本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海 北京報道

監管層針對存量個人房貸利率調整接連發聲。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議（以下簡稱“工作會議”）上提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。此外，工作會議還提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

隨着個人住房金融政策積極推進，市場關注的是，存量房貸利率下調如何落地？繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行在不同城市將如何實施？

“存量房貸利率的調整方式可能還是需要遵守市場化的基本原則展開，鼓勵個人房貸擁有者與商業銀行進行商議，逐步引導降低存量房貸利率下降。”植信投資研究院資深研究員馬泓向《中國經營報》記者分析，總體來看，考慮到當前房貸利率在大部分城市均已經處於歷史最低水平，這部分城市後續房貸利率較大幅度下調的概率偏低；部分一線和重點二線城市房貸利率尚有下調的空間，可能會視各地具體房地產市場運行情況做相應調整。

“依法”“有序”調整存量房貸利率

記者注意到，在此次央行表態之前，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦新聞發佈會上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

野村東方國際證券有限公司在研報中指出，此次央行的政策立場更爲明確，爲推動存量房貸利率平穩調整，央行或需下調存款利率並提供更多可貸資金以進一步減輕銀行壓力。

德邦證券首席宏觀經濟學家蘆哲撰文指出，通過存量房貸利率調整提振居民收入預期，提高消費信心或符合央行意願。

易居研究院研究總監嚴躍進分析，存量房貸利率調整政策改革進入到實操層面，這也意味着一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。從金融風險角度看，有助於減少房貸違約的風險。對購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。值得注意的是，政策還提及了調整存量房貸的基本原則，即“依法”和“有序”，繼存量房貸利率調整應從合同規定以及信貸工作等角度進行，協調好各方利益。

對此，浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林也提到，央行想要通過房貸利率下調來增加居民的購房能力，未來也會逐步減弱房貸首付比例等政策，通過貨幣政策撬動樓市，鼓勵居民增加購房槓桿。這種策略能夠對低迷的樓市起到一定的效果，但槓桿撬動可能會有一定的副作用，比如會削弱居民現金流，讓居民過度負債，或者讓銀行息差收入承受壓力，所以央行也強調了“有序”，至於如何實現“有序”，未來要看央行具體的引導手段。

記者注意到，截至記者發稿，各家商業銀行總行尚未出臺存量房貸利率調整的具體方案。

蘆哲在上述文章中指出，爲控制房貸資產下降幅度，銀行可能在存量房貸利率調整過程中設置“准入”門檻，爲借款人設置條件，比如借款人個人徵信、財產和收入情況等掛鉤以及調整利率後的房貸不能提前償還等。

具體到實施路徑方面，馬泓認爲，未來存量房貸利率的調整方式可能還是需要遵守市場化的基本原則展開，鼓勵個人房貸擁有者與商業銀行進行商議，逐步引導降低存量房貸利率下降。商業銀行可能自主調整個人按揭房貸的“加點”利率，基準利率仍將參考LPR基準利率的走勢。各地商業銀行還可能通過充分運用公積金貸款賬戶餘額，將部分存量商業抵押貸款置換爲公積金貸款，即通過更低的個人住房公積金貸款利率置換存量個人住房商業抵押貸款利率，起到推動存量房貸利率下降的作用。一線和重點二線城市可能會適度調整房貸首付比例，包括首套房和二套房。

多地限購限貸政策放鬆

植信投資研究院發佈的報告指出，2023年上半年新增個人按揭貸款規模爲1.24萬億元，累計同比增長2.4%，新增個人按揭貸款增速時隔5個季度後重新回正，表明住房銷售市場正從底部反彈。但需求釋放不及預期以及部分居民提前還貸導致個人住房貸款餘額改善的程度弱於預期。上半年全國房貸市場利率有所下降。截至2023年6月末，全國百城首套和二套房貸利率平均爲4.0%和4.9%，較2022年年末分別下降15BP（基點）和5BP，房貸市場利率均處於十年以來最低水平。

在當前時點，房貸利率是否會進一步下調？

馬泓分析，通常在房地產市場過熱時期，個人房貸利率會逐步上行；而在房地產市場相對疲軟之際，央行通過調整基準利率來引導房貸市場利率逐步走低。隨着居民收入增速放緩，房地產市場在一個階段處於下行過程中，房貸利率逐步走低，以求激活市場需求。他認爲，從中長期的角度來看，我國房地產市場仍有較大的發展空間，尤其是在一線和重點二線城市，潛在購房需求仍然較爲充足，這會給當地房地產市場帶來積極影響。因此，一旦整體宏觀經濟面轉好，購房需求階段性提振，也會推動個人房貸需求增加，進而帶動房貸利率出現階段性上行。總體來看，房貸利率的走勢較爲靈活。

除了下調房貸利率，個人住房金融在貸款政策方面也有所優化。

7月份，住房城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，提及“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。之後，北京、廣州、上海等一線城市接連發聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

貝殼研究院指出，前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調整，對於首置和改善需求釋放發揮了積極作用。今年上半年全國重點城市二手房商業銀行貸款成數較去年有所提升。未來，隨着更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善客羣換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善羣體的良性循環。另一方面，改善羣體賣掉二手房後購買新房，促進二手房新房的良性循環。

植信投資研究院亦在報告中提到，建議一、二線城市適度鬆動限購限貸政策，以釋放需求、擴大銷售、回收資金。

值得注意的是，中國人民銀行在工作會議上還提出，支持房地產市場平穩健康發展，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

在嚴躍進看來，房地產方面的各類支持繼續加大，尤其體現爲購房、租賃、城中村、保障房等領域。應該說支持力度大、覆蓋面廣。各部門要充分理解此類金融政策所帶來的積極影響，當前最關鍵的就是要把購房領域的工作紮實推進，積極推動住房消費市場的活躍。而相關金融機構等也要積極做調整，圍繞此類領域做好相關支持。