改造哪些小區、改造哪些項目、改造資金從何而來，是在開展老舊小區改造工作之後必然面臨的問題。在住建部公佈的七批《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單》上，可以找到一些答案

《法治週末》記者 肖莎

在北京市規劃展覽館，“勁松模式——老舊小區更新模式探索及成果展”（以下簡稱“成果展”）正在舉辦。

位於北京國貿CBD往南3公里的勁松小區，是北京市第一個引入社會力量參與老舊小區改造的試點。

40年前，這個小區是北京第一批成建制小區，住進勁松社區就意味着從大雜院到獨立住房的轉變，意味着生活品質的改善，意味着福利和榮譽。

然而隨着時間的推移，這片社區逐漸出現了基礎設施陳舊、私搭亂建、高齡老人缺乏關注等問題，甚至小區的自行車棚中一度都住着人。

2019年起，引入社會資本進行改造後，勁松小區煥發了新生：有了可人臉識別的大門，有了乾淨整潔的路面和人氣旺盛的老年食堂，有了可以給老人上培訓課的美好會客廳，有了提供優質服務的物業公司，社區活力和幸福指數大大提升。

2020年4月，國務院辦公廳印發的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，將城鎮老舊小區改造列入各級政府工作日程。

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。到“十四五”時期末，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

從2020年起，住建部還相繼在官方網站公佈了七批《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單》，勁松模式也出現在了清單上。

改造哪些小區、改造哪些項目、改造資金從何而來，是在開展老舊小區改造工作之後必然面臨的問題。在這七批清單上，可以找到一些答案。

改造對象不斷擴容

在十四屆全國人大一次會議第二場“部長通道”上，住建部部長倪虹表示，今年計劃再開工改造5萬個以上老舊小區，力爭能夠讓2000萬居民獲利。

近日，北京市住房城鄉建設委員會發布2023年第一批老舊小區綜合整治項目名單，涉及西城、海淀、豐臺、石景山、大興、昌平、懷柔7個區的57個小區、163棟樓，建築面積約96.39萬平方米。

小區納入老舊小區改造名單內，是老舊小區可以享受政府資金支持進行改造的前提條件。每年各個省市都會陸續公佈當年進行改造的小區。

什麼樣的小區可以成爲改造對象？

在《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中有這樣的規定：城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區改造對象範圍，重點改造2000年年底前建成的老舊小區。

住建部聯合發改委和財政部在2019年聯合下發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》(以下簡稱《通知》)中也提到，老舊小區應爲城市、縣城建於2000年以前，公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。各省市的老舊小區認定標準，由當地具體決定。

2000年年底前建成，在之前原則上成爲老舊小區能否納入清單的標準之一。

不過住房城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、財政部、市場監管總局、體育總局、國家能源局剛剛印發的《關於紮實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》，其中就提到，鼓勵合理拓展改造實施單元，根據推進相鄰小區及周邊地區聯動改造需要，在確保可如期完成2000年年底前建成需改造老舊小區改造任務的前提下，可結合地方財政承受能力將建成於2000年年底後、2005年年底前的住宅小區納入改造範圍。

在人民網的各個地方政府領導留言板上，《法治週末》記者多次看到有百姓在詢問自己所在小區是否屬於改造對象，或者爲何自己的小區雖然建成於2000年後但也年久失修卻沒有納入改造範圍。

從各地政府的回答可以看出，各地的確在根據實際情況放寬老舊小區改造的範圍。

比如《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》（魯政辦字【2020】28號）中就指出：“老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。”

通過這一規定，山東省老舊小區改造的日期限制早就從2000年年底前建成，擴展到了2005年年底前建成。

今年4月，北京市老舊小區綜合整治聯席會議辦公室發佈的《關於2023年第一季度老舊小區綜合整治項目“接訴即辦”“申請類”訴求集中小區的通報》公佈了5個居民訴求集中且不在全市老舊小區改造計劃內的市屬小區清單和7個居民訴求集中的中央單位在京小區清單。

該辦公室要求相關區全面梳理市屬小區清單中所轄小區具體情況，於3個月內向市聯席辦書面反饋上述小區是否符合綜合整治條件以及羣衆工作開展、納入項目儲備庫等情況；對於居民訴求集中的中央單位在京小區清單，市聯席辦將分類向國管局、中直管理局、國務院國資委等中央單位進行通報。同時，請相關區向居民做好央產房改造政策解釋工作，對已出臺政策的央產房，按照“雙納入”工作機制，做好支持配合與服務工作。

這也意味着，北京的老舊小區改造清單也在符合條件的情況下不斷擴容。

改什麼，誰說了算

小區納入改造名單後，可以改造哪些項目？是不是居民反映強烈的問題均可改造？

2022年7月21日，在四川省宜賓市市長留言板上，有居民反映：“位於翠屏區民權街18號的老舊小區屬於老舊小區改造範圍，至今尚未改造，周圍的老舊小區均已改造完成，只有本小區未動工，且小區房屋老舊，下大雨刮風的時候還會有石塊掉落。同時小區沒有物業，社區居委會也不管，小區髒亂差，下水道堵了近1個月也沒人管，髒水溢出來，地上全是髒水，小區的下水道蓋也有許多鬆動的，有些甚至是凹進去，晚上小區燈光也沒有，下水道蓋存在極大危險。希望政府儘快完成本小區的老舊小區改造。”

翠屏區人民政府的回應中提到了幾點：一是關於老舊小區改造問題，根據《宜賓市翠屏區老舊小區專項改造規劃》（2021-2025），老舊小區改造分年度、分區域實施。民權街老舊小區已納入2023年老舊小區改造規劃範圍內，目前翠屏區2023年老舊小區改造計劃正向國家申報，待批准後實施；二是，關於居民提到的種種問題中的關於外牆脫落問題，按照老舊小區改造要求，外牆脫落無法納入老舊小區改造範圍。此類整治，應由房屋產權人負責處理，社區已經在牽頭協調處理。

可見並非所有問題，均可在老舊小區改造中解決。

那麼開展老舊小區改造可以改造哪些項目？

劉楚曾是勁松小區改造過程中企業項目團隊的負責人，他在接受《法治週末》記者採訪時表示，北京採用的是菜單式管理，分爲基礎類和自選類。基礎類是必須改造整治的內容，包括水電氣熱防水等基礎設施，費用由政府支出，自選類是在已實施基礎類改造整治的前提下，根據居民意願確定的改造內容，如電梯、停車位改造等。

公開資料顯示，廣州在指定改造內容時思路和北京一致，也分基礎板塊和提升板塊。

“勁松模式——老舊小區更新模式探索及成果展”還呈現了該小區改造的具體做法：勁松小區怎麼改，居民說了算。

改造前，勁松街道和企業項目團隊通過入戶訪談、現場調研、組織座談、召開評審會等方式，向2380名居民發放了調查問卷，梳理出不同年齡段人羣最迫切的改造需求。

調研發現，在談及對社區哪些現狀不滿意時，43%的受訪者認爲綠化、環境、衛生差，41%的受訪者認爲基礎設施老舊、破敗，29%的受訪者選擇了缺少車位、停車管理混亂，18%的受訪者提到缺少公共活動區，14%的受訪者提到上下樓不方便（需加裝電梯）。

勁松小區的改造團隊根據需求導向細化設計實施方案，通過多次居民議事協商會，優化涉及實施方案，最終制定了包含4大類、16小類、30餘項專項作業的方案，最大限度避免干擾居民生活的同時滿足居民需求。

7月12日，在勁松小區採訪時，一位老人告訴《法治週末》記者，改造之前她非常不喜歡待在小區裏，有空就往外跑，但是現在不一樣了，小區裏可以跳舞、鍛鍊、做手工，連公共廁所都乾淨整潔很多。

據瞭解，小區裏有很多設施也是居民強烈要求保留或者改造的，比如，小區裏有一棵紫藤樹，這幾乎是很多居民固定的聚集處，在改造前居民們就要求保護這棵紫藤，所以施工方專門給紫藤設置了更結實和美觀花架；比如，小區的公共公園裏有一排晾曬被褥的架子，這也是居民建議增設的。

《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單（第四批）》主要提到了老舊小區改造過程中的一些難點及相關地方的典型做法，談及“改造意願調查走過場，徵求意見不實、不細，覆蓋面不夠，居民對改造方案知曉率低”的問題時，第四批清單列舉了廣東省珠海市、四川省成都市等地的做法。

這些地方也要求城鎮老舊小區改造方案需法定比例以上居民投票表決通過方可實施，確保“改什麼”居民說了算。

具體做法與勁松模式類似，一是設計單位通過發放調查問卷、實地踏勘、與居民面對面交流等方式，確定居民意願強烈的改造內容，編制初步方案；二是街道社區組織召開多輪居民研討會，由建設單位及設計單位現場講解方案，解答居民疑問、收集居民意見，根據各方意見建議對設計方案反覆優化，直至各方基本達成一致；三是設計單位將設計方案打印成冊，在重要時間節點打印大幅彩圖張貼在小區主要位置，街道社區組織小區業主對設計方案現場投票表決，對錶決結果進行公示後，方能實施。

加裝電梯難點怎麼破

《法治週末》記者在採訪中瞭解到，老舊小區中懸空老人下樓難的問題，幾乎是共性，然而老舊小區安裝電梯並非易事。

住建部等七部門剛剛發佈的《關於紮實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》也提到，將“積極推動有條件的既有住宅加裝電梯”作爲住房和城鄉建設部2023年度爲羣衆辦實事重點項目，重點指導各地解決老舊小區“加裝電梯難”仍較爲突出，與積極應對人口老齡化要求和人民羣衆需求還有差距的問題。

但加裝電梯在各地都屬於老舊小區改造中的非必選項目，必須經過一定比例的業主同意方可安裝，勁松小區企業項目方的負責人此前告訴《法治週末》記者，改造開始後三四個月只有3部電梯進入安裝手續。

通過公開資料可以看到，有的小區居民甚至因爲加裝電梯的問題鬧上法庭，有的小區是一層業主不同意裝電梯而起訴其他裝電梯的業主，有的小區是同意加裝電梯的業主因一樓業主阻撓施工而起訴後者。

在住建部發布的7批可複製清單中，提到了多地解決加裝電梯工作難題的創新舉措。

比如，上海市自2021年起實行“只要有一戶居民申請，社區就啓動組織加裝電梯意願徵詢”，2021年1月至10月，居民達成一致意見、簽約加裝電梯5007部，比過去10年加裝電梯總量還多。浙江省杭州市在老舊小區改造項目中，由街道社區逐個單元組織居民召開座談會，共同協商加裝電梯方案，通過集中講解政策、解答居民困惑、動畫演示加梯後效果等方式打消居民顧慮，會上無反對意見、達成一致的，組織居民當場簽訂加裝協議、迅速啓動實施，成熟一個單元、加裝一個，讓等待觀望的業主看到實效，儘快轉變觀念、形成共識，有效提高了整個小區、整棟樓的電梯加裝率。

而江蘇省常州市的考慮則更進一步，在統籌考慮居民當前與長遠需求後，積極推動實施改造的城鎮老舊小區同步加裝電梯，對居民暫未形成共識、但具備加裝電梯條件的樓棟，在城鎮老舊小區改造項目實施地下管線改造時，預留加裝電梯基坑空間條件，避免今後加裝電梯時重複遷改管線。

浙江省杭州市濱江區爲了解決“上下樓”難題，還在不具備加裝電梯條件的小區，在樓道改造中增設休息座椅、爬樓器等，解決高齡老人上下樓難問題。

根據住建部公佈的七批可複製清單，福州市、廈門市、廣州市、杭州市等多個城市還形成一套完整的化解安裝電梯過程中的意見分歧的做法：業主對加裝電梯有異議，認爲因增設電梯侵犯其所有權和相鄰權等民事權益而提出補償要求的，由業主之間協商解決，也可以委託業主委員會、人民調解組織和其他社會組織進行協調；業主提出增設電梯直接影響通風、採光或者通行的，相關部門可以組織有關方面進行技術鑑定；相關當事人協商不成的，街道辦事處（鎮人民政府）或社區居民委員會依照工作職責與程序，通過協調會、聽證會等方式積極組織調解，對老年人、殘疾人居住的老舊小區住宅加裝電梯項目應當加大調解力度；業主之間協商或者調解不成的，依法通過民事訴訟途徑解決；由街道辦事處（鎮人民政府）或社區居民委員會對加裝電梯的整個過程進行指導監督。

改造的錢從哪兒來

在老舊小區改造的過程中，資金的重要性不言而喻。

財政部和住建部公佈的《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確指出，專項資金支持範圍包括老舊小區改造，主要用於小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建築節能改造，支持有條件的加裝電梯支出。

2021年8月31日，國務院新聞辦公室舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會，住建部相關負責人表示，針對老舊小區改造，從2019年到2021年8月底，中央財政一共下達了補助資金超過2450億元。

老舊小區改造需要的鉅額資金僅靠政府撥款遠遠不夠。

北京市住建委老舊小區百問百答欄目中提到，老舊小區改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔。市區政府將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容；完善類按照誰受益、誰出資的原則，鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金等方式；提升類鼓勵社會力量參與改造。

因此，像勁松小區這樣引入社會力量進行改造的試點逐漸增多。

在《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單（第七批）》上，北京市石景山區的兩個改造項目也因成功引入社會力量被提及。

清單上提到，北京市石景山區按照“微利可持續”原則，積極拓展吸引社會資本以市場化方式參與改造路徑，初步形成“首開經驗”“魯谷模式”兩種模式，爲北京市探索引入社會資本參與改造提供了有力支撐，推動全市試點項目從2020年的6個擴大到2022年的41個、涉及12個區，社會資本投資約8億元。

其中，“首開經驗”是區政府與市區屬國企合作推進的“區企合作”模式，藉助企業搭建的投融資平臺及建管一體化、專業化優勢，以“非經資產管理運營平臺+專業施工+專業管理”的全鏈條運作機制，助力改造項目落地實施。

“魯谷模式”是屬地街道作爲實施主體引入社會資本的“街區改造”模式，通過“投資+建設+運營”“一體化招標”引入社會資本對老舊小區“面子+裏子”“硬件+軟件”一攬子改造，增加養老服務驛站、社區食堂等適老化設施，新建立體停車設施緩解停車難問題；“一本賬統籌”小區內停車、配套空間運營、廣告、社區運營增值服務收益及施工利潤，確保社會資本微利可持續。

“微利可持續”，是很多社會資本參與老舊小區改造過程時需要遵循的原則。

北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池告訴《法治週末》記者，老舊小區改造需要資金量大，運轉週期長，爲了調動市場積極性，除了允許運營主體將老舊小區改造項目進行可持續運營，並獲得收益之外，政府還應該輔之以減稅、補貼、貼息貸款、土地肥瘦搭配等的政策。

《法治週末》記者瞭解到，不少地方也在努力引導居民在老舊小區改造中出資。

比如，梳理住建部發布的七批可持續清單中可以發現，重慶市永川區引導居民通過直接出資、提取住房公積金、使用住宅專項維修資金等方式參與戶外戶內改造；福建省福州市鼓樓區則設立老舊小區共建基金，由小區全體業主按房屋面積每平方米最低5元的標準一次性繳存，作爲改造工程質保到期後維護費用，資金使用、收益管理公開透明、接受小區業主監督。截至目前，鼓樓區2022年改造的230個小區中已有204個小區100%完成收繳，繳費率達96.32%。

2022年4月，《國務院辦公廳關於進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》提到，支持繳存人提取住房公積金用於租賃住房，繼續支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用於加裝電梯等自住住房改造。

近年來，除了上文提及的重慶市，貴州省、北京市、長沙市、廈門市等多個省市也已推出政策，明確職工可提取住房公積金用於老舊小區改造，其中北京明確了可納入住房公積金提取範圍的老舊小區綜合整治項目。

“住房公積金制度的建立就是爲了解決住房問題，老舊小區改造也是解決住房問題，是住房公積金應有的用途，與《住房公積金管理條例》的規定是一致的。”趙秀池說。    

責編：韋文潔