轉自：中國房地產報

吳若凡 中房報記者 樊永鋒丨上海、北京報道

上海豪宅項目雲錦東方“黃牛熱炒”事件還在持續發酵，5月下旬，有購房人反映稱，相關部門正在調查覈實購房者的申報材料、資金流水及其他相關信息，爲的是篩選出“假結婚”、“代持”的“投機”買家，據說有100多組購房人接受了調查。對此，中國房地產報記者致電上海市徐彙區住房保障和房屋房管局，截至發稿，電話始終無人接聽。

此後，又有媒體曝出，上海一二手房價差較大的“高倒掛”的網紅盤都將暫停取證，直到釐清相關問題再銷售。其中，本將在6月入市的外灘蘭庭項目受到了影響，對此，外灘蘭庭項目相關負責人向記者表示，項目沒有被暫停取證，而是工程進度尚未達到預售標準。

當下，一二手房價“高倒掛”豪宅被熱捧是不爭的事實。這些頂級豪宅購房客羣大熱天頂着烈日排隊買房在上海，也引來了“資金黃牛”“積分黃牛”“婚姻黃牛”各種集結，目的只有一個，衝着一二手房價“高倒掛”產生的收益而來。

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衍生出的套利空間

“我只想知道資金什麼時候能解凍，我好幾千萬元還在裏面。”購房人王強表達了他的憂慮。由於相關購房人員正在被調查，使得他原先的計劃被推遲，這幾天他一直在等開發商的消息，但遲遲沒有回覆。

作爲滬上頂級大平層豪宅，雲錦東方的產品爲200平方米以上的大戶型。此次，雲錦東方三期開盤的備案價格爲洋房均價約13.2萬元/平方米，別墅均價約17.82萬元/平方米。

項目的一二手房價倒掛差額在每平方米7萬元以上，即便購買的是最小戶型，也有2000萬元以上的利潤。上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，上海新房和二手房市場普遍存在價差，但像雲錦東方這樣的“高倒掛”，也是絕無僅有的。

近兩年，雲錦東方的二手房成交均價維持在20萬元/平方米以上。以雲錦東方二期一套433平方米的大平層爲例，貝殼找房上的掛牌價9800萬元，單價22.6萬元/平方米。

一二手房價“高倒掛”催生出高利潤，讓“黃牛”的介紹費高達3萬元每平方米，“戶籍單身酬金”也達到了20萬元。即便要付出很大代價，但在鉅額利益的誘惑下，豪宅購房客羣依舊絡繹不絕。

從市場反映來看，雲錦東方的火熱是由“高倒掛”造成的，而“高倒掛”這一現象則是上海的“限價”無意衍生出來的產物。

2021年3月，上海正式開始執行新房“限價”制度，同時確立了“積分搖號”規則，盧文曦告訴記者，2020年，上海新房市場特別活躍，房價快速上漲，影響了全市房價的穩定，因此“限價”顯得尤爲重要。 

但新房和二手房存在的利潤空間，迅速被市場捕捉，“限價”的初衷是爲了抑制房價快速增長，如今顯然事與願違，由此產生了一系列的社會影響。長久來看，不利於地產市場良性循環，甚至助長投機套利的情況。

一名購房人表示，這次是要賭上1%的機會，因爲99%的人這輩子都賺不到1000萬元。

“限價政策出臺的初衷是爲了抑制房價過快上漲，通過行政手段干預房地產市場。”盧文曦告訴記者，政策爲了保護大部分人，也讓小部分人鑽了空子。

盧文曦認爲，從市場調控角度來看，相應政策應該得到完善，尤其是針對於有巨大倒掛利差的項目，可以採取一些特殊性政策和手段，來起到打壓投機炒作的勢頭。

雲錦東方二期二手掛牌價格。圖片來源：貝殼找房

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變質的“打新”

爲了套利，投機者首先要獲得購房資格，頂級豪宅購房客羣有錢、有門路、有辦法鑽“積分搖號”的空子。這種房地產市場的政策紅利、身份紅利、社保紅利和無房“打新”帶來的紅利，也成了“頂級購買力”之間的“神仙過招”。

盧文曦告訴記者，上海目前的新房“積分搖號”制度本意是遏制炒房，着重保護無房剛需者的利益，但在股市“萎靡”、利率走低的背景下，“樓市打新”成了高淨值人羣最好的資產增值手段。

“以前爲了多買2套房用假離婚的方式，現在爲了提高積分用假結婚，社保月數也可以通過等手段做多。”

盧文曦告訴記者，“打新”已經“變味”。

這種“玩法”並非上海樓市的個例，很多熱門城市的熱門房產圈都有“打新”炒房的行爲存在。一旦一二手房價差超過50%以上，即便是比較冷淡的市場下，也會引發新房的搶購潮。

此前，北京、深圳、杭州、成都等城市均出現過“萬人搶房”的情況。

2020年，深圳曝出了“深房理炒房事件”，和上海不同的是，深圳“炒房”的主角是中介，他們通過一系列“代持、借名買房”等操作，“忽悠”那些原本沒有經濟實力來深圳的投資客堅信可以一夜暴富，以此在整條利益鏈上“雁過拔毛”，直到“炒房客”最後資金鍊斷裂，房產被查封。

相比之下，上海的“炒房客”是一羣“真土豪”。

如今，伴隨着“限價”應運而生的“打新”，已經成爲了眼下房地產市場最有賺錢效應的一種金融玩法，也是現在各個城市的炒房客和有錢人共同參與的一場資本盛宴。一條灰色產業鏈已經形成。

58安居客研究院院長張波表示，“打新”現象的愈演愈烈，已經讓目前結構性復甦的樓市更加畸形，也導致上海市場冷熱不均。

“價差”產生的套利空間，打破了上海樓市原本基於“改善置換”的規律，也讓人們不再置換二手房，不在“打新”，就在打新路上。

原先“新房限價”的初衷是爲了讓剛需羣體以合理的價格買到心儀的房子，如今卻成爲炒房客的天堂，也徹底違背了“房住不炒”的初衷。

另一方面，“打新”存在的風險也不容忽視。

首先是各類交易所帶來的成本風險，包括資金使用、“爛尾”、持有時間等。

其次，由於市場走向和政策的變化，二手房在將來交易時面臨許多不定因素。比如，此次雲錦東方的“投機炒房”現象，極有可能讓相關部門改變原先的“5年限售”規則。

再者，二手房市場受到新房供應、房租、空置率等多因素影響。2023年4月以來，上海的二手房市場急轉直下，出現了“掛牌量多、成交週期長、成交量下行”等現象，“高倒掛”豪宅也未能倖免。

這不是危言聳聽，深圳就曾出現過類似情況。

2020年，深圳華潤城項目的新房和周邊二手房存在巨大“倒掛”價格差，因每套超過50%的利潤空間，引發 “萬人打新”熱潮，也一度將深圳 “打新潮” 推上歷史高峯，業內戲稱“買到即賺 500 萬元” 。該樓盤也一度出現“ 代持炒房”等現象，引發官媒點名批評。

據當地中介介紹，華潤城項目在2020年二手房的掛牌價就達到了18萬元/平方米，當年新房的均價在13萬元/平方米。

但“萬人搖”的高光時刻“一閃即逝”，2021 年，深圳出臺二手房參考價政策，二手房交易價格開始持續下探，深圳樓市陷入長期陰跌。

來自貝殼找房的數據顯示，2021 年 5 月 12 日、2023 年 2 月 14 日，華潤城項目分別出售了一套 150平方米房源，其中，前者成交總價爲 3288 萬元，單價約22萬元/平方米，後者成交總價爲2380萬元，單價約16萬元/平方米。

同一小區、同一面積房源，在不同時間內成交單價相差約6 萬元，總價相差約 900 萬元。

從最新的華潤城二手成交數據來看，華潤城的倒掛已經遠沒有2020年底那麼大。

一旦一二手房價格“倒掛”差額縮小，利差的誘惑不足，那麼等待這羣投資客的豪賭最終落空，現在的深圳樓市對於上海而言是前車之鑑。

因此，抱着投資心態“打新”，實際到手很可能遠比“紙面富貴”低得多。

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樓市逐漸分化 政策補丁亟待出臺

目前，上海的新房市場已經出現了冷熱不均的情況。中原地產長寧片區負責人張宏超介告訴記者，除了市區豪宅項目較爲火熱之外，一些郊區冷門項目面臨較大的去化壓力，紛紛開始啓用中介進行分銷。

一方面高端改善型新房受到市場熱捧，另一方面，原先熱門板塊的項目也在遇冷。

“炒房客”扎堆的大虹橋和前灘等板塊，如今也出現了認購不足和大量“棄號”的情況。以此前較爲熱門的招商虹橋公館爲例，從第一期的“熱門紅盤”到第三期認籌時，創下上海“積分制”以來的最低分，只用了不到2年時間。

除了虹橋公館，今年以來，一些原先預計“觸發積分”的項目，購房人均能順利入圍搖號。 

張波表示，“積分搖號”實施兩年以來，隨着“高積分”人羣的持續消耗，除了“網紅盤”，大部分樓盤其實已經進入了一個“中年羣體可入圍、青年羣體踩線”的節奏了。如不出意外，“積分搖號”的存在感會逐步減弱。原先的一二手房倒掛也隨着“打新”羣體的增多，在正逐步縮小。

盧文曦告訴記者，除了市場因素以外，上海市場持續加大新房供應量是主要原因。

在不到半年的時間裏，上海樓市累計進行了7批次的新盤供應，最近兩個月更是供應了約3萬套新盤。

據悉，目前上海已經有新盤出現“棄號率”接近6成的情況，有的項目認購率不足25%。

由此，市場已經出現了一些結構性問題，除了一些熱門板塊的熱門項目外，其他區域的新盤積分越發“平民化”。

供求平衡被打破，上海新房市場已經開始向“買方市場”傾斜，購房者有了挑選的空間，盧文曦表示，新盤開始分化，馬太效應初顯，弱勢新盤在業績壓力之下，選擇分銷加快回款，在接下來的上海樓市將屢見不鮮。

同時，上海樓市二手房價格也開始分化，一些市中心低總價和遠郊的剛需項目，由於自身地段配套的原因，開始大幅降價。

盧文曦告訴記者，低端和高端，外圍區域和核心區域相比，兩者的差距在逐漸拉大。“好的產品價格持續在漲，哪怕在去年疫情的時候，價格也沒有明顯的波動。”

上海市場高端改善型住宅的一二手房價格倒掛在持續拉大，但總體來看，這一現象正在逐漸消失，張波表示，二手豪宅成交量多少和價格的關聯度並不大，本來就是個獨立市場，購買人羣較爲獨立。

（應受訪者要求 文中王強爲化名）