雖然樓市打折降價促銷花樣繁多，但經歷近年市場景氣度大幅下行，恐爛尾、懼降價已成爲當前意向購房者遲遲不敢下手的主因，低價策略吸引力已有所下降。

針對消費者的疑慮，近日有地產企業率先推出“先交付，後還貸”、“降價補差價”等新型促銷活動，一時引發網友熱議。

花式售房再現新招

只用支付首付，就可等拿到房子後，再償還剩餘房貸，規避樓盤爛尾風險……這樣的促銷舉措，率先出現在西安的一處新房銷售海報上。

近日，位於西安高陵區的中糧天悅樓盤推出了“先交付，後還貸”活動，並在宣傳海報直言“全城上線交付前免貸政策，爲所有信任致敬。”

“如果是購買首套貸款房，我們可以做到20%首付比例，小戶型最低首付款僅需大約22萬左右，客戶可等一年多後房子交付了再還貸款。”證券時報·e公司記者近日致電該售樓部，從銷售人員處得知了活動具體細則的解讀。

據介紹，中糧天悅樓盤位於西安高陵區，目前最小的戶型爲96平方米，爲三室兩廳兩衛的精裝戶型。小面積戶型均價爲12300元/平方米，在此基礎上還推出了特價房源，特價戶型均價可至11500元/平方米。

對於市場關注的“先交付，後還貸”活動，該樓盤銷售人員稱，目前該樓盤距離交付還有不足兩年時間。客戶如果現在考慮購房，可以先交首付，等交房前再辦理按揭手續，房屋正式交付後開始還貸。不過在購房時，客戶需要同時提交貸款資料，供公司確認客戶的貸款資格。這種按揭方法是效仿了香港樓市。

“貸款利率是按照辦理貸款手續時的利率執行，如果客戶擔心屆時貸款利率會提升，也可視個人對貸款利率的波動判斷，在交付前任意時間擇機進行辦理。”上述銷售人員介紹。

西安這一樓盤的促銷活動，意欲安撫購房者的“擔心”。而近期深圳一樓盤推出的保價活動，也提振了購房者的“信心”。

近日深圳市滿京華置業投資有限公司旗下滿京華金碩華府項目，將“保價”二字顯示在了宣傳海報的顯眼位置。

海報明示“信心承諾保價，降價補差價”。其上標註的保價說明也顯示，活動保價對象僅限在滿京華·金碩華府首批推售單位集中選房當天成交的客戶（以簽署《深圳市房地產認購書》爲準）；保價承諾客戶簽署《滿京華·金碩華府銷售價格保價協議》之日起，至滿京華·金碩華府全部住宅房源售罄之日止。

“我們項目規模比較大，總共分七期建設開盤，目前正待開盤的是第一期。”滿京華金碩華府項目銷售人員表示，報價活動意在表明首次開盤價格已是低谷，後續市場價格只會漲不會跌。不過目前該項目尚未開盤，樓盤均價也尚未最終確定。

商品房銷售面積數據走弱

“先交房後還貸這樣的策略還是比較少見，不過近期市場上降價的樓盤很多，本地市場促銷也是以降價爲主。”一地方房企人士對證券時報·e公司記者表示，今年以來地產企業銷售數據仍未有起色，市場價格也有所下滑。中部地區一樓盤此前均價近20000元/平方米，但在原開發商爆雷爛尾，新開發商接盤後，售價已直降至15000元/平方米左右。

據中指研究院數據，今年1-7月商品房銷售面積同比下降6.5%，7月單月同比下降15.5%。2023年1-7月，商品房銷售面積爲6.7億平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點，7月單月商品房銷售面積爲0.7億平方米，同比下降15.5%（單月增速爲調整基數後測算，下同）。其中，1-7月住宅銷售面積爲5.8億平方米，同比下降4.3%，辦公樓銷售面積同比下降18.3%，商業營業用房銷售面積同比下降19.8%。

此外，2023年1-7月，商品房銷售額爲7.0萬億元，同比下降1.5%，較1-6月下降2.6個百分點，7月單月商品房銷售額爲0.7萬億元，同比下降19.3%。其中，1-7月住宅銷售額爲6.3萬億元，同比增長0.7%，辦公樓銷售額同比下降20.2%，商業營業用房銷售額同比下降17%。

暖風頻吹利好樓市

市場弱勢下，近一個月來樓市利好政策頻頻加碼。

7月24日中央政治局會議對房地產政策定調後，住建部、發改委、央行等多部委均釋放積極信號，爲市場注入信心。其中住建部明確指出將進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

就在8月25日，據新華社消息，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，此項政策作爲政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

具體政策落地方面，此前北上廣深等多個城市住建部門已發聲支持剛性和改善性住房需求。其中，中部省會城市鄭州成爲落實新一輪樓市刺激政策的排頭兵。在8月3日晚間發佈鄭州市住房保障和房地產管理局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“15條”），明確取消限售政策，落實“認房不認貸”等系列政策後，4日晚間，鄭州市相關部門進一步發佈消息，在降低首付比例方面實現突破。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，從未來政策優化方向來看，當前一線城市和核心二線城市調控政策仍較爲嚴格，限購政策、限貸政策仍有優化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進一步放開甚至取消。

從市場表現來看，根據中指監測，8月以來，重點城市商品住宅成交規模延續下行態勢，8月前兩週重點50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降超10%，同比下降接近30%。短期若較大力度的支持政策能夠儘快落地，一線及核心二線城市政策優化有助於提振市場情緒，對當地市場有望起到一定的提振效果。

東興證券也認爲，中央對樓市的定調已經發生重大變化，核心城市的政策出臺力度與效果對市場整體預期的修復至關重要。目前仍有諸多一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高於5年期以上LPR。衆多核心一二線城市仍執行二套房“認房又認貸”政策。隨着中央政治局對地產行業定調的轉變以及住建部明確了政策支持方向，包括一線城市在內的各核心城市，都在積極落實中央和住建部的相關政策精神，後續核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續落地。

　

責任編輯：劉萬里 SF014