政策優化預期漸濃，商辦市場開啓價值重估?

樓市鬆綁的燎原之火，透過縫隙照到了被遺忘的角落。

近日，深圳市悄然放開港澳居民購買商用物業的資格，相關部門人士表示，“目前深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民放開。”

有機構預計，在大灣區加速融合的背景下，放開港澳居民網籤，將爲深圳商辦市場帶來5-10個百分點的增量，助力深圳商辦市場庫存的加速去化。亦有觀點認爲，與短期刺激相比，此次放開將是一個信號，在樓市調控鬆綁下，埋下商辦市場組合拳的伏筆。

一直以來，商辦物業並非剛需，但卻是樓市裏的一項重要投資品類。從16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，爲抑制“炒房”，圍繞商辦物業的調控壓力雖有起伏，但整體維持在緊繃的狀態。

政策優化，猶如一顆雪球于山巒擲下。在長坡溼雪之上，市場正期待商辦物業能翻開一頁呼嘯的全新篇章。

“豪購29套”、“熱銷1億元”，在房產中介的喜報中，深圳商辦市場執行16年的“限外令”得以鬆綁。

“限外令”所指《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，於2007年7月發佈，明確境外機構只可購買辦公類商品房；港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房。

時年出臺的“限外令”正中七寸，有效遏制了港資、外資等潮湧國內樓市，促進了樓市發展的穩定。如深圳中原地產董事總經理鄭叔倫所說，‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過50%。”

如今，政策的優化也融入在新的時代背景下。受經濟持續發展，新型城鎮化不斷深入，房地產從供求關係出發，行業預期、房價預期均出現新的變化。

與逐漸升溫的住宅市場相比，北京、上海、深圳等一線城市的商辦市場，目前均運行在相對嚴格的調控政策下，包括限定最小分割單元、限定銷售對象等細則，一定程度抑制了需求的釋放，使商辦產品與住宅價格出現較爲嚴重的倒掛。一個鮮明的反差是，包括香港、東京、曼哈頓等國際大城市，商辦產品相較住宅均有一定溢價。

在分析人士看來，商辦物業的底層邏輯是投資品，需求更依賴市場的流動性，這也意味着政策槓桿作用更加有的放矢，隨着流動性的釋放有望放大需求的實際體量。

廣州即是一個樣本。目前，廣州是率先、也是唯一放開商辦限購政策的一線城市。據廣州中原數據顯示，在2018年年初、年末廣州兩次商辦政策的小幅鬆綁，推動了次年商辦小戶和商鋪成交反彈迅猛，2019年全年成交面積156萬方，同比上漲66%；而在中指研究院統計的數據中，隨着廣州於2020年全面鬆綁商辦物業，當年末廣州商辦產品均價34797元/平，上漲29%。

有觀點認爲，本次優化是一個好兆頭，說明政策已開始關注商辦市場。

在深圳放開港澳居民網籤背後，是海外市場成熟資本、有投資經驗的高淨值人羣等的“收租”需求。一二線城市成熟商圈中的持有型優質物業，屢屢成爲他們框定的目標，而合理的價格與回報率，亦激發了他們愈加濃厚的興趣。

2023年2月，凱德集團就宣佈設立凱德中國特殊機會夥伴計劃，承諾以股本11億新元投資中國的特殊機會項目。其中，特殊機會項目所指，便是中國商業地產中低估與減價的項目。

國內成熟商圈穩定的租金回報，是商辦物業備受青睞的原因之一。據中指院數據，2023年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪爲樣本標的構成的百大商業街商鋪平均租金爲24.33元/平方米，其中，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪租金，均實現較大的環比漲幅。

有業內人士表示，單純以租金回報率計，商辦物業明顯優於住宅物業，目前，商辦物業回報率普遍達到4%-5%，一些核心城市的優質商圈回報率更遠在均值之上。例如，在杭州老牌網紅街區，杭州濱江鉑金島目前招商率達到100%，投資回報率穩定在7%-9%。而根據諸葛找房數據，2022年中國重點50城平均租售比爲1：620，租金回報率爲1.94%。

當前，海外成熟市場的投資風格正逐漸在國內被認可。從理解到加入，基於資產配置的需求，國內資金對於商辦資產的關注度亦在增長。房地產市場正由增量向存量傾斜，國內對於不動產投資的需求逐漸增強，而較爲寬鬆的貨幣環境也起到了推波助瀾的作用。

“隨着市場的愈加成熟，國內投資者的資產配置思路，未來或加速向海外發達國家靠攏。”在上述業內人士看來，以回報率作爲衡量標準，當下的商辦資產無疑是一個重要選項。

目前，關於商辦市場就此激活的結論尚爲時尚早。但可以看到，無論是政策優化的預期，還是資產配置的趨勢，助力商辦市場信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商務部就指出，將圍繞“改善消費條件，創新消費場景，營造消費氛圍，提振消費信心”及早謀劃，並把全年定位爲“消費提振年”。

作爲“消費提振”的重要載體，商鋪的價值亦被看好，而開發商則給予最大力度的運營支持。作爲國內商業地產的頭部企業，據龍湖介紹，其對旗下星街、鉑金島等商辦物業，有專門協助商家優質運營的⻰商薈，包括VIP優先權、運營服務、宣傳推⼴、定製物料等4⼤專屬升級權益，可以針對⻰湖街區戰略聯盟商家推出的全套權益⽅案。

無疑，商辦物業與之俱來的投資品屬性，使投資者跳出屬地約束，擁有更大的選擇範圍。

而更大的池子，也意味着資產價值更大的差異。在一位機構人士看來，無論政策會否持續優化，未來商辦資產的競爭仍將愈加白熱化。不僅需要項目對便捷性、成熟度、輻射範圍提前預判、規劃，更需要吸引力強的消費服務內容，以“主題性”帶動“話題性”，持續維持項目的熱度。

例如，長沙濱江金融中心的龍湖鉑金島，定位爲“快享慢活24小時城市新聚場”，聚焦年輕化的消費方式，打造了濱江商業新地標—微醺不夜島。其中，鉑金島的核心元素“金拱門”，與濱江金融中心的寫字樓，成爲對標上海“黃埔”的長沙“三件套”，深受年輕人的喜愛。

而龍湖在合肥打造的車橋新界，則造就了合肥夜經濟消費新地標，奇幻的燈光打在斑駁的牆面上，配上熱門餐廳、網紅咖啡店、音樂節、燈光秀等元素，營造出獨特的消費體驗，讓車橋新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的開業率、開業3天客流量21萬+、累計銷售額1260萬……多項數據也從側面印證了車橋新界的火爆程度。

商業地產服務商睿意德表示，夜生活內容的消費者黏度較高，復購率較強，也是溢價率最高的店鋪品類之一。夜生活及潮流主題的商鋪，營業時間較長、經營效率較高；且經營內容天然和街區的獨立、開放形態相匹配，有助於商戶自由把控營業時間、營造休閒愜意的開放體驗感。

圍繞運營、分化等關鍵詞，一場商辦價值重估的改變已經開始。當然，在增量市場向存量市場過渡的新發展階段，市場也希望翻開新的篇章，像2007年深圳商辦市場的“限購令”，也如2017年北京商辦市場的“326新政”，不同的是，這將是商辦價值迴歸甚至重估的新時代。