房地產業遇冷，整個產業鏈條的參與者，都受到了程度不等的影響。

李冰（化名）是山東信託青山20號信託產品（下稱“青山20號”）的受益人之一。2020年末，他出資數百萬元，購買了這個信託產品的份額。

青山20號的融資方，是深圳寶能投資集團（下稱“寶能集團”）。融資的抵押物，是寶能集團在太原的項目建設用地。然而，李冰投資後一年不到，這個信託計劃出現了違約。

除了山東信託，重慶信託爲寶能集團提供融資的信託產品，也遇到了類似情況。

寶能在太原的三個項目“躺平”後，重慶、山東的相關法院、兩家信託公司和產品受益人、當地政府，進行了長時間的拉鋸。記者獲得的最新消息顯示，寶能在太原的三個項目建設用地，已經被法院上架法拍平臺，而當地政府卻對相關地塊開出“空置函”，希望從信託產品受益人手中，無償收回地塊的使用權。

類似的案例，此前尚未出現。對於寶能太原這三個項目所涉及的重慶信託、山東信託的兩個信託產品受益人來說，被依法判決由他們持有的這些地塊，如果最終被政府無償收回，他們超過40億元的投資資金，將難以收回。

公開拍賣後又下架

2020年6月，寶能集團在太原成立三家項目公司，分別是：太原市寶創置業有限公司、太原市寶能泰盛置業有限公司（下稱“寶創置業”、“寶能泰盛”）、太原市寶能泰豐置業有限公司（下稱“寶能泰豐”），準備在太原綜改區開發太原寶能城項目。

上述三家項目公司中，寶創置業、寶能泰盛對應的融資安排是青山20號；寶能泰豐的融資渠道是重慶信託晉陽1號集合信託計劃（下稱“晉陽1號”）

李冰投資的青山20號，於2020年11月4日-2021年4月16日陸續發起設立，債權本金總共達到24億元。

相關文書顯示，2021年9月，寶能集團即已出現違約。山東信託起訴後，經過法院一審、二審，2022年9月，山東省高院作出二審判決，裁定青山20號信託產品項下的底層資產——兩批建設淨地，以及相應公司的股權，歸該信託產品的受益人所有。

上述兩批建設淨地，一共包括14宗土地。6月20日，上述信託底層資產所涉及的土地，由濟南中院於京東法拍平臺上架。首拍時間定在7月20日。

據拍賣公告，太原市寶創置有限公司、太原市寶能泰盛置業有限公司（下稱“寶創置業”、“寶能泰盛”），是寶能集團在太原的項目公司，這些地塊原打算投建“太原寶能城一期”項目。

拍賣資料顯示，上述土地的使用期限自2020年7月17日起。也就是說，寶能集團2020年7月拿到這些土地，至今已三年有餘。

根據公開信息，晉陽1號成立於2020年8月27日，存續規定爲21.21億元。

與青山20號的情況類似，7月3日，重慶第五中級人民法院也在淘寶法拍平臺，上架了寶能在太原市小店區的13宗國有土地建設用地使用權。這部分土地使用權，是重慶信託晉陽1號集合信託計劃（下稱：晉陽1號）的底層資產，該土地的權屬本爲寶能泰豐。

根據拍賣公告，該部分地塊拿地至今也已將近兩年，其中部分地塊起拍價爲21億元，評估價超過30億元。而相對應信託產品的規模，在21億元左右。

不過，第一財經記者7月13日發現，由濟南中院上架的14宗地塊，同日已在京東法拍平臺下架。而重慶第五中院上架法拍的13宗地塊，仍在淘寶法拍平臺展示。

爲何暫緩處置？

李冰告訴記者，7月11日，山東信託向受益人公告稱，正協同信託產品的代銷方平安銀行，與太原市有關部門案外協商太原寶能城項目有關事宜，所以暫緩了該 14宗地塊的法拍。

李冰說，7月9日，山東信託及平安銀行、重慶信託，在山西太原參加了由太原市規劃與自然資源局等主要人員出席的“聽證會”。會後山東信託向其反饋稱，太原市小店區擬以該土地兩年未開發爲由，開出空置函，並收回上述地塊。

會後，晉陽1號、青山20號的投資者，以書面形式發出異議函。記者獲得的異議函內容顯示，如果太原市小店區政府收回信託受益人持有的土地使用權，會直接導致數千名投資者失去抵押物。

李冰告訴記者，向有關部門發出異議函後，7月13日左右，濟南中院還是下架了準備拍賣的土地。

根據記者獲得的山東信託公告，7月9日召開聽證會的緣由，是因爲5天前，太原市規劃與自然資源局向寶能集團在太原的寶創置業、寶能泰盛兩家項目公司，出具了《閒置土地認定書》和《閒置土地處置聽證權利告知書》，認定兩家項目公司名下的14宗地爲閒置土地，將採取閒置期滿兩年（即至2023年7月12日）後無償收回土地的處置措施。

晉陽1號的投資人宋希（化名），也向記者出示了重慶信託的公告。重慶信託告知投資人，7月4日，太原市規劃與自然資源局向項目公司出具了《閒置土地認定書》和《閒置土地處置聽證權利告知書》，認定項目公司名下的14宗地（其中1宗地爲在建工程，未上架法拍）爲閒置土地，將採取閒置期滿兩年（即至2023年7月12日）後無償收回土地的處置措施。

轉抵押後被認定閒置

根據山東信託公告，青山20信的抵押土地，使用權評估值約爲37.12億元。

李冰告訴記者，山東信託與寶能系的官司勝訴以後，項目經理告訴他，“地是我們的了，只要把地賣了，完全可以覆蓋（項目融資）本息。”

然而，處置的道路比預想的要曲折得多。

“空置函”發出幾個月前，太原有關方面還嘗試通過“解封、轉抵押”的方式，從法院手中拿回已經凍結的土地使用權。

今年5月，李冰突然接到了平安銀行客戶經理的電話，他告訴李冰，山東信託將召開投資人大會，提請投資人表決，將信託合同項下質押的寶能太原項目公司的14宗土地，予以解封，並轉抵押給代建商和前期資金代墊方。

客戶經理的口頭通知沒多久，5月12日，李冰收到管理人山東信託的臨時公告。管理人通知信託受益人，擬召開受益人大會進行表決，相關土地將轉抵押給代建商和前期資金代墊方。

在司法判決生效的情況下，又要解凍，李冰很不理解。

據山東信託此前的臨時公告，由於太原寶能城項目長時間停工，現已列入太原市保交付房地產項目。2023年4月27日，太原市小店區小店街道辦事處向信託計劃抵押人暨共同還款人——寶創置業、寶能泰盛送達關於監管寶創置業公章的函件，由小店街道辦事處對兩者的公章予以監管。

上述公告還通告受益人，將就是否同意青山20號計劃共同還款人——寶創置業名下的8號地塊，及寶能泰盛名下的39號地塊的土地使用權，作爲山西二建集團有限公司配合太原寶能城一期的復工復產、代墊太原寶能城一期工程款資金的還款保證措施，並向其或指定方辦理抵押登記的議案，管理人擬於近期召開受益人大會進行表決。

對於晉陽1號對應的底層資產，其投資人未在採訪中向第一財經提及是否存在轉抵押等情況。

爲何未及時採取措施？

據相關規定，閒置土地，是指國有建設用地使用權人，超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。

已動工開發但開發建設用地的面積，佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或已投資額佔總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定爲閒置土地。

另外，相關部門出臺的《閒置土地處置辦法》，規定了閒置土地的認定程序：發出調查、使用權人自證、國土資源部門覈實、做出處理等幾個程序。

其中，針對非因政府、不可抗力原因導致閒置，且未動工開發的土地，上述辦法規定：1．未動工滿一年的：國土部門下發《徵繳土地閒置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%以內徵繳土地閒置費；2．未動工滿兩年的：國土部門下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回土地使用權。

廣東聖馬律師事務所主任律師田勇對第一財經記者分析，從上述情況來看，有關部門對寶能名下超期閒置土地的處理是合法的。

但又爲何會出現法院已經開始司法拍賣且信託受益人接受法拍，卻要被政府收回土地的情況呢？田勇分析，主要原因可能有二：一是現實中存在着買地即炒地、閒置土地監管不及時等情況。

二是，相關部門面對過去十數年洶湧的閒置土地轉讓現象，沒有及時處理。

田勇認爲，法院判決的司法權威性應得到更高認可。他建議，儘快出臺有關措施和規定，對歷史遺留問題與新發生問題，採用兩種不同的管理辦法，從而避免更多類似問題出現。

責任編輯：劉萬里 SF014