜兜轉轉再度“合體”碧桂園，在時代的變革下，朱榮斌選擇了重回平臺。而高斌在2015至2023年期間，一直擔任碧桂園控股有限公司上海地區╱湖北西部地區總裁。

受命於危難之際的新“雙斌組合”能令合富輝煌扭轉乾坤、改善盈利能力嗎？回顧碧桂園服務近幾年的收購路徑，自2020年以來已經先後收購了滿國康潔、藍光嘉寶、鄰里樂、富力物業及中梁百悅等，儘管在整體在管規模以及營收體量上有所增長，但盈利能力確實在下滑的，2020年的淨利潤率甚至掉至5.46%，淨利潤也同比下滑52%。

在自身整體盈利能力持續下滑的情況下，碧桂園服務或難有扭轉合富輝煌盈利的能力。此外，伴隨着行業調整以及房企“去渠道化”等大背景，房地產代理商的存量競爭壓力同樣不小，對利潤率也有較大掣肘。

近兩年虧近10億 難有規模或難有盈利

儘管合富輝煌對外宣稱其業務主要包括：交易服務、價值研究、資產運營、金融投資，且2016年還進軍了長租公寓領域，但其交易服務依然是地產代理業務的核心。

2022年年報顯示，合富輝煌全年實現收入15.16億港元，同比減少43%。其中，物業代理業務分部營業額爲14.26億港元，佔集團營業額的94%。代理銷售的起伏決定了公司整體業績的波動，合富輝煌2022年新屋總銷售金額爲約3800億港元，同比2021的6080億港元下滑37.5%。

實際上自2019年以來，合富輝煌的代理銷售規模基本已經觸頂並在2022年驟然下滑，而在2019年至今，規模小幅增長帶來的創收遠不及相關銷售費用增長帶來的利潤壓力。

由於競爭、市場需求持續擠壓，合富輝煌2022年內虧損7.48億港元，而2021年同樣虧7.53億元。兩年虧損不僅將其股權交易價值大打折扣，更是令其未來的盈利前景蒙上了一層陰影。

克而瑞數據顯示，在經過今年前三個月的短暫復甦後，今年4月百強房企新房銷售整體銷售環比3月下滑14.4%，仍存在較大壓力。而對於碧桂園的銷售而言，其今年的整體復甦程度也是明顯要弱於百強房企的平均水平，這對於寄希望於碧桂園能否爲合富輝煌輸送一些業務的投資者來說，並不切實際，畢竟碧桂園服務自身的盈利能力下滑問題或更爲緊迫。