21世紀經濟報道 見習記者張欣 北京報道

近日，李嘉誠在“香港樓市投放的深水炸彈”引起市場關注。

8月3日，長江實業旗下新樓盤“親海駅二期”公佈了首張價單，折後售價約爲14.87萬港元/平方米。港媒稱，相比周邊的二手房便宜了三成，甚至回到7年前的房價水平。

市場上不乏有“新界價錢買到九龍市區海景房”“以屯門的價格買靠近港島的海景房”“油塘親海駅首次開價即轟天動地”。更有長江實業執行董事趙國雄稱之爲“平爆價”，不少媒體也都稱之爲“深水炸彈”！同時，大量媒體稱李嘉誠七折拋售新盤引爆香港樓市下行預期。

那麼，單從該樓盤的實際情況來看，打七折賣房是真實惠嗎？李嘉誠爲何要降價賣樓？香港樓市目前的情況如何？

“幾乎全香港人都來看房了”

“除了豪宅以外，幾乎全香港人都來看房了。”香港世紀21地產中介人士阿祖表示，由於親海駅二期位於市區，並且價格比其他新盤都要平（便宜），打破了購房者的心理預期，因此吸引了除了豪宅客戶外的大量客羣，包括不少登記居屋的香港市民。“以前每天香港新房成交量都是十幾套，現在太多人被吸納至親海駅二期樓盤上，導致最近新房成交量僅有幾套。”

親海駅共有兩期，其中親海駅二期首批132套，戶型包括開放式及一至三房。折扣率由18%至19%，折後價格約爲290萬港元至1114.3萬港元，折後每呎均價約爲1.5萬港元。預計交房日期爲2025年10月15日，樓花期（預售期）約爲27個月。由於銷售火爆，8月6日，親海駅二期加推122套公寓。

據港媒報道，親海駅二期自開啓認購後2日收票（簽訂意向金數量）逾5000張，超額認購高達18.6倍。香港中介人士告訴21世紀經濟報道記者，截至8月7日，該項目收票1萬左右。

多位中介人士表示，該樓盤最具吸引力的地方是位於市區且價格便宜，因此會吸引大批客戶。從高德地圖來看，親海駅二期位於中國香港九龍觀塘區東南部的地區，距離香港島非常近，乘坐地鐵半小時內可抵達香港中環，駕車只需20分鐘以內。長江實業介紹稱，該樓盤交通便利，距離油塘地鐵站8分鐘。除地鐵之外，亦可以步行8分鐘到三家村碼頭乘搭渡輪，前往西灣河的船程亦只是10分鐘，每30分鐘就有一班船。

“油塘將會成爲未來發展重點，該區的配套將會十分優越。”長江實業還表示，該區有完善的生活配套設施。目前油塘正在重建，購物仍然主要依靠油塘大本營商場，日常買菜可在鯉魚門市政大廈。但日後在樓宇附近將會有一條長達15米的海濱長廊，將會有不少商鋪和食肆進駐。另外，上觀塘仔灣發展亦會吸引更多商鋪及餐廳。

爲了促銷，有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬三房”的口號。據瞭解，針對有意向購買親海駅二期的三房客戶，長江實業還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無需通過壓力測試，也無需提供任何收入證明，有身份證即可。其次，客戶可以10%的首付，開發商無條件爲其提供餘下的90%貸款。第三，首三年只需還利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

值得注意的是，阿祖告訴21世紀經濟報道記者，親海駅二期三房項目推出的“九成按揭”又被稱作“呼吸plan”，即客戶不用提供任何收入證明，也不用做銀行的壓力測試，僅依靠身份證就可以獲得開發商貸款。不過開發商的貸款是有條件的，只借三年，三年後需要客戶自己賣掉舊房或股票資產來還貸。這類過渡性貸款一般瞄準的是改善性住房需求客戶。

香港房地產平臺創始人湯姆接受21世紀經濟報道記者採訪稱，在香港，客戶可以找銀行或者財務公司做按揭，“呼吸plan”就是李嘉誠旗下的合作的財務公司提供的按揭方案，可以爲客戶提供貸款便利，即有呼吸就可以獲得貸款，無需提供資產證明、財務證明、收入證明。但是本次親海駅二期“呼吸plan”只針對大戶型的三房客羣，價位基本在千萬港元以上。

阿祖稱，推出“九成按揭”就是爲了吸引更多客戶上盤。一方面，受美聯儲加息影響，香港利率上行，樓市相對低迷，買房人持觀望態度比較多。另外一方面，目前香港購房利率低至3.625%，在整個亞洲地區都是十分具有吸引力的。

爲了促銷，除了按揭優惠外，親海駅還與支付寶香港首次合作推出買樓送總消費值不少於港幣150萬元的AlipayHK積分優惠活動。買家可利用積分換商家優惠券或當現金在本地購物、網購及乘搭交通工具出行（包括香港地鐵）。

是真實惠還是噱頭？

從地理位置和價格來看，親海駅二期稱得上是“平爆價”，算得上實惠。但據21世紀經濟報道記者瞭解，也有人認爲長江實業營銷成分也很大，是以低價來掩蓋樓盤的缺點，從而快速回籠資金。

（親海駅二期周邊地圖，來源：中原地產）

21世紀經濟報道查閱中原地產官網上的小區情況及VR視圖發現，目前該樓盤附近有兩家混凝土公司，兩家倉庫公司，並有五家以上的工業大廈和工廠。

香港某房地產平臺創始人“湯姆港房”接受21世紀經濟報道記者的採訪表示，首先該樓盤面積比較小，一戶型居多，甚至比市區某些開放式單位還要小，總價看起來比較便宜。

據中原地產上親海駅二期住宅物業面積顯示，其最小面積爲19.538平方米，最大約爲67平方米，多數樓盤的面積在20平方米左右。

“湯姆港房”表示，第二是該樓盤海景景觀沒有保證。樓盤前面的魚市場會收購重建，變成住宅項目，所以現在親海駅二期沒有永久的海景景觀可言。除非買親海駅一期，下樓就是海邊，但一期旁邊的中港水泥廠目前還在運行（東岸邊上的中國水泥廠被環保署停運）。因此親海駅一期需要忍受周遭水泥廠的噪音、沙塵的困擾。

對此，有香港網友稱，親海駅二期是“噱頭海景”，一期纔是永久海景，並稱：“蛋糕店裏快過期的麪包，都是快過期的放在最前面。”

第三是交通並不便利。“從這個盤走到油塘地鐵站並不方便。”“湯姆港房”稱，實地走的感受並不太好，因爲從樓盤到油塘地鐵站這一條路上沒有任何樹木遮擋，實際上走得距離遠比開發商表示的遠。21世紀經濟報道記者看了三個現場踩盤視頻，亦發現該地區泥沙飛揚，噪音不少，並且一路上沒有植被遮擋。

更重要的是，親海駅二期附近未來會出現住宅供大於求的局面。比如地圖中觀塘魚類批發市場、越秀冷藏倉庫、紹營鋼鐵廠等都被規劃爲住宅區，另外還有恆基牽頭髮展的大型重建計劃“油塘灣綜合發展區”，計劃未來蓋28座住宅以及三棟商業樓宇，提供6236套及889個酒店房間。

一位在香港工作的內地人士告訴21世紀經濟報道記者：“油塘附近我們都不樂意去，都是舊工廠。”一位小紅書上的香港網友稱，折價樓也是事出有因的，首先這個項目交房是2025年10月，樓花期長達27個月，而香港地政總署規定預售樓花期最長30個月。其次，親海駅二期並不臨海，迎面有魚市場和水泥廠，未來會被確定拆除改建擋住海景。第三，該樓盤多是兩梯多戶，被當地人稱爲“納米樓”（非常狹小的公寓），樓盤口碑並不好。

總體來看，該樓盤最大的優勢是地理位置以及超低的價格，但是從該樓盤未來的發展前景來看，還存在着較大不確定性。

爲何要降價賣樓？香港樓市現狀如何？

針對此次李嘉誠折價賣樓，市場有觀點認爲是爲了修復公司資產負債表。

8月3日，長實集團（01113.HK）發佈中期業績報告稱，2023 年上半年，長實集團營業收入達246.1億港元，同比下降超30%；歸母淨利潤達103.3億港元，同比下降超20%。在全球經濟不明朗及息率上升環境下，香港樓市仍然充滿挑戰。2023年上半年，長實集團香港及內地物業銷售收益相對於去年同期，錄得減幅。公告稱，長實集團將採取貨如輪轉策略，按步推展物業銷售，應對市場挑戰。未來將繼續物色合適投資機遇以增加土儲，並優化旗下物業發展組合。

“此次大幅降價出售取得了很好的效果，預計加推的項目將得到市場追捧。資金得到回籠，不斷改善資產負債表，有利於公司下一步的業務拓展。”8月8日，智通財經如上點評此次親海駅二期促銷活動。

仲量聯行香港主席曾煥平接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，香港住宅價格去年已回落14%，現時長實的開價主要是配合市況。由於不少潛在買家預期樓價將會下跌，不敢入市，導致今年第二季銷售的樓盤銷情放緩，開發商要採取更進取的策略，才能吸引買家注意。長江實業這次便採取了貼近市況、現實的銷售策略。

明源不動產研究院首席研究員艾振強認爲，“低價”拋售資產，要麼自己缺錢，要麼有更好回報的投資標的，李嘉誠顯然屬於後者。他表示，美國加息拉爆了很多資產，去抄底的潛在回報是很值得期待的。

事實上前述中介人士已大概介紹了香港樓市現狀比較慘淡，尤其是加息導致很多買家持觀望態度。那麼，從更宏觀的角度來看，香港樓市的現狀如何？

曾煥平表示，香港中小型住宅價格在第一季上升4%後，第二季按季回落1.2%。預計下半年中小型住宅價格下跌5%至10%。香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，目前尚未見底。受到按揭利率高企、龐大的住宅新供應及內地買家入市情緒不及預期等因素影響，目前的市況難以支持樓價持續回升。

今年7月，香港樓市出臺刺激措施，放寬按揭比例等，這是香港自2009年實施逆週期宏觀審慎監管措施以來，首次放寬針對住宅物業的措施。

曾煥平認爲，金管局此次調整物業按揭貸款逆週期宏觀審慎措施的主要目標爲減輕首次置業和換樓人士的首期支出和按揭保險費開支。儘管該調整方向有利樓市，但目前利息高企及經濟疲弱，放寬按揭成數對減輕置業人士的供樓負擔效果有限。香港住宅成交有約八成爲一千萬（港元）以下的物業，本就可做“九成按揭”。考慮到按揭壓力測試要求，料是次放寬按揭成數對分大部分住宅成交量及樓價不會起太大作用。

當談及香港樓市目前面臨的挑戰及應對措施，曾煥平認爲，香港樓價於過去20個月從高位下跌最多達15.9%，目前市場因素均不利於樓市復甦，例如加息、股市波動、外圍經濟疲弱及新出生率及結婚數字減少，都影響住宅需求。另一方面，住宅供應將繼續施壓樓價。在上半年，已落成樓宇中的未售出套數升至2007年以來最高。目前可供出售的住宅套數達8.3萬個，而過去三年每年一手成交量平均數僅爲1.4萬個。同時，內地經濟復甦步伐較預期緩慢，也對香港樓市帶來的幫助有限。他認爲，政府應撤銷冷卻樓市措施，尤其是印花稅方面的措施，並取消壓力測試，賦予銀行彈性自行評估按揭風險。

艾振強在接受21世紀經濟報道記者的採訪，則分別從價格、供給和經濟基本面分析了香港樓市的現狀。

首先，從價格上來看，2022年之前，中國香港房價已經連續上漲13年，在經濟學家任澤平團隊2022年10月發佈《全球一線城市房價比較》中，香港中心區域以21.84萬元/平方米的價格位居第一。不過，受美聯儲加息以及國際經濟形勢的變化，2022年香港私人住宅售價開始下跌，2022年全年，香港私人住宅售價指數下跌了15.6%。

其次，從供給來看，全香港一手住宅新盤供應正持續放大，香港地政總署7月批出可預售樓花的單位共涉及4602戶，按月升逾4倍，爲逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到1.6萬戶，創出近年新高。這導致“價格戰”不可避免，還有愈演愈烈的趨勢。近兩年，李嘉誠旗下公司打折賣房也不是第一次了，只是這一次動靜最大。

最後，從經濟基本面來看，受大國博弈的影響，香港的超級聯繫人地位正在發生微妙的變化，轉口貿易受到的影響不小。此外，根據香港官方數據顯示，2020至2022年，香港已累計流失人口18.73萬人，按年分別減少9.38萬人、2.52萬人和6.83萬人。

（作者：張欣 編輯：曾芳）