▲9月2日，北京出臺“認房不認貸”政策後，綠城沁園售樓處現場。新京報記者 段文平 攝

近期的中國房地產市場，利好頻發。一邊是京滬兩一線城市同時落地“認房不認貸”政策，另一邊則是央行、國家金融監督管理總局發佈通知，存量房貸利率正式迎來初步調整方案。

兩大樓市利好分別從松槓桿和降低利率成本兩端發力，立刻引發社會熱議和市場騷動。據新京報報道，北京一些樓盤部分房源收回折扣，臨時啓動加班機制，“48小時不打烊”“72小時隨時訂房”，房產中介則集體向潛在客戶羣發傳播喜訊，意向購房者也心動不已，看房量大增。

這當然顯示出“認房不認貸”等新政，對北京這樣的一線城市樓市所帶來的衝擊力。但這是否意味着房地產市場已出現重大轉折，未來樓市又將何去何從？

釋放積壓的改善性需求

市場異動和售樓員的興奮可以理解，因爲兩大利好確實堪稱重磅，屬於政策工具箱裏的要件。但如果僅以此三兩天的市場反應，就預期樓市將出現重大轉折，則稍嫌過於急切。就像有購房者所言，“政策確實不錯，但購房是大支出，還是需要理性消費”。

何謂“理性消費”？就當下而言，對購房者來說，除了要權衡自己的收入、錢包與購房款的多少之外，就是觀察和判斷新政後未來房價的走勢。

如果預期平穩，則不妨再多選選看看；如果預期大漲，短期內市場供需面會出現重大改變，則需提高行動效率，比如“連夜交定金”。

毫無疑問，北京、上海樓市在供需面上與其他城市一直有所不同，其房價更加堅挺，需求更加旺盛，限購措施對需求的抑制力也更加強大。這導致限購只要出現實質性的鬆綁，就會有新的需求被釋放出來，供求就會發生變化，進而影響市場與人心。

尤其是改善性需求。由於各種原因，目前市場上的剛性需求很難短期走強，“認房不認貸”對這部分購房羣體也無影響，但改善性需求卻一直期待“認房不認貸”的落地，因爲這切實可以解決關鍵問題。

比如，有的人在外地有房有貸，但在北京無房，按之前“認房又認貸”的政策，他們要在北京購房就須面對二套房的高額首付；比如，本地有房的想改善置換，“認房不認貸”也大大緩解了他們的資金壓力。

事實上，從7月24日中央政治局會議提出“調整優化房地產政策”以來，市場上就產生了一線城市有可能會調整樓市政策的預期，這也導致一部分原本就有的購房需求轉爲觀望等待，有的樓盤甚至因此“8月至今零成交”。

現在“認房不認貸”政策落地，這部分積壓下來的需求也就順而釋放，轉化爲“連夜交定金”羣體的一部分。

▲9月2日下午，在融御項目售樓處，約20人在看房。新京報記者 張建 攝

地產業要回歸民生屬性

衆所周知，“金九銀十”歷來是房地產銷售的關鍵時期。樓市新政在8月末及時落地，堪稱解了地產商的燃眉之急，相信各個樓盤的銷售額都會因此有不錯的環比增長，房價也可能會出現一些上漲。

但對炒房客而言，如果因爲“認房不認貸”而預期樓市重回牛市，想再靠囤房牟取暴利，那就純屬奢望了。“認房不認貸”政策雖然給力，卻不能改變市場大趨勢，而且這也不是政策出臺的本意。

近期的樓市新政，雖然被認爲是一種驚喜，但其實也在今年以來政府一以貫之的政策邏輯之內。早在年初，住建部部長倪虹就曾表示，2023年要因城施策、精準施策，提振市場信心。對於購買第一套住房的大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

7月24日，中共中央政治局召開會議提出要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，同時還提出“我國房地產市場供求關係發生重大變化”的判斷。這意味着明確了一個大週期的分水嶺，政策工具箱是服務於新的供求關係，而非改變這種供求關係。

再往前追溯到去年12月份的中央經濟工作會議，在涉及房地產的內容上提到保交樓、保民生、保穩定，有效防範化解重大經濟金融風險等都表明，在房地產市場供求關係發生重大變化的當下，政策工具的主要目的在於穩樓市、穩房價、穩預期。

這並不是說房地產業變得不再重要。房地產在國民經濟中的地位依舊舉足輕重，其規模大、權重高、鏈條長、帶動強、牽涉面廣，直接對於城市及區域發展有拉動作用，同時還事關民生與就業，必須予以高度重視。

但面對新的市場供需形勢，房地產業不能再走老模式，房地產企業也不能再走老的經營模式。以前，房地產業的特點就是高負債、高槓杆、高週轉，一味靠拿地和融資求發展，帶來暴利的同時也伴隨着高風險，遇到市場疲軟就容易爆雷，然後就寄希望於政策刺激。

新的更健康的發展模式，則必須要從這個循環中跳出來，迴歸到地產業的基本民生屬性，即滿足居住需求，提高住房品質，爲消費者建造“好房子”。

房地產業依舊是支柱產業，但這並不意味着暴利、過度金融化和泡沫化等問題的合理化。這不只是該不該的問題，更是能不能維持下去的問題，甚至不以政策意志爲轉移，而是取決於新的經濟形勢、人口形勢、收入狀況、供需狀況等深刻背景。

事實上，房地產政策也是服務於這一新形勢的。因此，房地產企業未來的發展思維、經營模式也需要服從於新的大形勢，重建更加長遠的自我規劃。

撰稿 / 信海光（媒體人）

編輯 / 徐秋穎