進入4月，房地產因城施策持續深化，新發放的首套房貸利率仍是政策實施重要的“錨”。隨着房價低位走勢持續，房貸利率動態調整長效機制逐漸常態化。

據第一財經記者不完全統計，近期已有10餘個城市宣佈4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，包括福州、青島、南昌、濟寧、潮州、煙臺、汕尾等，既有三四線城市，也有熱門二線城市。

中指研究院市場研究總監陳文靜對第一財經表示，今年以來，部分重點城市房地產市場情緒有所好轉，但多個二三線城市房地產市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，促進需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在進一步下調的空間。

多輪利率下限調整加上5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調，當前不少城市房貸利率已經降至歷史新低，3.45%的利率水平已不罕見。但在刺激購房需求方面，除了因城施策降低購房成本，不少業內人士呼籲，應該進一步放開新房市場價格管控，儘快恢復市場功能，這將有助於提振購房者信心，加速市場調整到位。

又有多地取消房貸利率下限

據“江西發佈”4月5日消息，近日，南昌、贛州、九江、新餘發佈公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執行。

此前的4月2日，央行福建省分行發佈消息稱，自4月3日起，階段性取消福州市首套住房商業性個人住房貸款利率下限，同時將五城區首套房、二套房最低首付比例分別由25%、35%降至20%、30%。

更早前的3月29日，青島市住房和城鄉建設局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合下發《關於調整青島市新發放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》，自4月1日起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，各金融機構應按照市場化、法治化原則，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

不少分析認爲，上述城市階段性取消首套房貸利率下限，主要原因在於房價走勢低迷。從通知內容來看，各地對首套房貸利率下限的調整，主要依據央行、原銀保監會（現國家金融監督管理總局）去年末宣佈建立的新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制（下稱“動態調整機制”）。

根據動態調整機制要求，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，其中價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

以當前爲例，最近一次調整時點即爲4月，符合條件的地方政府可在3月決定下一季度即4～6月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調或取消當地利率下限。反之，若某城市選擇階段性下調或取消利率下限，後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，則應在相應月份選擇自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

從國家統計局公佈的數據來看，去年12月至今年2月，福州、南昌、青島、九江、贛州、煙臺、濟寧等城市新房價格已連續3個月同比、環比均呈下跌態勢。包括上述城市在內，70個大中城市中符合這一條件的城市有39個，超過半數，同期價格同比、環比連漲3個月的只有上海、石家莊、西安三城。

上述城市也均在公告中強調，如後續評估期內出現新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲的情況，則自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

事實上，此前已有石家莊、惠州因爲“逆勢”上調首套房貸利率下限而引發關注。記者從當地銀行工作人員處瞭解到，兩地因新房價格同比、環比連續3個月上漲，將於4月起將首套房貸利率下限恢復至全國統一水平，但具體執行通知尚未發佈。不過據媒體報道，目前尚未按此執行。

房貸利率持續刷新新低

對於石家莊、惠州等地逆勢上調首套房貸利率下限，此前有業內人士對記者表示，一方面是依據房貸利率動態調整機制和因城施策原則，另一方面是因爲2月5年期以上LPR降幅較大，此前首套房貸利率減點較多的銀行“體感”更明顯，綜合貸款提振效果和息差壓力而作出選擇。

隨着去年以來5年期以上LPR兩次累計下調35BP，部分首套房貸利率下限較低的城市最低執行利率不斷刷新歷史新低。目前，全國多數城市首套房貸利率已經降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）則屬於較低水平。

根據易居研究院的統計，在2月20日LPR大幅下調25BP之後，在20個重點城市中，首套房貸最低利率低於全國首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。而據易居研究院推測，部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性已非常大。

另據貝殼研究院最新監測數據，3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均與上月持平，較2023年同期分別回落43BP和75BP。分能級來看，3月一線城市首二套平均房貸利率分別爲3.88%、4.29%，二線城市首二套利率分別爲3.61%、4.17%，三四線城市首二套利率分別爲3.57%、4.15%。

“截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處於歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助於推動住房需求入市並加快交易流程，有利於住房交易市場的平穩修復。”貝殼研究院報告指出。

由此來看，低能級城市房貸成本仍明顯低於一二線城市。不過陳文靜指出，今年以來，部分重點城市房地產市場情緒有所好轉，但多個二三線城市房地產市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，促進需求釋放。

“整體上看，降低房貸利率是當前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預計接下來將有更多城市跟進。”陳文靜說。

根據央行2023年第四季度貨幣政策執行報告，截至2023年12月，全國343個城市（地級及以上）中，101個下調了首套房貸利率下限，26個取消了下限。2023年，新發放個人住房貸款利率爲4.1%，同比下降0.75個百分點。

在不少業內人士看來，除了消費端刺激，房價尤其是新房價格進一步市場化，讓新房市場恢復功能，是本輪房地產行業調整的重要一步。當前，行業仍在等待價格端企穩信號。

統計局最新數據顯示，1～2月份，國內新建商品房銷售面積爲11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。2月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄、同比則繼續下降。

另據中指研究院統計數據，今年清明假期期間，部分城市在前期政策優化下，市場熱度略有回升，核心區項目到訪量較節前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。考慮到去年清明假期僅有一天（4月5日，週三），如與2022年同期進行比較，今年清明假期期間重點20城新房銷售面積下降約三成。