證券時報記者 吳家明

近日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在穩增長、擴內需的經濟形勢下，新一輪城中村改造備受關注。城中村的現狀如何？對於未來，各路資本摩拳擦掌，租客、業主都有哪些期待？證券時報記者對此進行實探。

一邊是改造後的高樓林立，一邊是印象中的握手樓“一線天”，城中村成爲許多大城市的一道風景。以深圳爲例，深圳的城中村和城市最中心繁華地帶交叉在一起，讓初到這個城市的外人分不清哪裏是城、哪裏是村。

貼膜的男孩、賣燒烤的小攤販、隨處可見的雜貨小店……在深圳羅湖筍崗村，你能感受到最原始的市井氣息。

“在市區租住可以節省通勤時間，我只是希望能夠在市區擁有一個低價且舒適的居住空間，筍崗村裏的一些房源剛剛改造成長租公寓，業主要加租兩百元，覺得還算能接受。”陳昇（化名）畢業兩年，剛剛在附近找到一份工作，而他不久前才從隔壁的田心村搬到筍崗村，“那邊耗時多年終於要拆除重建，房東也算有情有義，給我們免費再住一個月去找房。無論如何，我只希望城中村能繼續存在，保留城市中的煙火氣。”

“拆遷過程既興奮也煎熬，在現在的環境下，我們當然更傾向於實力較強的國企進行重建，順利交樓就是我們的願望。”一位已經“交房”的田心村業主告訴記者。

“一牆之隔”的筍崗村和田心村，走上了不同的道路，這也是深圳乃至許多大城市城中村的真實寫照：拆除重建、統租、長租公寓……城中村已經衍生出不少“新方式”。

“即使一套房的平均租金是100元，一個村甚至一個城市裏的所有城中村房源租金加起來也是一筆不小的金額，這就是一個很大的市場。”一位長租公寓負責人如是說。

的確，不管是拆除重建還是改造，也無論是租客、業主還是各路資本，大家都對城中村的未來有所期待。其實，近年來不少城市已經加大城中村改造力度、創新改造方式，並已提出明確目標。

以深圳爲例，去年公佈的《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》顯示，規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少於1萬億元。在萬億規模的投資下，加大住房保障力度當然也是重中之重，而城中村再次成爲其中的關鍵詞。今年，深圳市啓動了城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動，計劃在2023年推進4.9萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目。

此前，統租事件引起了一些討論。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，“統租”城中村是深圳多渠道供應公共住房的重大創新。不過，新增建設籌集保障性住房過程中，應控制好節奏、規模，因區、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租賃生態系統。此外，業內人士也希望深圳能跑通一個規模化租賃社區的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益，從而降低租金壓力。

如今，房地產市場出現了新的情況。由於房企出現的資金問題，一些“被拆遷”城中村的居民反映，房企沒有按時發放租金補助，甚至擔心更新項目變得遙遙無期。

合一城市更新集團董事總經理羅宇此前表示，受經濟、金融環境及地產調控多重因素影響，且城市更新越來越呈現重資產趨勢，對於資金渴求度非常高，市場前融機構有限且在進一步收緊的地產融資環境中，行業洗牌不可避免。

李宇嘉認爲，城中村改造還是應該堅持“誰投資誰受益”的原則，主要吸引市場主體參與，涉及公共服務設施補短板的資金，需要國企爲主導，通過公共資金包括政策性金融工具、專項債、財政以獎代補，管線單位出資等方式來解決。爲了吸引市場資金進入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項的問題，創造市場資金進入的積極性；另一方面需要在用地出讓方式、審批流程優化、空間功能的調整和轉換等方面作出規劃和政策創新。