“太瘋狂了、也很恐怖！”

8月11日下午，長江實業董事總經理郭子威在對騰訊新聞《潛望》描述旗下新樓盤親海駅二期的銷售情況時，如此感慨道。

現年57歲的他，已經在李嘉誠家族公司工作了34年，這可能是他多年來負責過的新盤項目中最火爆的之一。

毫不誇張地說，這個位於油塘市區的樓盤的確非常具有吸引力——每呎定價在1.4萬港元左右，600萬港元即可買入兩房，追平香港7年前的價格。

8月12日，親海駅二期正式開售。當天早上，該樓盤位於香港紅磡置富都會商場的銷售現場，很多人都有一種“低迷了大半年的香港樓市又回來了”的感覺。有現場人士對騰訊新聞《潛望》感慨：“可能香港今年大多數想買房的人都來了，哪哪都是人。”

儘管上午11點才正式進入選房時間，但是九點之前人龍已經從商場排至附近的紅磡站，甚至蔓延到連接紅磡站的隧道之外，現場預估應該有接近1萬人。

當晚最新數據顯示，開售第一天，親海駅二期推出的626套全部賣光，創下香港8年來新盤首日賣光的記錄。

親海駅低價銷售火爆後，新盤降價似乎正成爲標配。恆地地產位於紅磡的大型重建項目必嘉坊第三期Greenwich，在8月8日推了60套首輪銷售，其中開放式房型打完折後367.83萬港元。這個價格也比前面的第二期調低了15%左右，而且還順勢加推了20套二期的房子。

60張票“搶”一套房，刷新歷史

“完全超預期的火爆。”中原地產九龍區營業董事李玉祥也對親海駅二期銷售做出同樣的評價。李玉祥自1992年加入中原地產以來，負責過香港幾乎絕大多數新樓盤的銷售。

這種火爆的情緒在8月12日開售之前的一週就已經開始了。因協助買房做入票，李玉祥和團隊的同事連續多日加班至凌晨3點。“人實在太多了，幾乎所有今年想買房的剛需買家都被這個樓盤吸引出來了。”8月10日，李玉祥在香港尖沙咀的辦公室對騰訊新聞《潛望》表示。

按照香港新房流程，買家需要找中介幫忙入票，交定金後拿到一個認購號碼，才能進入下一步的抽房環節，若是足夠幸運，抽中之後才能選房。銷售火爆的時候，香港新房現場選房和打戰一樣，幾乎沒有太多思考的時間，需要很快做決定是否下單。

8月11日下午，收票結束後，騰訊新聞《潛望》獲悉，該樓盤6天時間入票已經超過3.8萬張。此次親海駅二期共推出626套房，除了頂樓的特色戶型外，全部都拿出來銷售了，房型包括開放式、一居、兩居以及三居室等四個房型。這就意味着，超過60倍的認購，即60張票搶一套房。

銷售首日人龍已排隊至紅磡站，圖片來自網絡

公開數據顯示，香港樓市上一次新樓盤入票紀錄是在1997年6月。當時香港樓市處於火爆期，樓價也是高位，青衣的新盤灝景灣入票3.04萬張。

這一紀錄一直保持了26年。此次李嘉誠旗下這個新樓盤入票已經刷新了香港樓市的新盤認購紀錄。

香港各家的入票規則不一樣，親海駅是分A、B組入票，每個人每組最多不可超過4票，即每個人最多可入8票。騰訊新聞《潛望》獲悉，大多數的買家會入其中一個組，即4票。

初步估計，有近1萬個買家參與此次的新房認購——這已經超出了之前預計的香港市場今年所有的潛在新房買家了。

常規來說，香港一年的新房銷售大概在1.5萬套左右，今年市場相對比較差，業內人士預計今年可能在1.4萬套，過去的七個月已經銷售了6843套，這意味着，今年還有大概7000多個潛在的新房買家。

這個數據已經超出幾乎所有市場人士的預期。自今年3月通關效應過去後，中原地產指數CCL從168點跌至164點，一手盤的銷售尤其不景氣。香港土地署數據顯示，截至7月底，香港一手盤銷售6843套、銷售金額爲762億港元，降至了過去十年的新低。

打工人首選，賭一個未來

幾乎所有騰訊新聞《潛望》接觸到的香港樓市從業者都表示，親海駅火爆最直接原因，除了便宜還是便宜。

8月3日，親海駅開出第一批132套的價單，定價在1.7~1.8萬港元每呎，但是給了足夠大的折扣，折扣後均價在1.4萬港元左右，相當於18%的折扣——這是今年香港新盤市場的常規操作，都會在定價上做一些讓步。這意味，親海駅的兩房大概在600-700萬港幣。在香港市區新樓價格普遍超2萬港元一呎環境下，該價格顯得非常有吸引力。

其中最惹人矚目的是第一批132套中的2A座1層開放式，大概210呎，摺合約19.5平方米，折扣後價格爲290萬港元，單價每呎約13810港元。這個價格比去年同區保利集團推出的新盤、折扣後每呎單價17938港元要便宜23%左右。

這也是過去7年以來香港市區的新盤中最便宜的價位了，即不超300萬港元買一個開間。騰訊新聞《潛望》獲悉，在公佈價單的當天，就有超過千人電話詢價。

隨即長實集團決定一次性向市場推出該樓盤除了樓頂特色戶外的所有新房，即626套，且以幾乎原價的方式。常規來說，香港開發商都習慣一個樓盤分很多個批次來賣，其中第一批僅推出數十套，價格相對便宜，後面的批次依次加價。這也導致在香港新樓盤首批放售的時候，經常出現買家排長隊搶購的場面。

香港四大家族中的新鴻基最喜歡這類遊戲，最典型的案例是其持有的九龍豪宅天璽，其雖然在2009年已經入住，2023年，新鴻基又賣出了6套房套現近6億港元，其中最貴的一套賣給了萬州國際老闆萬隆，作價1.4億港元。

親海駅的價格便宜得讓一些人形容該樓盤是“李嘉誠7折拋售”，多位香港新盤的操盤人對騰訊新聞《潛望》表示，親海駅項目實際售價確實是近年來香港市區新盤中最便宜的，但是並不能簡單地對比其他樓盤價，因爲每家的地理位置不一樣，戶型不一樣，成本不一樣，甚至定價的時候市場不一樣，簡單對比很容易“標題黨”。

該項目的負責人郭子威對騰訊新聞《潛望》表示，外界描述的“7折”是不存在的，對比同類型的樓盤來說，親海駅價格便宜了10%左右。

一些買家對騰訊新聞《潛望》毫不隱晦地表示，想買這個樓盤確實是因爲便宜，而且該樓盤位於港島對面的油塘地區，只需半個多小時可到達香港中環區，對於很多打工族來說，確實有誘惑。

8月11日晚，收票截止時的場景。圖片爲長實集團方面提供

李玉祥對騰訊新聞《潛望》表示，在親海駅這個項目之前，打工人要600多萬“上車”市區兩居，只能選屯門或者元朗等遠郊地區——這相當於北京的燕郊。

李玉祥過去一週都在售樓現場辦公，他對騰訊新聞《潛望》透露，現場看到的買家當中6~7成都是年輕的小夫妻或者情侶，看起來都是20多至30歲出頭。

親海駅所在的位置雖然是市區，但是在此之前，這裏是工業區，最初李嘉誠家族拿下這塊地的時候就是作爲工廠，後來2019年通過補地價22億港元后轉爲住宅用地。過去這些年，包括越秀集團等不少附近地塊的開發商都申請了轉住宅，該區域將來會建成一個類似香港將軍澳一樣的大型住宅區域，有近萬套住宅，相當於北京的天通苑。

截至目前，親海駅項目邊上幾乎全部都是工地，還有非常多的大型機器在運轉。李玉祥對騰訊新聞《潛望》表示，買家們賭的就是這個區域的其他樓盤開售後，親海駅作爲第一個盤，會是最低價的。8月12日，從售樓現場的數據看來，確實有不少大買家一次性購入4~5套，“賭的就是未來小區成熟後拋售獲利”。

這樣的故事在香港的將軍澳地區也曾發生過。

李玉祥就是親歷者。他曾以幾千塊一呎的價格買下了將軍澳的20多套房子，當時所有人都覺得將軍澳什麼都沒有，甚至連地鐵都沒有，不敢下單。但李玉祥賭的就是新區域的第一個樓盤一定會漲。事實確實如此。現在將軍澳的房子每呎均價也在1.4~1.8萬港元不等。

1.4萬港元定價背後：快速回籠資金

李嘉誠家族“打折”賣房引發不少人的猜測。一些內地富豪對騰訊新聞《潛望》表示，李嘉誠家族做生意永遠比其他人看得遠，是否他們已經預測到非樂觀的前景而選擇拋售？

關於這個疑問，該項目的操盤人郭子威對騰訊新聞《潛望》明確表示，並不存在“拋售“，決定降價，是綜合因素的考慮，更大的初衷是公司需要快速回籠資金，希望之後有更多的現金參與拿地。

長江實業（1113.HK）8月公佈的2023年半年報顯示，其流動資產超過1900億港元，其中銀行結存及定存還有438.2億港元，負債率在21%左右。這對於即使手裏已經持有了4個大型樓盤亟待開發的長實來說，也並不算有資金壓力。

郭子威表示，長實集團的管理層都認爲，在當下的香港市場下，快速去庫存比單純追求淨利潤要重要得多。長實集團的話事人李澤鉅在8月初的中期業績會報告中提及，今年依舊面臨嚴峻的市場，需要“貨如輪轉“策略來應對，即貨要像輪子一樣轉起來，要賣房去庫存，也要適時增加土地儲備。

親海駅操盤人、長江實業董事總經理郭子威，圖片爲受訪者提供

對於快速去庫存以回籠資金這件事，李嘉誠家族確是謹慎和認真的。公開數據顯示，親海駅的樓書早在7月4號上傳，常規來說，最晚7月底就開售，但是長實集團選擇延後了兩週左右。

郭子威對騰訊新聞《潛望》表示，在定價之前，他和團隊及高管們都在密切關注香港的樓市。通過觀察，他認爲，香港樓市當前出現了一些焦慮的情緒，受全球經濟下行、地緣政治以及美元加息等宏觀因素影響，甚至比疫情期間更難賣房了。

如何才能夠快速賣掉600多套新房，成爲過去這大半年裏橫在這位地產老將面前的難題。

7月13日，恆地旗下的市區鰂魚湧the Holborn現樓項目首批推出50套，定價每呎1.8萬港元，卻只賣掉了20套。隨後兩天，泛海國際旗下香港遠郊的洪水橋項目推出188套，只賣掉了64套，定價每呎超過1.4萬港元。

這兩個項目不僅嚇到了市場，也嚇到了包括李玉祥在內的香港地產界老將們。郭子威和他的團隊也看到了這個“爆冷“的市場。

他對騰訊新聞《潛望》表示，瞭解完市場之後，他發現去庫存的解題思路倒不難，即親海駅需要拿出一個打動市場買家的定價，需要讓買房的人覺得“真值了“。

爲此，郭子威和團隊鎖定了一個合理的利潤區間後，就大刀闊斧地將親海駅的均價定在了1.4萬港元每呎左右——鎖定剛需的打工人，這羣人對於價格也是較爲敏感的羣體。

郭子威對騰訊新聞《潛望》表示，若是定價稍微高一點，比如1.5萬每呎，當然可以多賺一些，但是沒有了當前火爆的氛圍，去庫存的時間可能就會拉長至半年，甚至一年或更多。這與公司希望在當下持有更多的現金流的想法相悖。

郭子威還毫無掩飾地對騰訊新聞《潛望》表示，希望現金回籠後，在當下相對便宜的市場，長實集團有更多的資金參與拿新項目。這也是長實集團近年在港的土地儲備計劃之一。

李玉祥告訴騰訊新聞《潛望》，李嘉誠家族其實是把利潤低的產品賣掉後，用現金去買更便宜的地，獲得更高的利潤。

親海駅的地塊是當年長實集團以均價大概2000港元每呎獲得，算上2019年補地價的成本，該項目的地價已經達到7000多港元每呎了。

最新的消息是，香港政府今年第二批拍賣土地即將在8月、9月進行，其中包括了李嘉誠家族覬覦很久了的啓德地塊。2022年12月李嘉誠家族以87億港元拿下了這附近的一塊地。若是李家今年繼續拿下新的地塊的話，兩個地塊就可以圍繞宋皇臺地鐵站協同發展。

更爲重要的是，宋皇臺附近的地塊地面價預計在6000港元每呎，遠低於親海駅的地面價，且前者的銷售價格也遠高過後者，估計約1.9~2萬港元每呎。因此，該項目的利潤遠高於油塘的項目。

郭子威對騰訊新聞《潛望》表示，除了可預計參與宋皇臺拿地需要現金外，長實集團也還有其他的投資去處。用他的話說，做企業，“手裏有現金，心理不慌了”。

“並非人人都是李嘉誠”

那些曾經在香港“搶”地的開發商都去哪裏了？可能沒有人能給出具體答案，但可以肯定的是，他們手裏都已經沒有太多的現金來拿地了，即使地價遠比之前便宜。

香港政府今年初的赤柱環角道的住宅用地以及港鐵大嶼山小蠔灣的項目都先後流拍，因爲沒開發商願意出相應的價格。

二手房交易也冷卻了下來。中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑對騰訊新聞《潛望》表示，香港樓價在過去這兩個季度已經下滑了2%，若是下半年再沒有刺激政策出臺，香港二手盤樓價會再跌5%。

更早之前，2022年，香港樓市全年跌幅超15%，若是明年初繼續下行，那香港樓市就會進入一個轉折點。

李嘉誠新盤的低價策略不僅把新盤的市場購買力吸引了過來，也讓二手盤市場往“冰凍期“更進一步了。過去這個星期，一些中介對騰訊新聞《潛望》表示，看房的數量和成交量都在下降，可能業主都想等低價新盤的火爆過去。當然也有一些扛不住的業主，會選擇降價，也確實出現了不少筍盤交易。

在陳永傑看來，香港樓市現在進入了最痛苦的時候，即買賣雙方在水下博弈的時候，都不知道市場的底部在哪裏。他覺得，未來半年，市場上的買家和賣家的博弈顯得更爲重要，不管一手盤還是二手盤。

行業進入痛苦期，並非人人都有李嘉誠家族的勇氣，也更沒有其手持幾百億現金的底氣：在市場不好的時候降價賣房、繼續拿地。

過去這幾年，李嘉誠家族幾乎參與了大多數香港核心地塊的投標，成爲了香港拿地的主力軍。

騰訊新聞《潛望》不完全統計，李嘉誠家族過去這幾年在香港拿了5塊大的地皮，總計金額超過336億港元。僅過去一年時間，就拿了四塊大的地皮，其中啓德宋皇臺附近的地塊地價就已經87億港元了。

郭子威對騰訊新聞《潛望》表示，在公司三十多年，李嘉誠及其兒子提出的公司投資文化是，“要踏實、求穩，不能跟着市場跑，當地價貴的時候不能跟着搶，得有自己的決定和判斷”。

他進一步表示，香港開發商高利潤的時代已經過去了。未來，開發商都要逐漸調低對利潤的追求——這是當前去庫存最好的辦法。

一位和香港多家開發商都有往來的香港地產行業高管對騰訊新聞《潛望》表示，願意調低自己的淨利潤、降價賣新盤的開發商並不多。對於四大家族地產商來說，“他們需要更大的勇氣，並非人人都是李嘉誠”。

據他了解，過去大半年，非常多地產行業的人都曾對四大家族的話事人提議降價的事情，但是現在看來，僅有李嘉誠家族執行了。他給出的理由是，除了李嘉誠外，其他幾家的父輩統統因爲年齡過大，不再參與業務了。

今年95歲高齡的李嘉誠雖然於2018年退休了，但騰訊新聞《潛望》獲悉，他至今幾乎每天都回到位於中環的長江集團的辦公室工作。

此外，騰訊新聞《潛望》還獲悉，李嘉誠家族的話事人李澤鉅對於地產業務長實集團也是放權至總裁趙國雄。他於1997年加入長江集團，是李嘉誠最爲倚重的老臣，同時也是郭子威的頂頭上司。

這就意味着，新盤降價的決定，只需要從新盤操盤人郭子威上報至趙國雄即可。

香港新盤較爲集中於香港九龍片區。李玉祥透露，在長實集團調低定價之後，已經有多個開發商與其交流有關調低定價的策略了。

騰訊新聞《潛望》獲悉，這些開發商中就包括恆地地產的紅磡項目及劉鑾雄旗下的嘉華國際的啓德新盤，後者今年計劃銷售超8000套，在香港屬於超級大盤了。

郭子威認爲，若是其他開發商也跟着降價，將這個火爆的情緒持續下去，那香港樓市可能就慢慢回來了。

不過，沒有人知道接下來香港的其他開發商是否能夠接得住過去這個週末的火爆情緒，更沒有人能夠知曉下半年會如何。

市場最美妙的地方就在這裏：永遠都在變化，永遠都是新的信息。