作者： 李愛琳

　　[ 美國勞工統計局公佈的最新數據顯示，6月新增非農就業人口20.9萬，失業率仍在歷史低位3.6%徘徊。 ]

對於正在持幣觀望的美國購房者而言，美國經濟避免衰退可能並非其喜聞樂見之事，因經濟強勁意味着他們還需等待更長時間才能入場。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家雲（Lawrence Yun）於近期表示，高利率和高房價是當前購房者面臨的新常態。“我預計，基礎情形是美國經濟不會發生衰退，就業市場繼續創造崗位，可能增幅沒有那麼強勁，但每月都有更多就業機會。”雲表示。

“雙高”新常態

當地時間7日，美國勞工統計局公佈的最新數據顯示，6月新增非農就業人口20.9萬，失業率仍在歷史低位3.6%徘徊，員工平均時薪加速上揚，6月環比上漲0.4%，過去六個月，平均每月新增就業人口27.8萬。

除了就業數據，其他經濟指標也指向穩健的基本面。美國一季度國內生產總值（GDP）終值上修至增長2%，動能來自美國經濟的引擎——消費支出。華爾街預測，美國經濟在二季度也將實現1%~2%的擴張。

蒙特利爾銀行美國利率策略主管林根（Ian Lyngen）對第一財經記者表示：“人們認可（美聯儲主席）鮑威爾恢復物價穩定的努力，普遍認爲經濟可能可以避免衰退。儘管我們對此仍表懷疑，但根據今年的實際情況，我們承認避免衰退的可能性變高。上半年的經濟韌性讓鮑威爾避開了最壞情況，即失業率飆升、通脹高企的滯漲狀態。”

衰退推遲甚至得以避免，意味着美聯儲無需擔心經濟難以承受激進加息，該央行也不必急於調轉貨幣立場、降低利率。市場共識是，美聯儲本月重啓加息幾乎板上釘釘，並且認爲利率很有可能在今年剩餘時間維持在5.25%~5.50%區間。

美聯儲將於26日公佈最新利率決議，據芝商所利率觀察工具（FedWatch Tool），截至記者發稿，交易員押注美聯儲按兵不動的概率僅爲7%，加息25個基點的概率爲93%。

利率上行之下，30年期抵押貸款利率也隨之上調。據美國房地產抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）的數據，截至13日的一週，30年期抵押貸款平均利率爲6.96%，該指標於去年10月和11月兩次突破7%之後回落，曾於今年2月低至6.09%，此後重返上升態勢，目前距離20年高位又漸行漸近。

上述情形顯然並非購房者所願。雲預計，今年剩餘時間，房貸利率和房價將保持平穩，美國避免衰退的可能性意味着美聯儲不會很快轉向降息，故房貸利率不會出現明顯下滑，預期30年期抵押貸款利率年底時將小幅回調至6%~6.5%。

惠譽評級則在發送給第一財經記者的報告中表示：“今年早些時候，房貸利率曾短線下挫，但與此同時，庫存創下歷史新低，導致樓市表現溫和。如果今年晚些時候經濟步入溫和衰退，房地產市場可能走軟。”該機構預計，30年期抵押貸款利率今年的運行區間爲6%~7%，2024年纔有望降至5%~6%。

鑑於長期較高的房貸利率已經成爲新常態，購房者可能需要數年時間才能縮小負擔能力差距。

樓市觸底反彈

值得一提的是，在數十年未見的激進緊縮政策衝擊下，美國樓市表現優於預期。

美國商務部報告顯示，新房銷量已在2022年7月觸底回升，另據NAR的數據，成屋銷量也於今年1月觸底反彈。在美國房地產市場，新屋佔到整體銷量的一成，其餘九成則爲成屋銷售。截至5月，新屋銷售環比增速爲12.2%，同比增速達20%，成屋銷售環比增長0.2%，同比則下滑20.4%。房價方面，目前新屋和成屋價格同比跌幅均爲個位數。

鮑威爾在6月議息會議後的記者會上表示，樓市正在觸底並可能已有改善。“樓市對利率高度敏感，無論是得益於降息還是受累於加息，總是首當其衝，過去一整年便是如此。現在我們看到樓市正在築底，可能甚至略有反彈，我們正密切關注這一現象。”鮑威爾說。

惠譽評級對第一財經表示，該機構曾於去年12月時作出預測，房貸利率走高以及經濟活動疲軟將打擊購房需求，令全球多數市場的名義房價在2023年出現下滑或收窄漲幅。“然而，今年上半年經濟優於預期，房屋供應受限，需求持續高漲，上述因素支撐大多數市場房價堅挺。”

當前，成屋庫存依舊緊張。截至5月底，美國有108萬戶待售成屋，較去年同期下降6.1%，是自1999年以來最低的5月庫存水平。按照目前的銷售速度計算，僅需3個月時間就能消耗掉市場上的供應量。

據惠譽的數據，2022年全年美國名義房價上漲5.6%，預計今年跌幅介於0~5%，2024年房價漲幅爲0~3%。