近期，國內多個城市優化樓市政策開始邁入實質階段，因城施策促進剛性和改善性住房消費。對於一線城市來說，“認房不認貸”在近日全面落地，市場反應如何？爲此，證券時報記者走訪了北京、上海和深圳市場。

（深圳二手房中介門店，晚上都在“加班”。 吳家明/攝）

北京：新政後首日二手房成交量翻倍 

北京“認房不認貸”新政落地後，二手房市場迅速活躍起來。9月3日，證券時報記者以購房者身份從多家房產中介處瞭解到，新政後首個週末，無論是帶看量還是成交量均較之前大幅增加。

北京豐臺區某大型房產中介門店的小劉告訴證券時報記者，新政對客戶心理刺激作用比較高，需求一下就釋放，這兩天成交情況比較多，現在店裏人手都不夠用了。“週六（新政後首日）一天，我們這一片兒賣了12套房，而前4個月我們店一共才賣了4套房。”他說。

小劉告訴證券時報記者，新政影響比較大，一方面是對外地有貸款記錄在北京無房的剛需客戶，之前在北京買房算二套，現在可以算首套，不僅利率下降，首付成數也下降，很多客戶購買力就上來了。另一方面是對北京有換房改善需求的客戶，很多北京有一套房的都有貸款記錄，現在只要賣了持有的房子，之前的貸款記錄可以忽略不計，再買房就按首套來算，這波需求也被刺激出來了。

北京東城區某房產中介門店的小李也對證券時報記者表示，這兩天看房人挺多的，無論是帶看量還是成交量，相比之前都有所增加。因爲原來首付款有壓力的一些人，新政放開後貸款可以多了，首付款壓力就小了，量自然就起來了。

“據我瞭解，週六一天全北京二手房就簽約了900套左右，這是以前10天到15天的量。”另一家房產中介某門店的小王對證券時報記者說，現在是換房的好時機，一方面現在不像以前掛牌長時間賣不出去，只要價格合適，還是比較好出手的，因爲客戶羣體多了；另一方面，換房選擇的餘地也比以前大，比如“以小換大”，以前想買100平方米的房子，現在可以考慮買120平方米的房子了，因爲可以多貸款。

對於北京二手房市場成交活躍的現狀，中原地產首席分析師張大偉接受記者採訪時表示，因爲北京新政前後，二套房認定標準變化影響最大，之前無房有過貸款記錄的再買房被認定爲二套房，首付比例基本是80%，新政後，再買房可以認定爲首套房，首付比例降低到40%。因此，新政後北京市場成交熱度最高。

據中原地產研究院統計，9月2日北京二手房成交量大約爲1200套，與上週六成交只有不到600套相比，上漲超過100%，但這個數據依然低於2023年2-3月週末的1500套以上水平。

張大偉還表示，新政後北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，是過去的3倍，而二手房客戶新增大約是1倍。在整個二手房房源中，有600套房源漲價，這反映出一部分業主是爲了“賣一買一”享受寬鬆的首付政策想換房的，另一部分業主是期望價格上漲變現，但整體來看，目前的成交價格基本平穩。張大偉認爲，目前看，如果成交量持續放大一週以上，價格有可能開始明顯上漲，但只降低首付帶來的需求可能很快釋放，在“認房不認貸”政策落地後，北京市場還期待首套房貸利率加點減少、郊區限購政策調整等政策能儘快落地。

上海：房產中介感慨爆發力太猛

“政策宣佈當晚都在加班，凌晨3點（9月2日）還在簽單，有客戶擔心後續漲價，加了幾次價才談下來。”房產中介業務員小趙向證券時報記者感慨道，“太瘋狂了，第一天爆發力就這麼猛。”

9月2日起，上海正式執行“認房不認貸”措施。每當房產政策調整，率先忙起來的都是房產中介業務員，這次也不例外。

“週六一上午帶看了7組客戶，這是之前一週的帶看量。”小趙告訴記者。據他觀察，帶看量增加的同時，買賣雙方的心態也在悄然發生變化，“我們有一套房源，客戶出到之前的報價，約房東談，但‘認房不認貸’政策發佈後，房東不過來了。”

另有房產中介人員在朋友圈發消息稱，“一小時掛牌量新增400套房源，大家都想賣掉換首套。”

正打算換房的陳女士，同樣真切感受到了政策出臺前後上海樓市的變化，“家裏已掛牌待售的房子，週末兩天中介帶來5組客戶看房，之前都是偶爾有客戶，而我們之前看過的房源，有幾套掛牌價已上調了幾十萬元。”

“認房不認貸”實質上是降低首套房的認定標準。根據上海目前購房政策，首套房首付35%，商業貸款利率4.55%；二套房首付70%，商業貸款利率5.25%。

陳女士在兒子上小學、女兒上幼兒園後，就醞釀置換套大房子。“家裏兩個孩子，加上有老人，三房不夠住了，目前房子價格約500萬元，之前因爲二套首付要七成，只能考慮700多萬元的房子，可選的餘地太小。”陳女士告訴記者，在“認房不認貸”政策出臺後，就將換房預算提高至900萬元，“雖然首套房首付最低35%，但考慮到貸款壓力，置換時打算付50%的首付。”

按照貸款本金450萬元、30年期等額本息計算，在不考慮公積金貸款情況下，陳女士純商業貸款每個月還款額約爲22937.55元。而如果按照二套房政策，每個月還款額約爲24846.32元，兩者相差1908.77元。

值得一提的是，儘管“認房不認貸”的政策已出臺，但目前銀行尚未收到細則。多位銀行信貸人士向記者表示，目前尚不能簽訂房貸合同，要等實施細則，“預計很快就能出臺。”

深圳：業主更“主動”

作爲一線城市的深圳，“認房不認貸”等政策相繼落地，市場也發生了一些微妙的變化。

“雖然週末的天氣不穩定，但還是有不少業主和購房者前來諮詢，看房的人也多了，比起前幾週週末多出一倍。”在深圳福田園嶺片區，記者走訪了多家房產中介門店，看到不少業主和購房者都在諮詢政策相關的內容，有房產中介經理表示，“業主的熱情反而比購房者還高，可能因爲目前推出的政策有利於換房一族，但價格目前保持穩定。以園嶺片區爲例，與前兩三年的最高峯相比，目前二手房房價普遍下跌近30%。”

根據深圳市房地產中介協會的統計，8月深圳二手房錄得量（指以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數）爲3115套，環比增長3.9%。在這其中，大於等於90平方米戶型的錄得佔比則出現一定回升。究其原因，在當前政策密集出臺的背景下，改善型、置換型需求更爲明顯。

“業主反價的現象不多，但一些業主也在期待更多的放鬆政策出臺。”這是記者在深圳羅湖、龍華採訪多位房產中介經理得到的回覆，“與以往政策優化後的市場情況不同，目前深圳二手房市場依舊平穩，購房者依舊比較謹慎，而且今年以來深圳已經多次優化了樓市調控措施，但市場反應不及預期。”

踏入9月，樓市的“金九銀十”正式拉開帷幕。此前，深圳多個樓盤還傳出收回折扣的消息，但也有開發商隨即進行澄清。樂有家研究中心監測顯示，繼6-7月新房成交兩連漲後，8月深圳新房市場出現回落。全市網籤成交2199套一手住宅，環比下跌30%。

記者在龍華的一些新房項目看到，營銷中心的人氣很高，樓市優化政策還是在一定程度上刺激了購房者熱情。“週末看房的訪客非常多，比前幾周的週末多出30%以上，我們項目依舊保持相關的折扣優惠，去化還是目前的首要任務。”龍華北站片區一處新房項目的營銷負責人告訴記者。

（深圳龍華一處新房項目營銷中心，看房的客戶非常多。吳家明/攝）

“或許，現在銀行個貸經理比我們還忙。”有房產中介經理打趣道，“更多的購房者對存量房貸利率調整更爲關注，也更期待各家銀行的具體細則，最近個貸經理的電話應該是最忙碌的。”

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，北上廣深四個一線城市全部落實首套“認房不認貸”政策，政策信號明顯，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心，短期其他二線城市和三四線城市很可能也將全面跟進。

陳文靜認爲，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措，政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。