近期，隨着畢業季來臨，租賃市場迎來傳統旺季。那麼，剛過去的7月份，上海租賃市場情況如何呢？相比於往年，今年上海住房租賃市場的一大特徵在於，保租房的大量入市，一定程度上也會對租金產生平抑作用。

在此背景下，展望未來，業內分析指出，預計8月上海住房租賃市場或略有下行，租金總體保持平穩。

7月上海住房租賃市場熱度延續，租賃需求、成交規模均有所增加。圖/IC photo

畢業季需求帶動上海租賃市場熱度提升

“根據微領地社區運營團隊統計，5月以來新籤的租戶中，有47%是應屆畢業生。對比去年，今年的畢業季需求更旺盛。”微領地集團CEO周君強如是說。

這並非個例，從機構數據來看，交易量方面，我愛我家研究院統計顯示，7月我愛我家上海區域住房租賃市場交易量環比增長超一成，同比微降五個百分點。由於去年4-5月上海住房租賃交易量走低，因此，今年1-7月，累計交易量明顯高於去年同期水平。7月正值租賃旺季，上海住房租賃交易量達到年內最高值。

另據上海鏈家研究院數據顯示，從6月份開始上海市住房租賃市場熱度提升，進入旺季，7月市場熱度延續，租賃需求、成交規模均有所增加，漲幅符合季節性特徵。

聚焦租金方面，來自我愛我家研究院統計顯示，7月份我愛我家上海區域住房租賃市場整租交易中，每平方米平均租金較6月略有上漲，但低於去年同期水平。今年以來，上海整租月度平方米租金環比漲跌幅均保持在4%以內，租金波動較爲平穩。

另據上海中原地產統計顯示，7月份上海住宅租金指數環比上漲1.5%。畢業季給市場帶來一定活力，市場需求有所增加，價格延續小幅上行走勢。對此，上海中原地產分析指出，基於7月臨近9月開學，從慣例來看，陪讀帶來的租賃需求有所增加，接續畢業季的需求。租金繼續保持慣性上行，但增幅或有減小。

保租房大量入市，對租金產生平抑作用

相比於之前，今年上海租賃市場呈現的一大特點在於，近期上海保租房供應端發力，住房保障政策覆蓋面不斷擴大，保租房的大量入市，一定程度上也會對租金產生平抑作用。

新京報記者獲悉，中國較早的集中式大型租賃社區——微領地旗下位於靜安區滬太路的微領地青年社區於今年7月底完成整體改造，據悉，該社區共提供1778套房源，平均月租金僅2800元。

此外，目前上海市房量最大的保障性租賃住房社區，也是閔行區首個落地的人才驛站，微領地旗下浦江中心微領地青年社區共有3116套房源，主力戶型爲20-25平方米一居室，在租金定價上，微領地控制在同區域的產品租金的85%，租金在2000元-2500元。

“由於保租房新開業的價格，基本是周邊整體租金水平的9折左右，因此短期肯定是會對周邊市場租金造成一定影響，但由於目前數量有限，影響相對還可控。”協信匯商業運營管理有限公司副總裁劉捷如是說。

劉捷分析指出，據不完全統計，今年上半年，上海租賃市場一共新開業4萬餘間租賃房，新開業項目主要集中在自如、抱家、城方等企業。保租房方面，上半年，上海新增開業保租房約1.8萬套左右，區域主要集中在中外環以及五大新城。

劉捷進一步分析稱，未來隨着保租房市場比例逐步提升，同時不高於5%的租金年漲幅，預計會對租賃市場起到“壓艙石”和“穩定器”的作用。此外，從目前已開業的保租房來看，基本以中小戶型爲主，30-100平方米佔到了80%左右，爲市場主力供應面積，主要還是解決租房剛性需求，對純改善、高端租賃需求影響較小。

URI城市租住學會常務理事石文楠亦表示，上海保租房在2023年迎來供應大幅增長的一年，這部分房源有明確限制，其租金低於同地段同品質市場化租金的水平，租金在市場化租金九折以下，而且年度漲幅不能高於同期市場化租金漲幅，同時也不能高於5%。該數據會向社會公示，引導市場化出租人合理定價，可發揮“穩定器”作用。

業內：8月上海租賃市場或略有下行

聚焦8月份租賃市場，我愛我家研究院分析認爲，隨着畢業租賃旺季進入尾聲，預計8月上海住房租賃市場或略有下行，交易量較7月或有所下降，環比降幅或不大。此外，租金方面，預計8月上海平方米租金較7月將有所下滑，或低於去年同期水平，租金總體保持平穩。

那麼，展望下半年租賃市場，相比於上半年，租賃市場會呈現哪些亮點與特色？

“國家關於保障性租賃住房相關政策的出臺，讓住房租賃行業看到曙光，也滿足了城市新市民和青年人的居住需求，社區式租賃住房，讓租客們能享受到更多的生活配套，如交通、教育、商業、醫療等。”上海爾家商業管理有限公司品牌首席官易潔分析稱，展望下半年走勢，預計各大租賃企業會根據客羣的喜好去定製化設計，更加貼合租住人羣，也會根據不同客羣、不同年齡的需求，定製化設計房間，使產品線差距拉大。此外，一線城市，預計或出現免押金入住的情況，由此在一定程度上解決年輕人的租房痛點。

石文楠表示，展望下半年，仍將有較大規模的保租房入市，預計會對住房租賃市場帶來兩方面影響：一是隨着保租房的接連入市，品牌化、機構化建設及運營將成爲市場發展的主旋律，實現保租房產品的高標準打造和高品質呈現；二是儘管新建保租房社區的集中入市，帶來了出租率或租金的階段性下滑，但各家企業將在下半年根據項目區位情況、市場競爭情況、自身情況等把握上市的節奏，在有效平抑租金水平，繼續發揮壓艙石作用的基礎上，保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。

新京報記者 張曉蘭