2021年7月開始，新房市場和土地市場行情同步應聲而下，企業預期負向，信用缺失，拿地熱情減退，央企、國企和少數民企保持拿地參與之外，其他多數企業則選擇退出土地市場。從典型企業投資拿地情況來看，主要有幾個特徵：

其一、拿地總量萎縮，多民企顆粒未收。橫向比較，央國企拿地積極性更高，參與度更高，但縱向來看，企業拿地量仍在萎縮，多數民營房企顆粒未進，包括萬科A、中國海外發展、招商蛇口、華潤置地在內的32家典型房企年末土地儲備總建築面積爲10.3億平米，同比減少12%。

其二、聚焦核心，做城市升級。企業當前在城市端有截然不同的策略選擇，一是前期在低能城市拿了一定量的土地，如今市場整體需求萎靡，低能級城市的需求支撐更弱，處於去化庫存的階段，後續再佈局的可能性較低；二是投資拿地進一步向核心區域聚焦，優選更好的城市，需求支撐力更強的板塊，尋求確定性更高的地塊，做城市升級，優化庫存。歸結起來就是長三角的上海、杭州、蘇州、合肥、寧波、南京、無錫等城市，大灣區的深圳、廣州、佛山、東莞；環渤海的北京、青島、濟南等；還有其他區域的廈門、成都、重慶、西安、武漢、長沙、大連等。

其三、項目股權梳理，防控風險。項目合作是行業的常態化操作，但由於企業的頻繁出險，合作風險也在增加，爲了有效控制風險，企業這兩年都在做的一個工作就是梳理項目的股權，能退出則退出，能買進則買進，一方面，能夠儘可能減少合作方的風險波及；另一方面，也能達到優化佈局的目的，將資源更好的集中在覈心區域，使資源和資金的效率最大化，基礎條件不佳的區域則逐步退出，減少資源的沉澱和浪費。

其實，從行業整體來看，併購行爲也並沒有大範圍出現，但是優質房企的項目併購仍比較常見，特別是一些仍有資金優勢的央企國企，像中國海外發展收購合作項目中雅居樂集團的項目股權，2023年3月29日，華潤置地也完成了對華夏幸福旗下4家公司股權及債權，總價124億元。

我們認爲，企業對於項目的併購也是在進行洗牌，重塑核心城市的競爭格局，在城市深耕的企業將越來越佔據領導地位，集中度的提升也是比較確定的事件。

其四、拿地量控制更嚴格，投銷比控制在40%以內。2022年企業投資拿地已不再以量取勝，而是將拿地總量控制在一定水平，從投資力度的量化指標來看，少個別企業外，其他企業的投銷比均控制在40%以內，央企、國企相對更高，多數民企爲個位數或零。

這是客觀原因造就，一方面，市場行情遲遲未有恢復跡象，預期仍沒有明顯轉向，也沒有太高的意願去投資拿地；另一方面，資金的約束讓企業無能力去做投資的安排，陷入被動降槓桿的境地。企業的投資安排就可能產生一個結果，貨值供給的斷層，不排除企業和城市結構性供給不足的問題，這也預示着未來行業格局的變動，央企國企勢必會佔據更高的市場份額，民企所佔份額降低，銷售業績萎縮將持續。

企業投資拿地是企業業績和行業格局的前瞻指標，我們可以通過觀察企業的投資規劃區窺探行業格局的未來演變：

其一、央國企“穩即可進”，或將搶佔更高份額。央國企的資源和資金優勢預示着未來更確定性的資源聚集，在土地市場上更強的競爭力，也就決定了未來行業份額的歸屬，這輪行情中，民企遭遇挫折更顯著，這種略帶定向選擇的競爭機制決定了行業格局的演變，民企規模萎縮的情況下，央企國企可以順利演繹“不退則是進”，所佔的市場份額也將相應提升。

其二、民企份額萎縮，穩健型民企或仍有一席之地。2021年下半年，房企頻繁出險以來，民企業績萎縮跡象已經明顯，2022年同樣是普遍縮量，再加上近兩年投資極盡剋制，供給的斷層或是將要面臨的挑戰，而這也就決定了企業很難在量上有所突破，持續的縮量是比較確定性的，整體所佔的份額也必然是萎縮的。

所以我們可以看到，在年度報告或者年度業績發佈會上，鮮有民營企業再公佈年度業績目標，少數民營企業的年度業績相較於2021年的業績也是有了極高的跌幅。無論是主觀意願上，還是客觀條件約束上，民營企業以往的規模熱情都不太可能再回歸。目前尚且穩健的民營企業，只要保持現有的發展步伐和節奏，伴隨行業的回暖，其抗風險的能力也將有所增強，並能在龐大的市場中佔據一席之地，而一些尚未脫離險境，自救毫無成效的企業，未來發展前景仍是未知之數。

責任編輯：張恆星 SF142