在房地產行業仍處調控週期時，被市場看好的物流地產熱度依舊。

6月14-16日，亞洲物流雙年展闊別3年後在上海舉行，約700家參展企業上新自家的新技術、新產品以及新的物流服務解決方案。

此次展會共涉及物流服務、航空貨運、生鮮供應鏈/冷鏈物流、公路/鐵路運輸等8個展示主題，其中物流地產/倉儲園區無疑是行業的關注焦點。在這個領域中，寶灣物流、萬科旗下的萬緯物流、易商紅木集團（ESR）、安博中國、豐樹物流、維龍、深國際等頭部物流地產商均參與了此次展會。

面對物流地產領域競爭加劇的市場形勢，各方力量唯有拿出絕招纔有機會勝出。

作爲目前國內最大的冷鏈物流地產商，萬緯物流依然看好冷鏈市場。據萬緯物流相關人士介紹，在佈局的全國47個城市中，萬緯物流共擁有160個以上物流園區，在全國運營管理了48個專業冷鏈物流園。

“我們現在主要是做規模，每年的新增體量要達到150萬平方米左右。”該人士表示。

萬緯物流董事長張旭在近期的交流會上也表示，物流在中國的規模很大，有18萬億，尤其是冷鏈行業纔剛剛開始。比如所有農產品預冷率只有30%，但歐洲已達到90%，冷鏈流通率中國只達到40%，但日本已達到了90%，“所以中國的冷鏈行業非常大。”

張旭指出，在這樣一個高速發展的行業，國家最近一年已出臺50多項政策予以支持，相信這個行業可以穿越週期。“包括穿越經濟週期，無論經濟好與不好，百姓對美好生活的追求不會改變，這是一個常做常新、生生不息的事業。”

其實這同樣也是行業共識，除了傳統的高標準倉庫外，冷鏈、醫藥物流已經成爲物流地產商們新的競逐場。

據高力國際預測，生鮮電商與生物醫藥行業迅猛發展，使得冷庫成爲物流新基建的重要發展方向。相較於傳統高標倉幹庫，冷庫的收入更加多元化，其建造成本約爲幹倉的2-2.5倍，而租金收入約爲幹倉的2.5-3倍。

“無論從政策或市場的角度出發，冷庫都將會是未來倉儲市場的發展趨勢之一。”

不過，這個正被視爲行業“香餑餑”的細分賽道，也有企業決定要謹慎佈局。寶灣物流一名內部人士向界面新聞表示，“其實我們這個倉要改冷庫很簡單，只要在庫內裝一些冷鏈的、可控制溫度和溼度等方面設備就行，難度並不大。”

但是專門做一個冷鏈倉庫會存在風險。第一，市場需求不確定，但前期的投入很大；第二，國內的冷鏈尚處於“摸着石頭過河”的階段，還沒有一個完善的行業標準。

本次展會，一些國際頭部物流商也帶來一些差異化的競爭方向，如寶灣物流對汽車物流倉儲更爲看重，安博則是展現了公司在醫藥物流方面的佈局。

在具體案例上，圍繞浙江寧波的餘姚寶馬定製化高端倉儲服務，寶灣副總經理孔鵬向業內展現了他們在汽車物流倉儲領域的專業性和可靠性。

寶灣物流一位人士還告訴界面新聞，“我們今年9月份應該會發REITs，去年就在準備了。”

安博中國全球客戶解決方案及業務發展總監張彧則是分享了高標準、現代化物流基礎設施在醫藥物流領域的應用。

在張彧看來，醫藥物流快速發展，多方合作的產業生態體系必不可少。一方面，供應鏈上下游高效協同，共享資源、信息、設備、服務，能有效提高醫藥物流運行的效率和品質；另一方面，多倉網絡佈局，可有效縮短藥品物流配送路線和時間，幫助醫藥企業降低物流成本。

普洛斯則在現場結合零碳標杆園區案例，對外展示了他們在智慧園區、零碳園區等行業的解決方案。

物流地產行業雖競爭激烈，卻不是所有區域都適合加大布局。多家物流地產商向界面新聞反映，主要以長三角和大灣區表現相對樂觀，此外成渝地區也尚可。

在展會現場，維龍一名招商人員告訴界面新聞，“今年還可以，目前空置率能控制在10%左右，華東這邊都不錯。”

寶灣一名內部人士也表示，尤其上海區域表現優秀，“我們寶山那個項目常年都是滿租。”

因此，接下來長三角地區、大灣區勢必會迎來又一輪角逐，“未來就圍繞一二線，重點佈局華東、華南，畢竟這是國內經濟最發達的兩個區域。”

當然，在全國經濟大環境下一些行業正面臨挑戰。在保證出租率的同時，不少物流地產商們其實是犧牲了租金價格的。“今年華北市場不太好，很多續租商戶都要求降價。”

不僅如此，“競爭力大，預租也不好談。”豐樹物流一名招商人士表示。

“拿地更難了”，是這些物流地產商們目前共同焦慮的問題之一。於是，不得不去拿一些二手用地以及積極接手出險房企的地，比如遠洋地產。

這對於急於想做大規模的企業來講壓力更大。萬緯物流相關人士表示，公司的目標是三年內上市，“沒辦法，只能狂收別人的資產。”

這也是在這場遲到的亞洲物流雙年展上，大家普遍認爲這次“人流量上去了，但實際不好說”的原因所在，市場預期遠未達到，更多的是抱着“社交、見面、露露臉”的心態出場。

即便如此，作爲一個高度市場化的行業，倉儲物流正呈現出“一超多強”的競爭格局，近幾年更是吸引衆多資本介入，外界對其前景依然看好。

“相對其他行業，目前就物流地產、光伏和新能源還不錯。”一名在現場尋覓商機的投資人士說道。