來源：每日經濟新聞

每經記者 劉頌輝  陳榮浩    每經編輯 劉陽 孫志成 步靜    

政策“放大招”，先是“認房不認貸”出臺[1]，繼而浙江嘉興市全面取消限購。政策利好立竿見影，正開始逐步傳導到市場端。

8月26日，來自上海的陳梅大姐在浙江嘉興高鐵新城看房結束，剛好遇見《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）。她告訴每經記者，準備把上海一套一居室的房子賣掉，全款在嘉興換一套大別墅。

是的，你確實沒聽錯，上海一居室換嘉興大別墅。

此前的一天，嘉興市住建局發佈21條樓市新政（以下簡稱“嘉21條”），8月25日起，全面取消限購限售，首套房公積金貸款最低首付比例20%，公積金最高貸款額度由此前的90萬元上浮至100萬元。消息一出，迅速衝上熱搜，成爲市場關注的頭條。

值得一提的是，與陳梅一樣來自上海的“購房團”還不少。某品牌房企嘉興的一位項目負責人在社交媒體分享了一張銷售羣截圖，圖片上，12：17~12：20的3分鐘裏，先後10次發出了“認購喜報”，其中一個喜報是“恭喜上海團，團購10套”。

自7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，在一個月時間內，包括鄭州、廈門、杭州、嘉興、成都等累計40個城市出臺各種樓市新政。政策疊加，正在顯效。

這些政策的實施，帶來了哪些市場變化？近日，每經記者實地調研了深圳、上海、嘉興等城市的房地產市場情況。

上海大姐趕嘉興看別墅

“嘉21條”發佈後，每經記者8月26日早上8點半從上海南站乘坐復興號高鐵，經過49分鐘到嘉興站，採訪瞭解當地新房和二手房的市場反應。

在嘉興高鐵新城的萬科光年裏項目售樓處，醒目位置寫着“公積金貸款額度上調至餘額的15倍，門檻降低，置業無壓力”。

上海大姐陳梅在萬科光年裏諮詢每經記者 劉頌輝 攝

每經記者從萬科光年裏售樓處出來時，恰好遇見剛看完房的陳梅一行人。她向記者介紹，準備將家裏位於上海的一套“老破小”出售後，在嘉興買一套大戶型別墅，用於一家三代度假居住。

陳梅是上海靜安區某街道的一名社區工作人員，在市中心居住多年的她，看中了嘉興隨處可見的風景。她對隨行的房產經紀人感嘆：“同樣的價錢在上海市區只能買到一居室房子，而在這裏能換成一套寬敞的別墅。”

萬科光年裏項目位於嘉興市南湖區，嘉興南站以南約3公里，戶型面積爲98㎡~230㎡，規劃有高層、洋房和疊墅共1126套，其中高層均價1.68萬元/㎡，洋房均價1.75萬元/㎡，總價約150萬元~340萬元，精裝修交付。

萬科光年裏 來源：嘉興萬科客戶服務公衆號

在嘉興的一天，陳梅看過高鐵新城兩處新樓盤，主要瞄準別墅和大戶型項目。“父母年歲高了，等和他們商量後，就過來全款買一套，留着養老度假居住。”陳梅說道。

南湖區一家樓盤的置業顧問告訴每經記者，目前，買房客羣中，有兩成是來自上海外溢的購房需求；其次，六成爲嘉興本地市民；兩成是“新嘉興人”。

“以前，‘新嘉興人’由於社保等原因，是被限購的羣體。有的則是因爲首付比例太高，被擋在售樓處之外。‘嘉21條’發佈以後，這部分人看房的開始增多。”該置業顧問稱。

“嘉21條”中提到，鼓勵各縣（市、區）本着自願原則，組織本區域內房地產企業面向社會公衆開展購房團購活動。

上述置業顧問介紹，在其銷售的樓盤，便有周邊新入駐的兩家企業前來辦理過團購業務，“2家公司一共團購了40套，用於未來給高管發福利。”

位於嘉興市槜李路雲東路口的紫城峯薈裏項目，由本土房企紫城集團投資開發，規劃建設204套房源，主力戶型是168㎡~400㎡的大平層。8月22日，首次開盤推出87套房源，均價爲2.06萬元/㎡，每套房加總價40萬元的兩個車位。

8月26日上午，有多名該項目的準業主來到營銷中心準備辦理簽約手續。銷售人員朱燕春介紹，已成功認購70套，去化率80%，銷售額4.26億元，只要在8月25日後簽約，都按照“嘉21條”的規則銷售。

紫城峯薈裏售樓處 每經記者 劉頌輝 攝

更多房東掛牌出售二手房

事實上，嘉興本地人對“嘉21條”的出臺，並不感到意外。

去年，嘉興已取消該市戶籍居民的購房限制，而非嘉興戶籍人士在全市限購一套；144平方米及以下的普通住房不限售，144平方米以上限售。

“政策該放寬的都早已放寬，‘嘉21條’不過是去年政策的升級和補充，對市場的刺激力度並不大，”朱燕春認爲，新政不會進一步拉動和引導人們買新房，對二手房的刺激作用更小。

嘉興廣益路慶豐路口的萬達廣場，是區域內最爲成熟的商圈之一。一家房產中介門店的玻璃牆上，貼着密密麻麻的二手房信息。

每經記者 劉頌輝 攝

該處門店的負責人介紹：“目前，成交價格已降到了3年前。不限售之後，有更多房東進行了掛牌出售。”

慶豐路上的俊家地產工作人員介紹，萬達華府和秋江花苑項目的98㎡二手房掛牌190萬元，均價1.9萬元/㎡，但是房東要做好被買家砍價20萬元的準備，“之前有秋江花苑的房東急賣房，120㎡總價185萬賣掉了，價格低到可怕的1.5萬元/㎡。”

每經記者 劉頌輝 攝

降價，再降價……當市場掛牌量增加，嘉興的二手房房東只能通過這種方式吸引買家看房，否則便無人問津。

諸葛找房8月28日的統計數據顯示，8月份，嘉興市二手房掛牌均價2.17萬元/㎡，環比下降0.01%，單日新掛牌1000餘套。8月28日，在售的房源中，僅5套漲價，降價的超過60套。

易居房友一處門店的工作人員反映，今年5月份以來，二手房成交量持續減少，他們門店每個月的成交不超過4套，而在年初，月均最少能成交10套。

“這兩天，沒看到市場有新的買房動向，新政策發佈後，二手房市場反應不大。”該位工作人員還擔心，嘉興距離上海和杭州等熱點城市近，一旦熱點城市“認房不認貸”實施，嘉興的二手房將更加難賣。

中指研究院提供的數據顯示，今年前7月，嘉興新建商品住房共成交24225套，最高值在3月份，爲8011套，最低值在7月份，爲1943套；成交面積274.77萬平方米，上市面積199.57萬平方米。截至7月份底，銷供比達到3.13。

據當地行業人士從嘉興市房地產公共綜合服務平臺整理的數據，上半年，該市新房總成交量再創新低，除了香港興業國際開發的星逸園項目，其他樓盤6個月的備案量均不超過300套。

上海“後花園”樓市浮沉

位於浙江東北部、杭嘉湖平原的嘉興，被稱爲“上海的後花園”，早些年吸引了衆多前來投資、定居的上海人羣。

在嘉興當地人印象中，房價從千元級漲到數萬元，與上海外溢的購房羣體有着緊密的聯繫。從上海南站到嘉興，直線距離約80公里，最快一班次的高鐵用時49分鐘；而高鐵從上海虹橋站出發到嘉興南站僅需27分鐘；開車穿過上海松江，到嘉興也不過數十分鐘。

嘉興秀洲區居民陸漢良在2013年買了房，見證了嘉興房價從2016年7000元/㎡暴漲到2020年30000元/㎡的過程。

“2016年上半年，五月份之前房價還不到1萬元，後來大量上海的客流來到嘉興，到當年底房價就翻了一番。”陸漢良回憶，當時中介組織看房團動用大巴車，一車一車地從上海帶人來買房，場面十分熱鬧，“緊接着，就需要排隊才能買到。”

嘉興南湖區市貌 每經記者 劉頌輝 攝

一位曾經參與過看房團的上海人士回憶，當時的嘉興樓市一天一個價，很多人看中了嘉興的養老資源，都想買一套用來度假、養老，“那個時候，那種營銷氛圍下，只要想去的，基本上都出手買了，購房情緒很衝動。”

“說句實在話，如果說上海樓市政策一直不放鬆的話，嘉興搶先放開，可能會有好處。但上海房價一旦下跌，然後政策又放開，那嘉興等環滬樓市就很難了。”當地一位房地產行業人士表示，樓市持續低迷，投資需求基本排除，“嘉21條”的出臺是自然而然的。

坊間人士認爲，環滬城市全面取消限購出現在嘉興，很有深意。如果是核心大城市先取消限購，可能會產生虹吸效應。但反過來，像嘉興這樣的衛星城先放開，則對市場全面回暖更有效果。此次若效果顯著，或可以在其他一線或新一線城市推廣。

在業內看來，8月~9月將是實施樓市支持政策較好的時間節點，能起到事半功倍的效果。

“從時間節點來看，房地產市場的傳統銷售熱季是9月~10月，也被市場稱爲‘金九銀十’，如果等到10月份以後再出臺，可能政策的效果就沒那麼好。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者採訪時說道。

深圳市場聞風而動

幾乎是一夜之間，受到“認房不認貸”政策消息的影響，此前已冰凍的深圳樓市，突然間火了起來。

8月25日，全網開始熱議一項樓市新政。據新華社報道，多部門已於近日印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）。該通知提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策（市場俗稱“認房不認貸”）。同時，《通知》還把該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

該政策被市場稱之爲“深水炸彈”，因爲它將直接減少部分人羣的購房成本，釋放出部分人羣的購房需求。

以深圳爲例，若按照“認房認貸”原則，如果有客戶之前貸款買過房，有了貸款記錄，即便貸款還清，要想在深圳購買首套房，首付最低也要5成；但如果執行“認房不認貸”政策，購房者只要把上一套房的貸款還清，且在深圳無房，仍然可以按照3成首付購買。

業內普遍認爲，“認房不認貸”政策對一線城市的影響最大。

這個比較好理解，因爲一線城市房價相對較高，以一套500萬元的房子爲例，如果按之前的5成首付計算，需要250萬元首付款；但如果“認房不認貸”，按3成首付執行，則只需要150萬元，整整少了100萬元首付款。這對部分人羣來說，購房成本大幅降低。

在深圳房地產市場，有不少地產中介已經開始“躁動”：有的在朋友圈開始宣傳“認房不認貸”政策已開始執行，有的以政策爲引子促進帶看、成交。

每經記者與深圳房產中介對話截圖

房產中介朋友圈截圖

不過記者瞭解到，截至8月26日，深圳的主流銀行並未開始執行“認房不認貸”。

8月26日上午，記者先後諮詢了建行、工行和招行等銀行的個貸經理，大家均給出了相似的答覆：“看到了官方出臺的政策，但是並沒收到主管部門的通知，現在暫時還是按原來的政策執行。”

對於中介所說浦發銀行可以辦理“認房不認貸”，每經記者於8月28日下午諮詢了浦發銀行深圳光明支行的個貸經理，對方回覆稱：“現在沒接到通知，暫時還辦理不了。”

不過，對於是否會在接下來的時間真正落實“認房不認貸”政策，各方似乎都保持着樂觀態度。

“預計就下週的事了，其實都已經有一些小的銀行開始執行了，大型主流銀行估計也是在等通知。”深圳房產中介林子義提到，現在深圳已經有好幾家開發商開始提前按“認房不認貸”儲客了，其實本質上也是相信該政策在近期會執行。

對於樓盤提前按“認房不認貸”儲客的做法，一位深耕大灣區市場的房企人士向每經記者透露，“深圳市光明區確實有樓盤在按認房不認貸進行儲客，但這其實是在‘賭’，如果政策落地了，就按政策執行，如果政策沒落地，就給退房，對開發商而言，也沒有啥損失。”

此外，在市場層面，部分樓盤因預期深圳馬上要執行“認房不認貸”的消息，也有不少開發商正在逐步收回之前的折扣。從林子義發給記者的聊天截圖來看，有樓盤預計在新政開始實施之日就將收回3~5個點的折扣，也有樓盤預計在9月份開始漲價。

“其實深圳市場整體還是不缺購買力的，但購房者的心態都一樣，普遍都是買漲不買跌，這也是爲啥過去成交量一直不好的原因。”林子義提到，“認房不認貸”的政策力度已經很大了，站在開發商的角度，取消以前的部分優惠也能理解，比如3個點的折扣，對一套300萬元的房子來說，就是9萬元的價差，也是一筆不小的錢了。

位於深圳東部的坪山蔚藍左岸花園，則由於大幅度折扣，近日再現“人山車海”盛況。

“現場已經沒有車位了，您得自己去附近去找停車位。” 8月26日，蔚藍左岸花園的保安向每經記者說道。

蔚藍左岸花園是位於坪山區碧玲街道沙湖社區的一個樓盤，從大區域來看，屬於深圳東部。從過往深圳樓市的熱度情況來看，一般西部的樓盤熱度要遠高於東部，東部樓盤熱度居高不下的情況較爲少見。

根據深圳房地產信息平臺數據，蔚藍左岸花園備案均價約3.67萬/㎡，單價區間約3.3萬元/㎡-3.9萬元/㎡，總價區間約248萬元/套-366萬元/套。項目爲住宅，預計2025年上半年帶裝修交付。

“中介也喜歡推這個盤，上週的時候，很多中介都在現場直播、帶客，主要是因爲價格便宜，算下來單價約3萬元/㎡，比周邊樓盤便宜了約5000元/㎡。”中介劉波說道。

記者注意到，蔚藍左岸花園周邊的樓盤包括碧桂園鳳凰公館、龍光玖榕府、泰和住宅、保利明玥瀾岸花園等。目前，碧桂園鳳凰公館的業主掛牌價普遍在3.2萬元/㎡；保利明玥瀾岸花園在售，銷售均價爲4.18萬元/㎡。

坪山蔚藍左岸花園營銷中心 每經記者 陳榮浩 攝

26日下午，記者在蔚藍左岸花園項目現場看到已經停滿車，營銷中心的人也相當多，能夠坐下來的座位，基本上都有人。

坪山蔚藍左岸花園營銷中心 每經記者 陳榮浩 攝

陪同記者一起過來看房的劉波告訴每經記者，“現在人應該還不是最多的時候，這個樓盤是因爲折扣力度很大，上週的人比現在還要多。”

劉波口中的折扣力度大，是指該樓盤直接按8.5折開賣。蔚藍左岸花園的戶型主要包括75㎡、78㎡、93㎡和112㎡四種戶型，基本都是3房。

在介紹完項目情況，看完樣板間後，現場的置業顧問劉凡武給記者算了75㎡、78㎡、93㎡三套房源的情況，以一套78㎡位於20層的房子爲例，該房源原本總價約289萬元，開盤直接8.5折，總價只需約245萬元，3成首付就是74萬元。

“不過現在小戶型已經沒有房了，95㎡的房子也只有一些尾盤。有兩種方法可供你選擇：一種是交訂金先選一個95㎡的房子，等有小戶型的客戶退出來了（已經交訂金選房，但未交購房款），第一時間讓你補上；第二種就是等後續加推樓盤，但是後面有可能收回部分折扣，具體方案現在還不確定。”劉凡武說道。

（應受訪者要求，文中陳梅、劉凡武、劉波均爲化名）

策劃|盧嶸 薛暉

記者|劉頌輝 陳榮浩 

編輯|易啓江 劉陽 孫志成 步靜 蓋源源