律談 | 房屋租賃合同無效後法院將如何判處雙方責任？合同無效後果如何承擔？

國內法院對該類案件的判案思路和實操流程總結

首先需要明確的一點，法院在《房屋租賃合同》無效後果的處理上，對於信賴利益的保護程度並不高。出租人是否在足以導致《房屋租賃合同》無效的重要事由上欺騙承租人，僅僅作爲一個酌定的情節來考量。即便損失完全是因爲信賴出租人而造成，出租人也不會因爲他的欺騙行爲而承擔全部責任（最多是多承擔一部分損失）。綜上總結出如下規則：

一、信賴利益保護，一定程度上影響損害承擔比例問題。

上海一中院曾對此明確表明其態度【1】：“如承租人在房屋租賃合同訂立過程中已盡到相應注意義務，而出租人提供虛假材料致使承租人有理由相信租賃房屋合法的，對於合同無效造成的損失承租人原則上無需承擔責任。”但是目前暫未檢索到完全依該意見判決的文書，要麼認定承租人知情，要麼認定承租人“沒履行審慎注意義務”、“疏於注意”、“未履行一般性注意義務”等理由判定承租人需要承擔合同無效的損失。

此外，合同雙方在訂立合同前便約定《房屋租賃合同》無效後果的條款無效。同時該約定也在側面表明了雙方對於標的房屋屬於違法建築的性質已有預判，因突破誠實信用原則而不被信賴利益保護。其無效原因在於：該約定不屬於《民法典》第五百零七條【2】規定的“合同爭議解決條款”，也不屬於《民法典》第五百六十七條【3】規定的“結算和清算條款”。若法院確認當事人事前對合同無效的後果進行約定，則會與基於法律否定性評價的合同無效後果產生邏輯衝突。

二、合同無效後損害賠償的範圍認定與責任承擔

1.房屋返還

應當返還，實務中對於房屋應當返還並無異議。

房屋返還的時間涉及房屋佔有使用費數額的確定，是原被告雙方常見的爭議焦點。

2.房屋佔有使用費

實務中對於承租人需要支付房屋佔有使用費並無異議。因法律否定違法建築的物權收益，不涉及“房租”一詞。但是畢竟實際佔有使用了房屋，故法院依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2020修正)》第四條【4】，參照合同內約定的房租來支付房屋佔有使用費。

合同無效情形下房屋佔有使用費的認定並無絕對標準，會考慮到承租人經營或添附等行爲與房屋增值或貶值之間的關聯性。

免租期內房屋佔有使用費如何認定在實務中有較大差異。

觀點一（上海一中院【1】）：無效房屋租賃合同案件中約定的免租期條款應同時無效。理由如下：

承租人應返還免租期內佔有房屋所獲取的利益，即出租人有權基於不當得利向承租人主張該期間的房屋佔有使用費。一般情況下，出租人在免租期內的收益實質體現在租賃期內所收取的租金總額中，如在租期履行完畢的情形下，可理解爲出租人已實際實現免租期的收益，故其無權再行主張。因此，基於公平原則，法院應在參照合同約定租金標準的情況下，結合承租人實際佔有房屋的時間與合同約定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行狀況，公平、合理地確定免租期內的房屋佔有使用費。

觀點二（揚州市中級人民法院【5】）：違法建築租賃合同無效不應給付免租期內佔有使用費。理由如下：

我國法律對違法建築租賃合同的效力作出了否定性評價，但合同中關於處分違法建築佔有利益的約定，特別是對免租期限的合意，系出租人在意思自治的範疇內對自身權利的處分，在確定給付佔有使用費的起止期限時仍應參照適用。以違法建築爲標的物訂立租賃合同，出租人不得因其違法行爲或自身過錯反從中受益，善意合同相對人也不應由此而承擔超過其預期的義務，因此合同無效後，對於出租人請求給付免租期內佔有使用費的主張，法院不應予以支持。

3.保證金或押金

實務中支持退還保證金或押金，數額是全額退還，但是返還的前提是要能夠提供相關的交付憑證作爲證據。

4.裝飾裝修損失

1.裝飾裝修物是否形成附合?未形成附合的部分應當如何處理？

根據實務判決可知，基本上除地面、牆面、天花板和水電走線以外的一切都會被視爲未形成附合，可參考案例（2021）粵0111民初30024號。至於拆除法院所認定爲未形成附合的部分所形成的人工成本酌定支持，至於該部分因拆除導致價值大額減損的差額在所不問。

2.形成附合的部分如何處理？

形成附合的部分根據出租人是否同意裝飾裝修而區別對待。1）承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持；2）承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

3. 裝飾裝修損失的計算方法常見類型如下：

1）部分法院依照當事人提供的《價格鑑證評估報告》來定義裝飾裝修損失，可參照案例（2022）京0108民初14號。2）部分法院支持當事人提交的裝修款交付憑證（如《裝飾工程施工合同》、工程竣工驗收報告、竣工圖、結算書及結算書清單、微信支付憑證、銀行轉賬憑證），但法院並非會將之全部認定爲裝飾裝修損失，很可能會在認定金額上大打折扣。可參考案例（2021）粵0111民初30024號。

4. 裝飾裝修應如何折舊？

少有當事人提出這一問題，更少有法院在判決書中處理一問題。根據目前檢索到的案例如（2021）粵0111民初20024號可知部分法院主張如下：裝飾裝修物現值不考慮租賃期限的長短，只應考慮承租人退出涉案商鋪經營時，對該裝飾裝修的實際使用時間（即按照承租人已使用的時間予以折舊，而不應考慮按照租賃期限進行分攤）。

5. 原被告雙方對於裝飾裝修損失應如何承擔？

出租人通常承擔50%-70%，承租人通常承擔30%-50%，以各承擔一半的情形居多。

5.改擴建損失

合同無效時，在承租人未經出租人同意擴建的情況下，產生的損失由承租人自行承擔。在承租人經出租人同意擴建的情況下，雙方對擴建費用的處理沒有達成一致但辦理合法建設手續的，擴建費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，由雙方按照過錯責任分擔。可參照案例（2020）粵0113民初10767號的判決部分。

6.搬家費

部分案例中，如（2021）京0115民初21071號提到這一費用，支持與否與支持數額基本由法院酌定，無可總結標準。

7.評估費

原被告雙方承擔的具體數額由法院酌定，無可總結標準。

8.進場費

部分案例（2021）粵0111民初30024號中提到這一費用，支持與否與支持數額基本由法院酌定，無可總結標準。

三、參考資料

【1】《無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點》