東吳證券給予中新集團“買入”評級，對應目標價12.4元/股
投資要點
中新合資的園區開發企業龍頭：中新集團是一家中新合資成立的園區開發公司。2021 年公司優化“一體兩翼”的發展格局，形成以園區開發運營爲主體板塊，以產業投資和綠色公用爲兩翼支撐板塊的新發展格局。公司最終控制方爲蘇州工業園區管理委員會及蘇州市人民政府，持股比例爲 46.8%。公司高管團隊由中方和新方組成，團隊架構完備經驗豐富。
借鑑新加坡開發經驗，深耕蘇州工業園區：公司異地複製新加坡裕廊工業園區的發展經驗，深耕蘇州工業園區。園區已累計吸引各類外資項目5000 多個，實際利用外資 323 億美元，累計引進 92 家世界 500 強企業項目 156 個。2022 年蘇州工業園區地區生產總值 3515.6 億元，規模以上工業總產值達 6850.2 億元。投資總額達 92.4 億美元，進出口總額爲1077.9 億美元。在產城融合園區開發領域，截至 2020 年末，公司待出讓商住用地 1285.7 公頃，粗略估計待出讓商住土儲可保證近十年一級土地開發。2022 年，土地一級開發存貨爲 109.9 億元，後續業績增長可期。區中園板塊開發運營面積約 280 萬平方米，其中約 160 萬平方米已建成投運，均佈局在長三角區域，區位優勢明顯。公司蘇州工業園區內工業載體的出租率約爲 95%，各類載體綜合出租率超 90%。區中園業務租金收入每年超過 4 億元，毛利率始終保持在 40%以上。
兩翼齊飛，板塊聯動賦能園區開發運營主業：產業投資：在基金投資方面，截至 2022 年末，公司累計認繳投資了 38 支基金，合計認繳金額 35億元，累計拉動各園區總投資近 470 億元。在科創直投方面，公司累計投資科技類項目 25 個，累計投資金額 4.4 億元，拉動總投資 45 億元。綠色公用：2022 年公司設立中新綠能運營光伏分佈式能源站，目前累計裝機容量超過 100 兆瓦，未來三年努力向 2GW 目標邁進。
營收增長穩定，財務結構健康：公司 2022 全年實現營收 47.4 億元，歸母淨利潤 16.1 億元。其中園區開發業務實現營收 38.7 億元，綠色公用業務 7.6 億元。2022 年公司實現毛利率 57.6%，淨利率 46.0%。公司淨負債率逐步提升至 24.9%，現金短債比下滑至 1.86，財務結構健康。
盈利預測與投資評級：公司作爲中新合資的園區開發運營企業，園區開發業務處於業內領先地位。 東吳證券預計 2023/2024/2025 年營收爲55.6/64.3/73.5 億元；歸母淨利潤爲 18.0/20.1/22.3 億元；對應的 EPS 分別爲 1.20/1.34/1.49 元/股。根據可比公司估值，東吳證券給予其 2023 年 10.3倍 PE 估值，對應目標價爲 12.4 元/股。首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：蘇州及周邊地區經濟發展停滯風險；土地市場下行風險；宏觀經濟環境及政策風險。
