首套住房貸款利率政策動態調整機制（以下簡稱動態調整機制）在進入6月後，即將迎來新一期評估期。

近兩個月來，隨着前期穩經濟大盤和促進房地產市場健康發展等一系列政策效果逐步顯現，一些城市的房價出現積極變化和邊際好轉，市場對房貸利率政策是否會轉向引發討論。

有關專家日前對中國證券報記者表示，當前房貸利率政策並未調整，穩定房地產市場政策也沒有轉向。首套住房貸款利率政策動態調整機制會根據每個城市的情況雙向動態靈活調整。對於不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”的城市，不會調整政策。

既管“冷”又管“熱”

去年年末，人民銀行和原銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。市場普遍認爲，該機制實現了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整。

動態調整機制明確，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“動態調整機制既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限，也就是‘既管冷、又管熱’。”人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示。

據人民銀行統計，截至2023年3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10-40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。

從房貸利率數據看，首套房貸利率政策的調整優化，帶動房貸利率有所降低，3月新發放個人住房貸款加權平均利率爲4.14%，同比下降1.35個百分點。

“不冷不熱”無需調整

按照規定，業內人士介紹，“從2022年四季度起，各城市政府可以以上季度末月到本季度的第二個月作爲評估期，對當地新建商品住宅的消費銷售價格變化情況進行動態評估。”

“下一個評估期將在6月底啓動，屆時各城市政府將根據2023年3月至5月的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

隨着房地產市場恢復的內在驅動力逐步增強，部分城市房價出現同比或環比上漲。一些觀點認爲，這些城市已經不符合上述“冷”的標準，在下一個評估期可能需要上調首套房貸利率下限，迴歸到全國統一的首套房貸利率政策，有些城市首套房貸利率或將重新上調20-30個基點。

有關專家表示，上述觀點是對動態調整機制的誤讀。一方面，動態調整機制具有較強的穩定性。若一個城市此前達到“冷”的標準，且已經下調或者取消當地首套房貸利率下限，那麼只要它沒有出現“熱”的情況，就可以繼續保持調整後的首套房貸利率政策。近兩個月部分城市房價出現的同比或環比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對於這種“不冷不熱”的城市，並不需要調整政策。

另一方面，觀察歷史數據就會發現，一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，不必擔心政策變化太快。也就是說，一個城市的新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲才能判定爲“熱”。

上述人士進一步舉例稱，比如，武漢和濟寧，2022年三季度出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別爲27個季度和22個季度。

或“冷”或“熱”均可預期

業內專家強調，動態調整機制具有較強的時效性和可預期性。

觀察歷史數據可以發現，若一個城市的房價達到“冷”或“熱”的標準，往往意味着它的房地產市場出現了趨勢性下跌或上漲的苗頭，以此作爲是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時效性的。

從數據上看，例如，2015年10月太原的房價達到“熱”的標準後，開始出現持續上漲，一直持續到2020年；2020年9月轉“冷”後，又開始持續下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市，也都符合上述規律。

與此同時，動態調整機制是一套長期有效、機制明確的政策機制，具有很強的可預期性。

“2022年9月，人民銀行和原銀保監會出臺了允許部分城市放寬首套房貸利率下限的政策。當時帶有一定試點性質，執行期限只有三個月。隨後，根據試點情況，建立了動態調整機制。根據這套機制，社會公衆可以按照各城市的房地產市場情況，計算出這些城市是否屬於可以放寬首套房貸利率下限的城市範圍，從而形成較爲明確的預期，並據此決定自己的購房行爲。”上述人士稱。

總體看，新發放首套房貸利率政策動態調整機制具有良好的“穩定性”、“時效性”和“可預期性”，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求，是一項既利當前、又管長遠的政策機制。

鄒瀾也表示，下一步，人民銀行將繼續密切關注房地產金融形勢變化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會同金融部門持續抓好已出臺政策落實。

中國證券報